Ganho de Capital

Boa noite,
um cliente efetuo a venda de um imóvel , dentro dos 180 dias, e realizou a compra de outro imóvel com parte do valor apurado. O restante do valor que sobrou da venda do imóvel ele investiu em obras nesse imóvel novo.
Esse valor usado para a obra do imóvel novo é abrangido pela isenção de IR? Ou ele teria que declarar o ganho de capital do valor remanescente da venda que ele utilizou para a realização da obra?
Ainda no caso em questão, o cliente não informou na declaração de ajustes o demonstrativo do ganho de capital, não marcando na sua Declaração de Renda a utilização do recurso na compra de outro imóvel. Mesmo assim ele consegue se utilizar da isenção e apenas efetuar o pagamento do imposto relativo ao saldo remanescente do ganho de capital?

Obrigada.

Prezada Colega;
Era unico imovel? Provavelemente nao, entao teria que fazer a apuraçao do ganho de capital sim, e ofertar a trbutaçao se houver, quanto ao valor que sobrou, mesmo ele aplicando no imovel comprado, nao justifica pois o documento basico sao as escrituras, o que podera ocorrer e ele tendo toda a documentaçao em ordem, para uma possivel conferencia por parte da fiscalizaçao, no exercicio seguinte acrescentar,ao valor pratrimonial do mesmo, mas esta documentaçao tem que ficar arquivada 6 anos, o do esercicio em que foi executada, mais 5 anos completos. Se outro colega tiver outra orientaçao, todos nos ficaremos gratos com a ajuda.
Sds.Ribeiro

Ana

Bom dia. A parcela do valor da venda que ele não utilizou para "adquirir" o imóvel novo, será tributada. Está obrigado a fazer o Demonstrativo de Ganho de Capital, e depois exportar para a DIRPF. Terá de retificar a Declaração.

São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?
Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte. (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014)

Ana;
A explicaçao do Marcio, completa a minha mas de uma forma muito melhor e clara, parabens ao Marcio e obrigado, por todos nos por contar com seus conhecimentos.
Sds. Ribeiro

Agradeço pelas respostas!
Um questionamento sobre o mesmo tema acabou surgindo também, qual seja:

Na mesma situação de venda de um imóvel e utilizar o valor para adquirir um novo, sendo assim abrangido pela isenção. Porém, o contribuinte não informou na sua declaração de renda que utilizou os recursos para a compra de outro imóvel, consequentemente foi alvo de fiscalização, sendo lavrado auto de infração.
Nesse caso, já tendo um lançamento por não recolhimento de ganho de capital, por erro do contribuinte em não informar em sua declaração, existe alguma possibilidade de ratificação? Ou seria possível discutir judicialmente?
Obrigada!

Ana Souza,

Existe o pedido de "impugnação". Não sei se teria sucesso, mas é um caminho: clique aqui.

aproveito o topico aberto para um estudo


Imovel adquirido em 2009 lançado em bens por 300 mil, sendo 200 de divida de credit imobiliario. foi vendido por 700 mil.
sabendo que a receita orienta que o custo de aquisição seja lançado em bens e que não haveria dividas. enfim, o ganho de capital é calculado sobre o valor total da venda 700 - 300 = 400. ? ( nao sera aplicado em outro imovel)

desconsidera se nesse caso o valor da divida ?
o mesmo ocorre se o vendedor tivesse pago apenas uma parcela na aquisição e vendido por valor de mercado?
injusto não ?

O custo de aquisição é o valor total que foi desembolsado pelo imóvel até 31/12. Este é o valor que deve ser lançado na ficha Bens e Direitos.
Como o imóvel é dado como garantia do financiamento imobiliário, o saldo devedor não deve ser lançado na ficha Dívidas.

Se foi pago R$ 100.000,00 (valor constante em "Bens") e vendido por R$ 700.000,00, então o ganho de capital inicial será calculado sobre R$ 600.000,00. "Inicial" porque existe umas reduções com base na data de aquisição, também pode ser abatido o custo de corretagem (pago pelo vendedor) ... O correto é preencher o programa Ganho de Capital do ano da venda.

Perguntão IRPF:
Qual é o custo de aquisição de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e posteriormente alienado com transferência do saldo devedor?
O custo de aquisição corresponde ao valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel constante do campo "Situação em 31/12/2015 (R$)" da sua Declaração de Bens eu Direitos do exercício de 2016, ano-calendário de 2015, somado às parcelas pagas em 2016. Se desobrigado de apresentar a Declaração de Ajuste Anual, o custo dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas até 31/12/1995 deve ser atualizado conforme orientação constante na pergunta 559 e somado às parcelas pagas a partir de 01/01/1996.

na hipotese que nao ha transferencia de saldo devedor, ha sim a quitação do contrato de financ. com o dinheiro que o comprador deu de sinal no contrato.

e o comprador posteriormente utilizou seu credito imobilairio.

meu entendimento , veja se esta correto, , como o Vendedor quitou o imovel , no momento do contrato, podemos lançar esse valor de quitação no bem , aumentando assim seu valor e consequentemente diminuindo o lucro imobiliario, no meu entendimento esta correto esse procedimento?

é dificil explicar o caso todo digitando...

mas em resumo é isso
bens 300.000 em 2015 pagou + 30.000 em 2016 , bem passou a 330.000,00
no momento da venda que foi de 700 mil, foi recebido um sinal de contrato de 300 mil. este valor do sinal foi usado para pagar o contrato de financiamento, portanto o bem que estava em 330 mil passou a 630 mil . e feito o contrato de venda por 700 mil, gerando um lucro de apenas 70 mil, e não de 400 mil como no exemplo anterior....

Rafael

Se o comprador entregou um valor para o alienante e este utilizou-o para quitar o financiamento, então acredito que tal valor pode ser considerado custo de aquisição do imóvel pelo vendedor.
Se for notificado pela RFB, apresentará o documento referente à quitação ...

obrigado marcio...
esse foi meu entendimento tambem, caso contrario o pessoal que tem imovel financiado ficara sempre no prejuizo ....

agora vou analisar outro ponto desta venda...
o contrato ocorreu em 20.12.2016 , portanto ele quitou a divida em 2017.

Boa noite!

Se possível preciso de uma ajuda numa questão de Ganho de Capital...


Um cliente vendeu um apartamento pelo valor de R$ 35.000,00 com um determinado numero de matricula própria adquirido em 07/10/1983, porem também foi vendida uma vaga de garagem referente a esse apartamento no valor de R$ 15.000,00 adquirido em 15/04/1985 com um outro numero de matricula.



Ambos vendidos em 08/2017.



As dúvidas são:



O Ganho de Capital deve ser feito independente para cada imóvel ou posso colocar os dois juntos ?



Se na aba das perguntas: O valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza alienados em 2017 é superior a R$ 35.000,00?



Se respondo como sim, pois a venda foi efetuada para o mesmo comprador na mesma data.

Muito obrigada...

Sim
Sds. Ribeiro

Bom dia Sr. Ribeiro,

Agradeço imensamente pelo retorno...

Só para concluir meu raciocínio, o sr. poderia me ajudar nessas duas outras questões?


1) O Ganho de Capital deve ser feito independente para cada imóvel ou posso colocar os dois juntos ?


2) Se na aba das perguntas: O valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza alienados em 2017 é superior a R$ 35.000,00?


muito obrigada!