Veja que a atividade de incorporação esta prevista no RIR/18, onde:
1. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou aos loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1º de janeiro de 1975 ( Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º ):
I - as pessoas físicas que, nos termos estabelecidos nos art. 29, art. 30 e art. 68 da Lei nº 4.591, de 1964, no Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937 , no Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967 , ou na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 , assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais; e
2. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou aos loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1º de janeiro de 1975 ( Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º ):
I - as pessoas físicas que, nos termos estabelecidos nos art. 29, art. 30 e art. 68 da Lei nº 4.591, de 1964, no Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937 , no Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967 , ou na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 , assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais.
Logo, haverá equiparação a PJ!
Vide ainda:
(...) Do início da equiparação
Momento de determinação
Art. 168. A equiparação ocorrerá ( Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 3º ; e Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, art. 11 ):
I - na data de arquivamento da documentação do empreendimento, na hipótese prevista no art. 163 ;
II - na data da primeira alienação, na hipótese prevista no art. 164 ; e
III - na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento do imóvel em mais de dez lotes ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, nas hipóteses previstas no art. 165 .
Art. 169. A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data ( Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 8º ):
I - do instrumento inicial de alienação do imóvel;
II - do arquivamento dos documentos da incorporação; ou
III - do loteamento.
Parágrafo único. A alteração posterior das normas referidas neste artigo não atingirá as operações imobiliárias já realizadas, nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário ( Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 8º ).
Considerando que a pj apure lucro e assim o devolva na forma de lucros ou retorno do investimento no capital social não há que se falar em tributação visto que lucros são isentos conforme artigo 10° da Lei n° 9.249/1995. Cuidado apenas com a devolução do capital social em bens, que exigirá outra analise, caso haja.
