incorporação

Aparecida Mota, Boa Tarde.

Temos uma empresa em atividade e com faturamento mensal  enquadrada no Simples Nacional desde 2015. (CNAE 47.13-0-02)

Este ano iniciamos uma incorporação com construção de 4 casas. (CNAE 4110-7/00)

Como devo declarar no Imposto de renda ? Lucro presumido ou RET ?

Devo sair do Simples Nacional ou posso ter contabilidade separada para a incorporação?

Obrigado

Mauro,

A atividade de incorporação de empreendimentos imobiliários é impeditiva à opção e permanência no Simples Nacional. Nesse sentido, deve a empresa alterar o seu contrato social, acrescentar a atividade em questão e comunicar à RFB, nos termos do art. 82 da Resolução CGSN nº 140/2018.

A empresa não pode permanecer no Simples Nacional. Quanto à tributação, pode a mesma passar a ser tributada pelo Lucro Real ou Lucro Presumido, O RET é um regime especial de tributação, ao qual a empresa pode aderir para fins de tributação das receitas auferidas com a venda das casas. É opcional, ou seja, a empresa pode optar pela tributação segundo as normas gerais do Lucro Real ou do Lucro Presumido ou pelas normas do RET.

As normas e procedimentos a serem observados para afetação do empreendimento ao RET constam da IN RFB nº 1.435/2013. 

Att.

Primeiro ponto da operação é que a atividade de incorporação mobiliaria é impeditiva ao Simples Nacional, conforme anexo VI da Resolução CGSN n° 140/2018.

Logo, se enquanto optante pelo Simples houve a execução de atividade impeditiva, o contribuinte obrigatoriamente deverá comunicar sua exclusão pelo portal do Simples Nacional, até o último dia útil do mês subsequente ao da ocorrência da situação de vedação e produzirá efeitos a partir do primeiro dia do mês seguinte ao da ocorrência da situação de vedação.

Poderá, portanto, optar pelo Lucro Real ou Lucro Presumido, assim como poderá por meio do patrimônio de afetação, criar um CNPJ para a obra afetada e tributar as receitas pelo RET.


SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 244, de 12 de Setembro de 2014
ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. OPÇÃO.
EMENTA: A opção da incorporação imobiliária no Regime Especial de Tributação (RET), instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, será considerada efetivada quando atendidos os requisitos previstos no art. 2º dessa lei, e na Instrução Normativa da RFB vigente. É possível a opção da incorporação imobiliária no RET, ainda que iniciada a obra, hipótese em que o recolhimento dos tributos, na forma do regime especial, deverá ser feito a partir do mês da opção. Não existe previsão legal para opção retroativa pelo RET. Considerando que a opção pelo regime é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação, o RET será adotado em relação às receitas recebidas após
a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem. Não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.
SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 274, de 26 de Setembro de 2014
ASSUNTO: Normas de Administração Tributária. Receitas Sujeitas à Tributação Especial. Receitas Recebidas.
EMENTA: Após formalizada a opção pelo RET, serão tributadas na forma do caput do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004, independentemente do momento em que auferidas, as receitas efetivamente recebidas pela incorporadora com a venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação submetida Regime, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.
Como contraponto, caso os contratos de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, possuam cláusula suspensiva, então considera-se que o negócio jurídico não está efetivado até que seja superada a condição suspensiva. Desta feita, se eventualmente tais contratos tenham como cláusula suspensiva a aprovação do financiamento e este ocorrer somente após a conclusão da obra, nenhum valor deste contrato poderia ser tributado pelo Regime Especial de Tributação. Este é o entendimento proferido pela Receita Federal do Brasil através da Solução de Consulta COSIT nº 223/15:
SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 223, de 19 de Junho de 2015
ASSUNTO: Normas Gerais de Direito Tributário
EMENTA: Regime Especial de Tributação. Incorporação Imobiliária. Venda Sujeita à COndição Suspensiva. Adiantamentos.
A tributação pelo regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias (RET), conforme previsto nos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, segue o regime de reconhecimento de receitas efetivamente recebidas (regime de caixa), que correspondam a vendas definitivamente caracterizadas.
No caso de venda de unidade imobiliária sujeita a condição suspensiva, as quantias recebidas só serão computadas como receita para fins de tributação (inclusive pelo RET) quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a venda; não há que se falar, portanto, na aplicação das regras da Instrução Normativa SRF nº 345, de 2003, em relação às vendas realizadas pela incorporadora ainda pendentes de implementação da condição suspensiva no momento da opção pelo RET.
Na hipótese de pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido, a aplicação da Instrução Normativa SRF nº 345, de 2003, também fica afastada, no caso de opção pelo RET, pelo fato de a referida norma tratar da alteração do reconhecimento de receitas auferidas do regime de caixa para o regime de competência, situação que não ocorre no caso de opção pelo RET.
Dispositivos Legais: Lei nº 5.172, de 1966 - CTN, arts. 116 e 117; Lei nº 10.931, de 2004, arts. 1º a 10; Decreto-lei nº 1.598, de 1977, arts. 27 e 29; Lei nº 12.973, de 2014, art. 2º; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.
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