Tributação na construção de imóveis residenciais

Pessoal, sou novo por aqui, estou formando em administração e infelizmente o que aprendi de contabilidade foi muito vago.

Estou finalizando minha monografia, fiz sobre plano de negócio de uma construtora de imóveis residenciais. Espero que ano que vem eu coloque esse plano em prática.

Meu foco nesse trabalho é oferecer um imóvel para quem ganha até 3 salários mínimos, faixa de renda onde se concentra o maior déficit habitacional do país.

Tenho orçado todo o custo de cada casa.

Para concluir a parte financeira venho pedir ajuda de vocês.

São duas dúvidas inicialmente (considerando sempre uma empresa registrada):

1 - Posso empreitar a mão-de-obra para não ter funcionário registrado junto a empresa? Por ex.: contratar uma mestre-de-obra, pessoa física, que será o responsável (junto com a equipe dele) pela execução da obra.

2 - Vou começar comprando 1 terreno e fazendo 1 casa e vendendo posteriormente o produto final. Quais impostos eu pagarei? Qual a melhor opção do regime, simples, etc?

Ps.: lembrando que os materiais para a construção comprarei tudo na cidade onde a empresa estará instalada.

Pessoal, agradeço infinitamente a ajuda.

Abraços

Respondendo:
1- Você pode sim contratar um mestre de obras. Mas lembre se que essa empreita a sua empresa vai ter que reter o INSS, pois, vc esta sublocando mão de obra; e Outra você tem que ver o custo da contratação de uma equipe;

2- Com relação a isso, vai depender da sua empresa, uma vez eu havia visto uma empresa de restauração inscrita no simples nacional só não lembro o cnae, mas olha lá no cnaeweb Obras de alvenaria que vc acha, e esse poderia enquadrar no simples nacional, caso a empresa não enquadre, e por ter muita despesa eu optaria pelo regime de Lucro Real.

3- Com relação aos Impostos. PIS, Cofins, CSLL, IRPJ e Os Impostos estaduais e ou municipais, não saberia pois, estou no DF.

Espero ter dado um pequeno rumo a sua duvida.

Olá Edilson, agradeço as respostas.
Realmente começou a clarear!!!

Vamos lá:

1 - Se eu empreitar eu terei que reter somente o INSS? Acho meio complicado contratar porque no inicio a empresa não teria obra suficiente para usar toda a mão-de-obra. Tem alguns picos na mao-de-obra, por isso eu nem tinha cogitado a hipótese de contratar inicialmente. E devido aos custos trabalhistas altos, dificuldade de encontrar boa MO no mercado (a preço bom), etc. Mesmo assim vou analisar essa hipótese. Valeu.

2 - por esse SITE vi que o CNAE correto (4110-7/00) não enquadra-se no Simples. O 4120-4/00 que é construção de edifícios enquandra no Simples, mas como é construção para vender posteriormente, já deixaria de ser construção e seria incorporação. Será que existe algum meio de optar pelo Simples? hehe

Abraços

Bom dia Guilherme!!

Suas perguntas não são de quem tem uma monografia pela frente, mas de quem realmente quer construir.

A sugestão é, constitua uma empresa, contrate uma empreiteira. Esta empreiteira fará o cronograma da obra a ser construída. Não existe esta história de pouca obra no início, pois o cronograma é bem dividido. Outra coisa, sendo PJ você consegue outras facilidades, como formas de pagamento e financiamento para sua construção.

Sugestão final, contrate um ótimo contador para elaborar todo orçamento de custos e gastos e para conseguir um financiamento para você.

*Para as questões acadêmicas, existe um tópico específico.

Bom dia Rogério.

Eu uni o útil ao agradável. Meu projeto de conclusão de curso é exatamente meu projeto de vida que quero colocar em prática no primeiro semestre de 2010.

Quando eu disse sobre contratar, eu queria esclarecer que entre a construção de uma casa e outra eu ficarei ocioso. Ou seja, construo a primeira em 60 dias. Pode ser que eu venda de imediato, pode ser que demore cerca de 60 ou 90 dias pra vender. Somente após receber o dinheiro de uma venda que iniciarei outra. Algo cíclico. Ai ter funcionário contratado e ficar aguardando a venda não faz sentido nesse início. Apenas quando o volume de obra me permitir um uso mais completo da mão-de-obra que terei.

Eu não postei na área acadêmica justamente por esse motivo. Não é somente uma monografia, é um projeto real.

Agradeço as sugestões.

Por ora vou aguardar aprender mais com vocês.

Abraços

Guilherme,

Vou te dar uma dica, como contador. Se você possui dinheiro para compra do terreno, faça uma parceria com a construtora/incorporadora. Onde você entra com o terreno e eles com a construção. No final, expõe-se todos gastos da obra e calcula-se quanto cada um entrou. Assim terá a percentagem que cada um receberá no final.

Ex.
Terreno - 30k
Contrução - 70k
Total para construção= 100k
Valor da venda - 160k
Você receberá - 48k
Construtora receberá - 112k

Você terá 48k + o dinheiro que gastaria para compra de materiais e construção e serviços.

Toca a vida!

"Mentalize, realize"

O problema, Rogério, é que minha pretensão é justamente ter uma empresa, ter uma construtora. Além de mim, administrador, ainda tem um arquiteto e um engenheiro civil nesse sonho.

Existe uma filosofia empresarial de criar uma marca, um nome, uma referência. E pelo fato de ter todo o know-how de obra, não existe a necessidade de procurar parcerias nesse sentido.

Além do mais, em goiânia, parceria assim é algo praticamente impossível de se encontrar. Basta o dono da construtora pensar: por que eu mesmo não faço isso? "só" vou gastar 30 mil a mais....

Se meu terreno fosse em uma região muito valorizada da cidade, e de um tamanho apropriado para uma construção vertical, ai sim, as negociações poderiam acontecer.

Entendo sua dica, porém para esse tipo de empreendimento, infelizmente, em goiânia, não se encontra parceria.

Se puder me orientar quanto ao regime empresarial, o funcionamento da mão-de-obra empreitada, etc, ficarei muitíssimo grato. Antes de pensar em outras possibilidades quero avaliar os custos da maneira proposta.

Abraços

Boa tarde Guilherme,

Se você pretende uma visão geral dos aspectos tributários, trabalhistas e previdenciários da construção civil, dada a complexidade e extensão do assunto, recomendo o link Contabilidade da Construção Civil

Estou certo de que encontrará algumas das respostas que procura.

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Olá Saulo.

Conferi o site e acabei "descobrindo" uma Inst. Norm. da RF sobre o RET.

Posso aderir a ele e pagar 7% de imposto?

Mesmo sendo minha receita sazonal, posso aderir?

Fica bem mais interessante assim..

Aguardo ajuda e desde já agradeço.

1. Para montar uma empresa Construtora e incorporadora existe alguma necessidade de "capital mínimo" ou ainda tem que comprovar a capacidade financeira para obra a ser incorporada, ou percentual da obra???

2. Qual o regime de tributação?

3. No caso do REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO, os 7% de impostos (IR, CSLL, PIS e COFINS) são totais??? Paga isto e não deve mais nada nestes impostos, ou tem que fazer algum tipo de declaração de ajuste ao final da obra e recolher alguma diferença???

4. E como fica o INSS???

5. É necessário ter inscrição Estadual?

6. São só impostos federais que incidem sobre a obra incorporada ou existe alguma coisa de ICMS (estadual) ou ISSQN (municipal)???

Ajudaria muito as sus respostas.

Abraços

Bom dia Juliana,

Dada a generalização e abrangência de seu questionamento, sugiro que promova pesquisa acerca da Oculto964%3A18hu4kk47ep&q=Tributa%E7%E3o+de+incorporadoras&siteurl=www.forumcontabeis.com.br%2F" target="_blank" rel="nofollow" class="redirect-link"> Tributação de Incorporadoras no banco de Dados no Fórum, ou até mesmo na internet

Se persistirem dúvidas específicas, torne a entrar em contato postando-as nas salas pertinentes ao assunto, certa de que estaremos a seu inteiro dispor.

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