IMPOSTO DE RENDA: Qual valor declarar em um bem Imobiliário?

Olá.

Possuo um terreno, provindo de herança, avaliado atualmente em 100.000,00. (recebi a herança em 1994, ainda em cruzeiro real).
Fiz construção de uma casa neste terreno (construção avaliada em 300.000,00) 

Hoje, o preço de mercado do imóvel na região é de uns 350.000,00.
O valor venal da casa no IPTU é de 140.000,00


Qual é o correto? Declarar pelo valor venal ou o valor de mercado? 

Sempre declarei este bem pelo valor venal no meu imposto de renda (140.000,00), mas estou querendo fazer a venda desta casa, e temo pagar muito de imposto sobre Ganho de Capital devido ao valor que declaro hoje no IR.

Quando é feito a apuração desse ganho de capital, será sobre o valor da venda e o valor estimado do terreno na época (200 mil cruzeiros) ou será sobre o valor da venda e o valor que declaro no imposto de renda?

VALOR CORRETO:   valor do formal de partilha
É vedado aumentar o valor do imóvel (... em seu caso, para pagar menos no GCAP) exceto se, comprovadamente, tem documentos comprovando pagamento de despesas (notas fiscais/fatura de mão de obra, etc...).
Não esquecer:  o aumento patrimonial precisa estar compatível com  sua renda
 SUGESTÃO: baixe o GCAP 2023 -  siga instruções e preencha as informações.  O programa faz o cálculo do GCAP e valor apurado, indicando se houve ganho de capital.    Feita a simulação basta, na sequencia,  excluir o bem

nb.: existe isenções do tipo único imóvel, compra de novo imóvel em X tempo, etc...

Bom dia José Bezerra,
Eu tenho uma dúvida quase parecida.

Um cliente que faço IRPF tem um terreno que vem sendo declarado por um valor X, porém ele quer atualizar este valor. Não houve venda, apenas a avaliação do valor atualizado.
Eu poderia passar no IRPF de 28 mil para 200 mil ? O que isso acarreta?

José Bezerra, obrigada pela ajuda.
No caso, apenas o terreno foi herdado (200.000,00 cruzeiros reais), 100% meu.

E fiz a construção da casa (300.000,00) com meu dinheiro.

Verificando a documentação da casa, percebi que não tenho a documentação regularizada.
E tampouco possuo comprovação do valor que paguei para construir a casa, pois ela foi feita antes de 2000.
Neste caso, não seria mais "seguro" declarar pelo valor venal que a própria prefeitura da cidade declara?  Jose Bezerra Conceição

Aparecida Lopes: no documento da partilha consta o valor a ser lançado no imposto de renda.
Ocorrendo benfeitorias em anos posteriores, o valor pode ser acrescido ao custo da aquisição.
Como a Receita faz checagem:     receita total (inclui rend. tribut/não tribut/isentos) - deduções previstas =  renda final*
O valor da renda final*  é confrontado com a VARIAÇÃO PATRIMONIAL. Esta variação, se for superior a renda final*, poderá trazer problemas ao declarante. Exemplo;
31-12-2021  =      200.000,00
31-12-2022   =     500.000,00
variação patrimonial = 300.000,00

Se precisar de apoio no GCAP informe valores constantes na partilha e data .  Posso fazer a simulação para ter o valor atualizado.

AURIETE: 
""Eu poderia passar no IRPF de 28 mil para 200 mil ? O que isso acarreta?""
Acarreta um acréscimo patrimonial de 162.000,00, ou seja, precisa justificar uma renda que cubra este valor.  
Quando da venda/permuta/outros - o programa GCAP atualiza o valor do imóvel a partir da aquisição. É razoável na correção.
caso real: aquisição imóvel 10/11/1997 = custo        6.500,00
                   venda    imóvel   21/10/2022 = valor   175.000,00 - 25.000,00(corretagem) = 150.000,00
O programa GCAP apurou um ganho de 39.520,31 .  Sobre este valor a receita taxa 15%, ou seja, 5.928,04

Bom dia!
Estou com uma dúvida que é o seguinte, o cliente herdou um imóvel que na declaração do IR do falecido constava como R$ 30.000,00, porém no inventário o bem foi avaliado em R$ 176.000,00.
Na declaração do herdeiro, devo declarar qual valor? Haverá ganho de capital nessa operação, mesmo não tendo vendido?

MARIA:
O GCAP é feito na doação, venda, partilha, etc...  Para chegar ao valor de 176.000,00 o espólio fez "declaração" e lá foi feito o GCAP.
O herdeiro registra a herança pelo valor de 176.000,00.  Ele não paga nada de imposto de renda, pois é herança.

Para entender:   recebeu  herança por 176.000,00  -  vende o bem por 200.000,00 - nesta operação ele precisa fazer o GCAP.  Teve ganho de capital de 24.000,00 que é tributado em 15% para o IR e recolhido no próximo mês da venda.
et.: pode deduzir na venda a taxa de corretagem e incluir, se houver, despesas com reformas.

Obrigada José!
Me esclareceu!