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FÓRUM CONTÁBEIS

TRIBUTOS FEDERAIS

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Como Tributar a venda de Imoveis que se encontra contabil como Propriedades para Investimento

Pedro de Oliveira

Prata DIVISÃO 4, Técnico Contabilidade
há 12 semanas Sexta-Feira | 5 fevereiro 2021 | 09:06

Preciso de ajuda para definir como proceder no seguinte caso:
-Empresa do presumido com regime cAIXA com cnae principal-41.20-4-00 adquiriu dois Apt. em 2014 para investir, está na contabilidade em ativo não circulante em propriedades para investimento com saldo ctabil 621.000,00.
--e em 14-09-2020 resolveu incluir nas atividades secundárias incorporadora com compra e venda de imov proprios-cnae-68-10-2-01, pois já está em andamento um projeto para construir um prédio de 14-andar com 64-aptos para venda.
---Agora este mês 2/2021 - surgiu um negócio para venda de um desses Apt. já existente acima, pelo vlr de 1.100.000,00
---Minha dúvida - ao fechar o balanço do ano passado2020, pretendo transferir esses dois apts. de propried.para investimento PARA Estoque de Imoveis para venda no ativo circulante, e também pretendo tributar agora essa venda que ainda não foi concretizada pois o comprador vai dar 100.000,00 entrada e financiar 990.000,00,  pretendo tributar como atividade da empresa usando a presunção de 8% sobre o 1.100.000,00 no bolo da outra atividade da empresa que presta serviços da construção civil, reformas.
---Ou seja entendo que posso fazer assim na apuração dos impostos, 1.100.000,00 +  430.200,00 (do faturamento de serv.prestados no mês)= 1.530.200,00 x 8% = 122.416,00 x  5,93% =  7.259,27 e no final do trimestre em 31-03-2021 calculo o adicional 122.416,00- 60.000= 62.416,00x10%=  6.241,60 , será que está certo meu entendimento ?

---Conto com vsas. colaboraçaõ, e é muito gratificante quando a gente recebe um apoio nas horas difíceis, que Deus use um abençoado nesta hora para me ajudar, Obrigado.

Telma

Ouro DIVISÃO 2, Contador(a)
há 12 semanas Terça-Feira | 9 fevereiro 2021 | 09:42

Bom Dia,

Entendi.

Os aptos que estavam como investimento, a partir do momento que a empresa passou a ter como atividade a incorporação, vc acha prudente transferir para o estoque pois faz parte do negócio.

O BP de 2020 ficará coerente sim!

entendo que posso fazer assim na apuração dos impostos, 1.100.000,00 +  430.200,00 (do faturamento de serv.prestados no mês)= 1.530.200,00 x 8% = 122.416,00 x  5,93% =  7.259,27 e no final do trimestre em 31-03-2021 calculo o adicional 122.416,00- 60.000= 62.416,00x10%=  6.241,60 , será que está certo meu entendimento ? Na minha opinião, o raciocínio está certo.

Abç

Telma, empresária, escritório contábil.

Professora , Contadora, MBA em Controladoria, Lato Sensu em Direito Tributário, MBA em Gestão de Pessoas, Coaching e Liderança.
Cursos via vídeo com exercício e apostilas, msgs no privado.

Manoel Luiz Ribeiro Silva

Ouro DIVISÃO 3, Contador(a)
há 10 semanas Sábado | 20 fevereiro 2021 | 08:11

Colega
Trabalhei na área por 12 anos, mas apurava pelo lucro Real. Mas entendo como a Telma que seu raciocínio esta perfeito, e bem detalhado. Ou seja vc esta de parabéns, não so pelo raciocínio correto, interpretou corretamente, bem como soube expor de maneira adequada suas duvidas, o que facilita , a resposta também  corretamente. Acrescentaria um pequeno adendo ao assunto.
Quando da decisão de construir um prédio para venda das unidades, vocês avaliarão, a possibilidade da criação de uma SPE, para o empreendimento, em termos de ganho fiscal/tributário/lucro.  Pois esse tipo social e muito usado atualmente devido aos resultados, só foi um pequeno lembrete ao colega, o post e a resposta estão corretos , entendeu.
Sds. Ribeiro

Manoel LUIZ RIBEIRO SILVA.
Contabilidade Ribeiro Ltda.
Bacharel em Ciências Contábeis e em Administração
Consultor,Palestrante,Articulista http://www.orgribeiro.com.br
Contador Atuante - Autor de Artigos e norma Orientativas a seus cliente.
Amigo do Bem -  Veritas Lux Mea

Edmar Oliveira Andrade Filho

Ouro DIVISÃO 1, Contador(a)
há 10 semanas Sábado | 20 fevereiro 2021 | 10:10

Pedro,
A probabilidade dessa reclassificação dar problema é grande. Vejamos o que diz a Solução de Consulta COSIT nº 251, de 12 de dezembro de 2018:
IRPJ LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BEM DO ATIVO IMOBILIZADO.RECLASSIFICAÇÃO PARA O CIRCULANTE. GANHO DE CAPITAL. TRIBUTAÇÃO. A alienação de bem do ativo imobilizado por sociedade empresária optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o circulante.
Esse mesmo entendimento é adotado em diversas decisões proferidas pelo CARF. Vejamos o acórdão 1302-002.327,de 27 de julho de 2017. Vejamos a ementa:  
IRPJ .LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BENS DO ATIVO PERMANENTE. GANHO DE CAPITAL. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. RECLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL. ATIVO CIRCULANTE. EFEITOS TRIBUTÁRIOS. Para efeitos tributários, a receita proveniente da venda de imóveis, que não foram construídos ou adquiridos com tal finalidade, mas, diversamente, para serem
usados como meio de obtenção de renda ou para o desempenho de atividade econômica prevista no objeto social da empresa, sujeita-se à apuração de ganho de capital, independentemente, de a atividade imobiliária também integrar
aquele objeto e da reclassificação contábil, efetivada, no ano-calendário precedente ao da venda, pela transferência dos bens do ativo permanente para o ativo circulante, como se mercadorias fossem.

Portanto, olho vivo: todo cuidado é pouco.

Manoel Luiz Ribeiro Silva

Ouro DIVISÃO 3, Contador(a)
há 10 semanas Domingo | 21 fevereiro 2021 | 07:57

Colegas
Com o devido respeito as colocações do colega Edmar, muito bem feitas e fundamentadas, entretanto teria a acrescentar que uma COSIT, se refere a um determinado caso, bem como a Ementa, entretanto as mesmas passam a ser consideradas em casos semelhantes  com as mesmas características em seus detalhes. Entendo assim que o colega consulente, deveria analisar o texto das referidas fundamentações, para identificar a similaridade  e os parâmetros adotados, comparados a sua situação, ate mesmo com referencia ao documento de aquisição da época, pois pode constituir, prova de finalidade do objeto da compra. E assim ficar configurada a classificação contábil adequada, pois deduzi que a compra foi para investimento, e um investimento pode ter a classificação tanto do Ativo  Fixo , como do Ativo Circulante. As características da situação podem ser diversas, em itens que , da suporte ao pretendido.
Mas a observação do colega Edmar e valida, certamente, pois se a interpretação for correta que ele faz ,(mas com base somente no relato, sem documentação de analise) , o problema e grave em termos de carga tributaria e as implicações que possam advir em consequência do fato.
 Sds. Ribeiro

Manoel LUIZ RIBEIRO SILVA.
Contabilidade Ribeiro Ltda.
Bacharel em Ciências Contábeis e em Administração
Consultor,Palestrante,Articulista http://www.orgribeiro.com.br
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Amigo do Bem -  Veritas Lux Mea

Edmar Oliveira Andrade Filho

Ouro DIVISÃO 1, Contador(a)
há 10 semanas Segunda-Feira | 22 fevereiro 2021 | 11:27

Meu caríssimo senhor Manoel,

É uma satisfação responder à sua elegante observação no post acima, sobre os efeitos de uma Solução de Consulta.
Com todas as vênias, a Solução de Consulta não é uma simples opinião dada um contribuinte; após o advento da Instrução Normativa 1.396/13, esses atos adquiriam um importante status na ordem jurídica tributária.
Vejamos o que diz o art. 9o da referida IN:
Art. 9º A Solução de Consulta Cosit e a Solução de Divergência, a partir da data de sua publicação, têm efeito vinculante no âmbito da RFB, respaldam o sujeito passivo que as aplicar, independentemente de ser o consulente, desde que se enquadre na hipótese por elas abrangida, sem prejuízo de que a autoridade fiscal, em procedimento de fiscalização, verifique seu efetivo enquadramento. 

Portanto, entendimento firmado em SC COSIT deve ser obrigatoriamente adotado pelas autoridades fiscalizadoras; e, além disso, protegem o contribuinte que as adotar mesmo que não seja ele o formulador da Consulta. Como se vê, as Soluções de Consulta ganharam força normativa e têm efeito abrangente, e, por isso, são importantes instrumentos para interpretação e aplicação das normas tributárias.  Todavia, convém notar, que - como está dito acima - a SC vincula as autoridades fiscais e se elas tomarem conhecimento do que o perguntante pretende fazer irão autuar, sem dúvida alguma. 
Um abraço fraternal, 

Manoel Luiz Ribeiro Silva

Ouro DIVISÃO 3, Contador(a)
há 10 semanas Terça-Feira | 23 fevereiro 2021 | 08:32

Colegas
O colega Edmar, demonstra seu conhecimento, entretanto se observarem e lerem  ATENTAMENTE  o que diz o artº 9º da referida IN, em seu texto     "   ......... , desde que se enquadre na hipótese por ela abrangida,  ""  , continuando     " " sem prejuízo de que a autoridade fiscal,.................". Donde se conclui que os pontos e virgulas da situação tributaria de cada consulta devera ser analisada, para que sua coincidência com a COSIT, tenha sustentação jurídica, no CARF. Nesse aspecto o colega, fez a ressalva, muito oportuna e cuidadosa, em seu texto mais abaixo........  " Todavia................   sem duvida alguma ". Dai minha cautela em se apoiar  plenamente numa CONSIT e unicamente.
Parabéns ao colega Edmar por suas colocações, bem claras. Demonstra seus conhecimentos profissionais, inequivocamente.
Sds. Ribeiro 

Manoel LUIZ RIBEIRO SILVA.
Contabilidade Ribeiro Ltda.
Bacharel em Ciências Contábeis e em Administração
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Amigo do Bem -  Veritas Lux Mea

Pedro de Oliveira

Prata DIVISÃO 4, Técnico Contabilidade
há 2 semanas Quarta-Feira | 21 abril 2021 | 12:53

Fico muito agradecido por ser ajudado por esses dois grandes conhecedores desse assunto, como seu Ribeiro e o Edmar
pois isso enrriquece muito meu aprendizado e embasamento pra uma decisão, e com base em tudo isso cheguei a conclusão que neste meu caso , posso ser bem sucedido ao optar por fazer a transferência de imovel em investimentos para estoques de imoveis para revenda, pois esses dois apartamentos foram comprados na planta em 2012 e terminado de pagar em 2015 ,eté agora nunca foram alugados ou usados, então concluo que não se encaixa em nem uma situação daquelas elencadas na SC  que o Edmar demonstrou, pois não houve nem uma distorção do objetivo que foi adquiridos que foi para investimento, e agora a construtora esta atuando como incorporadora também além de prestação de serviços da construção civil, inclusive já está com projeto aprovado e financiamento pela caixa também aprovado para começar a construir um prédio de quatorze andares para vender os apartamentos, por acredito que se enquadra bem para poder transferir esses dois apartamentos já existente para o estoque e realizar suas vendas pelo presumido como receitas de atividades  normal da empresa, tributando a 5,93% + adicional no trimestre,
,,,,,,,Fico grato, se houver mais alguma imposição ou conselho dos amigos,

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