Compra de imóvel não averbado

Boa tarde.

Comprei uma casa recém construída que ainda não está averbada. Na escritura e registro consta apenas o terreno. Paguei 200.000, o terreno tem o valor venal 10.000. Para minha segurança o vendedor passará a escritura para meu nome antes de averbar a construção, pois o processo de regularização ainda está em andamento e provavelmente ficará pronto somente o ano que vem. Como farei a minha declaração de imposto de renda. Detalhe: Vendi uma casa e um terreno para comprar este imóvel.

Bom Dia;

Sugiro fazer um instrumento particular com a descrição completa do terreno mais a casa. 
Colocar o mesmo valor  no instrumento particular e na escritura pública.
Att;

Bom dia.

Obrigado pela resposta, nós fizemos um contrato de compromisso de compra e venda. Poderia utilizar ele para se basear na escritura? Quais as implicações que posso ter caso a escritura seja passada somente como se fosse do terreno?

Boa Tarde;

Sim, utiliza esse contrato com observação do mesmo valor. 
No instrumento particular está descrito que se trata de um terreno edificado com casa (imóvel residencial).
As implicações são de a RFB entender que você não está reinvestindo o valor da venda de outro imóvel residencial e lhe cobrar o ganho de capital.
Favor verificar pergunta 547 do perguntas e respostas IRPF 2019, lá está expresso que a isenção se aplica na aquisição de imóveis residenciais construídos ou em construção!
Att;

Obrigado pela ajuda,
Mais uma dúvida, o cartório pode passar a escritura no valor que comprei o imóvel, mesmo se na escritura atual consta um terreno com valor bem abaixo?

Prezado Leandro;

Deve fazer sim, apresenta o instrumento particular e exige que o valor seja o ajustado entre as partes.

Eventualmente a prefeitura irá atribuir um valor diferente do pactuado, porém esse valor da prefeitura servirá apenas para a base de cálculo do ITBI.

Att;

Ederson, 

A base de calculo do ITBI não seria o valor que foi colocado na escritura? Ou a prefeitura se baseia no valo venal?

Leandro;

Regra geral, a prefeitura faz uma avaliação do imóvel e determina a base de cálculo do ITBI.

Att;

Muito obrigado Ederson pela ajuda.