Como Tributar a venda de Imoveis que se encontra contabil como Propriedades para Investimento

Preciso de ajuda para definir como proceder no seguinte caso:
-Empresa do presumido com regime cAIXA com cnae principal-41.20-4-00 adquiriu dois Apt. em 2014 para investir, está na contabilidade em ativo não circulante em propriedades para investimento com saldo ctabil 621.000,00.
--e em 14-09-2020 resolveu incluir nas atividades secundárias incorporadora com compra e venda de imov proprios-cnae-68-10-2-01, pois já está em andamento um projeto para construir um prédio de 14-andar com 64-aptos para venda.
---Agora este mês 2/2021 - surgiu um negócio para venda de um desses Apt. já existente acima, pelo vlr de 1.100.000,00
---Minha dúvida - ao fechar o balanço do ano passado2020, pretendo transferir esses dois apts. de propried.para investimento PARA Estoque de Imoveis para venda no ativo circulante, e também pretendo tributar agora essa venda que ainda não foi concretizada pois o comprador vai dar 100.000,00 entrada e financiar 990.000,00,  pretendo tributar como atividade da empresa usando a presunção de 8% sobre o 1.100.000,00 no bolo da outra atividade da empresa que presta serviços da construção civil, reformas.
---Ou seja entendo que posso fazer assim na apuração dos impostos, 1.100.000,00 +  430.200,00 (do faturamento de serv.prestados no mês)= 1.530.200,00 x 8% = 122.416,00 x  5,93% =  7.259,27 e no final do trimestre em 31-03-2021 calculo o adicional 122.416,00- 60.000= 62.416,00x10%=  6.241,60 , será que está certo meu entendimento ?

---Conto com vsas. colaboraçaõ, e é muito gratificante quando a gente recebe um apoio nas horas difíceis, que Deus use um abençoado nesta hora para me ajudar, Obrigado.

Bom Dia,

Entendi.

Os aptos que estavam como investimento, a partir do momento que a empresa passou a ter como atividade a incorporação, vc acha prudente transferir para o estoque pois faz parte do negócio.

O BP de 2020 ficará coerente sim!

entendo que posso fazer assim na apuração dos impostos, 1.100.000,00 +  430.200,00 (do faturamento de serv.prestados no mês)= 1.530.200,00 x 8% = 122.416,00 x  5,93% =  7.259,27 e no final do trimestre em 31-03-2021 calculo o adicional 122.416,00- 60.000= 62.416,00x10%=  6.241,60 , será que está certo meu entendimento ? Na minha opinião, o raciocínio está certo.

Abç

Obrigado Telma, valeu mesmo!
Pdro

Colega
Trabalhei na área por 12 anos, mas apurava pelo lucro Real. Mas entendo como a Telma que seu raciocínio esta perfeito, e bem detalhado. Ou seja vc esta de parabéns, não so pelo raciocínio correto, interpretou corretamente, bem como soube expor de maneira adequada suas duvidas, o que facilita , a resposta também  corretamente. Acrescentaria um pequeno adendo ao assunto.
Quando da decisão de construir um prédio para venda das unidades, vocês avaliarão, a possibilidade da criação de uma SPE, para o empreendimento, em termos de ganho fiscal/tributário/lucro.  Pois esse tipo social e muito usado atualmente devido aos resultados, só foi um pequeno lembrete ao colega, o post e a resposta estão corretos , entendeu.
Sds. Ribeiro

Pedro,
A probabilidade dessa reclassificação dar problema é grande. Vejamos o que diz a Solução de Consulta COSIT nº 251, de 12 de dezembro de 2018:
IRPJ LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BEM DO ATIVO IMOBILIZADO.RECLASSIFICAÇÃO PARA O CIRCULANTE. GANHO DE CAPITAL. TRIBUTAÇÃO. A alienação de bem do ativo imobilizado por sociedade empresária optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o circulante.
Esse mesmo entendimento é adotado em diversas decisões proferidas pelo CARF. Vejamos o acórdão 1302-002.327,de 27 de julho de 2017. Vejamos a ementa:  
IRPJ.LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BENS DO ATIVO PERMANENTE. GANHO DE CAPITAL. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. RECLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL. ATIVO CIRCULANTE. EFEITOS TRIBUTÁRIOS. Para efeitos tributários, a receita proveniente da venda de imóveis, que não foram construídos ou adquiridos com tal finalidade, mas, diversamente, para serem
usados como meio de obtenção de renda ou para o desempenho de atividade econômica prevista no objeto social da empresa, sujeita-se à apuração de ganho de capital, independentemente, de a atividade imobiliária também integrar
aquele objeto e da reclassificação contábil, efetivada, no ano-calendário precedente ao da venda, pela transferência dos bens do ativo permanente para o ativo circulante, como se mercadorias fossem.

Portanto, olho vivo: todo cuidado é pouco.

Colegas
Com o devido respeito as colocações do colega Edmar, muito bem feitas e fundamentadas, entretanto teria a acrescentar que uma COSIT, se refere a um determinado caso, bem como a Ementa, entretanto as mesmas passam a ser consideradas em casos semelhantes  com as mesmas características em seus detalhes. Entendo assim que o colega consulente, deveria analisar o texto das referidas fundamentações, para identificar a similaridade  e os parâmetros adotados, comparados a sua situação, ate mesmo com referencia ao documento de aquisição da época, pois pode constituir, prova de finalidade do objeto da compra. E assim ficar configurada a classificação contábil adequada, pois deduzi que a compra foi para investimento, e um investimento pode ter a classificação tanto do Ativo  Fixo , como do Ativo Circulante. As características da situação podem ser diversas, em itens que , da suporte ao pretendido.
Mas a observação do colega Edmar e valida, certamente, pois se a interpretação for correta que ele faz ,(mas com base somente no relato, sem documentação de analise) , o problema e grave em termos de carga tributaria e as implicações que possam advir em consequência do fato.
 Sds. Ribeiro

Meu caríssimo senhor Manoel,

É uma satisfação responder à sua elegante observação no post acima, sobre os efeitos de uma Solução de Consulta.
Com todas as vênias, a Solução de Consulta não é uma simples opinião dada um contribuinte; após o advento da Instrução Normativa 1.396/13, esses atos adquiriam um importante status na ordem jurídica tributária.
Vejamos o que diz o art. 9o da referida IN:
Art. 9º A Solução de Consulta Cosit e a Solução de Divergência, a partir da data de sua publicação, têm efeito vinculante no âmbito da RFB, respaldam o sujeito passivo que as aplicar, independentemente de ser o consulente, desde que se enquadre na hipótese por elas abrangida, sem prejuízo de que a autoridade fiscal, em procedimento de fiscalização, verifique seu efetivo enquadramento. 

Portanto, entendimento firmado em SC COSIT deve ser obrigatoriamente adotado pelas autoridades fiscalizadoras; e, além disso, protegem o contribuinte que as adotar mesmo que não seja ele o formulador da Consulta. Como se vê, as Soluções de Consulta ganharam força normativa e têm efeito abrangente, e, por isso, são importantes instrumentos para interpretação e aplicação das normas tributárias.  Todavia, convém notar, que - como está dito acima - a SC vincula as autoridades fiscais e se elas tomarem conhecimento do que o perguntante pretende fazer irão autuar, sem dúvida alguma. 
Um abraço fraternal, 

Colegas
O colega Edmar, demonstra seu conhecimento, entretanto se observarem e lerem  ATENTAMENTE  o que diz o artº 9º da referida IN, em seu texto     "   ......... , desde que se enquadre na hipótese por ela abrangida,  ""  , continuando     " " sem prejuízo de que a autoridade fiscal,.................". Donde se conclui que os pontos e virgulas da situação tributaria de cada consulta devera ser analisada, para que sua coincidência com a COSIT, tenha sustentação jurídica, no CARF. Nesse aspecto o colega, fez a ressalva, muito oportuna e cuidadosa, em seu texto mais abaixo........  " Todavia................   sem duvida alguma ". Dai minha cautela em se apoiar  plenamente numa CONSIT e unicamente.
Parabéns ao colega Edmar por suas colocações, bem claras. Demonstra seus conhecimentos profissionais, inequivocamente.
Sds. Ribeiro 

Fico muito agradecido por ser ajudado por esses dois grandes conhecedores desse assunto, como seu Ribeiro e o Edmar
pois isso enrriquece muito meu aprendizado e embasamento pra uma decisão, e com base em tudo isso cheguei a conclusão que neste meu caso , posso ser bem sucedido ao optar por fazer a transferência de imovel em investimentos para estoques de imoveis para revenda, pois esses dois apartamentos foram comprados na planta em 2012 e terminado de pagar em 2015 ,eté agora nunca foram alugados ou usados, então concluo que não se encaixa em nem uma situação daquelas elencadas na SC  que o Edmar demonstrou, pois não houve nem uma distorção do objetivo que foi adquiridos que foi para investimento, e agora a construtora esta atuando como incorporadora também além de prestação de serviços da construção civil, inclusive já está com projeto aprovado e financiamento pela caixa também aprovado para começar a construir um prédio de quatorze andares para vender os apartamentos, por acredito que se enquadra bem para poder transferir esses dois apartamentos já existente para o estoque e realizar suas vendas pelo presumido como receitas de atividades  normal da empresa, tributando a 5,93% + adicional no trimestre,
,,,,,,,Fico grato, se houver mais alguma imposição ou conselho dos amigos,

Prezados, boa tarde!
Tenho dúvidas diante das  SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF06 Nº 6009, DE 03 DE JUNHO DE 2022 e  à  COSIT nº 7, de 4 de Março de 2021, em se tratando de empresas do Lucro Presumido, na exploração de atividade imobiliária.

Qual seria o vosso entendimento sobre elas?

O teor delas me faz entender que a tributação será sempre, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, a receita bruta auferida pelos  percentuais de presunção de 8% (oito por cento) e 12% respectivamente.
"Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis que serão vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica".