Tributação na Venda de Imóveis

Boa tarde Umberto

Se a empresa efetivou o loteamento para venda está explorando uma atividade proibitiva a opção pelo Simples Nacional.

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar n º 123, de 2006, art. 17, caput)

XXIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis; (Lei Complementar n º 123, de 2006, art. 17, inciso XIV)

fonte: Resolução CGSN 94/2011

...

Situação: Pessoa Física que possui um imóvel e quer transferi-lo para sua Pessoa Jurídica que é Lucro Presumido - Comércio.
Questionamento: Qual o tempo que este imóvel deve ficar na empresa lucro presumido? Primeiramente ele entraria para ativo e depois para venda faria a transferência para estoque? Qual a tributação caso houver a venda pela pessoa jurídica lucro presumido?

Boa noite Daphyny

A transferência para pessoa jurídica (mesmo que pelo mesmo valor de aquisição) sofre a incidência do ITBI sobre o valor total. Se transferido por valor maior há que se apurar o ganho de capital e este pode sofrer a incidência de 15%

Se entre as atividades da empresa não houver a do comércio de bens imóveis a tributação será de 24%¨ (IRPJ 15% e CSLL 9%)

Caso haja a referida atividade, a tributação será de 5,93% sobre o valor da receita de venda.

...

Obrigada Saulo.

Caso eu não decida não transferir este imóvel para o imobilizado, e faça a venda diretamente, irei fazer a baixa de imobilizado, haverá a incidência do ganho de capital (15%), mais a receita deste ganho que seria tributada 24%? Para este caso, a venda seria de PJ para PJ.

Boa tarde Daphyny

O ITBI e o IR (15%) devem ser pagos pela pessoa física quando da transferência para jurídica. O ITBI em qualquer caso, o IR apenas no caso de haver ganho de capital na transferência, ou seja, se você transferi-lo por valor maior do que o que consta em sua DIRPF e não puder se beneficiar de nenhum dos casos de isenção previstos em lei.

Se não transferir para o imobilizado como dar a baixa do imobilizado?

Este imóvel não poderá constar de seus estoques se entre as atividades da empresa não estiver permitida a compra e venda de bens imóveis. Neste caso você deverá classificá-lo no imobilizado ou como investimentos, e quando houver a venda, a tributação se dará sobre o ganho de capital assim entendido a diferença positiva entre o custo de aquisição e o valor da venda.

Sobre tal ganho incidirão (repito) o IRPJ e a CSLL as alíquotas de 15 e 9% respectivamente, ou seja, a carga tributária na pessoa juridica será de 24% sendo independentemente do fato de ser vendido à pessoa física ou jurídica.

...

Ola, boa noite,

Sou estrangeiro e estou com uma duvida de funcionamento do complexo sistema tributário no Brasil.

Tenho adquirido (com minha sociedade) três imóveis rurais pelo valor de R$ 1.000.000,00. Esta aquisição foi feita com um mutuo, e agora irei constituir uma sociedade com a pessoa que me emprestou o capital onde cada um de nos (ele e minha sociedade) ficaremos com 50%. Será apenas uma dação em ações.

A minha ideia era constituir uma sociedade com objeto social de "administração de imóveis próprios, assim compreendidas as atividades de compra e venda e de locação, ou arrendamento de glebas rurais, terrenos casas ou apartamentos residenciais, salas comerciais, galpões comerciais ou industriais e vagas de garagem, bem como participação em outras sociedades", que irá tributar no lucro presumido.

Nesta sociedade iria integralizar os imóveis no valor da compra, os quais queremos apenas para venda.

Tenho recebido uma proposta de R$1.750.000,00 com formato de pagamento parcelado. O comprador iria explorar o terreno e me pagar com % do faturamento.

Nesse caso, pergunto:

Consigo integralizar o imóvel no stock como ativo circulante? se sim, posso vende-los no curto prazo?

Terei que pagar ITBI na integralização dos imóveis no capital social?

O imposto acima do lucro será de aproximadamente 6%? Será pago no ato da venda mesmo sendo que eu irei receber o valor a prazos e começarei receber 90 dias depois? Tem como pagar este imposto conforme for recebendo o valor?

Tem mais algum fator que deveria levar em consideração?

Obrigado,

Boa tarde a Todos!
Excelente discussão.

Bom, estou com uma dúvida e gostaria se possível que alguém me ajudasse, ja li várias vezes o tópico, mas ainda fiquei com algumas dúvidas.
E também caso tenha havido alguma mudança, tendo em vista que a ultima mensagem é do ano de 2012.

Bom, espero que todos que aqui disponibilizou um pouco de seu tempo para esclarecer as dúvidas dos demais, estejam bem e gozando de boa saúde

Pois então.
Estou com uma situação, tenho um cliente que constrói casas para vender, tudo isso feito na PF, porém, agora ele quer constituir uma empresa para que passe a fazer tal operação na Pessoa Jurídica.
Movimentação pequena, construirá uma ou no máximo 2 casas por ano, com um valor de venda de no máximo 250.000,00 cada imóvel.

Minha dúvida é, diante disto ele terá que necessariamente constituir a empresa como construtora e incorporadora?
Pela experiencia dos colegas, acham que compensa tributariamente para ele? tendo em vista que o custo total da obra com o terreno seria de +/- 150.000,00?

E caso tenha que ser constituída a empresa com as duas atividades, incorp. e construtora, há algo que tenho que fazer no cartório?
Posso colocar o capital somente em $, e a partir daí adquirir o terreno, construir e depois vender?

Obrigado! e desculpe a ignorancia!

Prezado Hellington Silverio Santana Junior, bom dia

Aconselharia a constituição de uma empresa com os CNAES de compra e venda de imóveis próprios e com CNAE secundário incorporação de empreendimentos imobiliários.

Em seu exemplo (custo de 150 e venda por 250) temos um lucro de 100 mil. Na pessoa física você pagaria 15% sobre R$ 100 mil, ou seja, R$ 15 mil.

Na Jurídica, pelo lucro presumido, você pagaria 5,93% do valor da venda ou seja os mesmos 15 mil.

Assim, no exemplo por você citado não recomendaria a abertura da empresa.

É claro que se esses projetos são efetuados de forma que a pessoa física possa ser equiparada à pessoa jurídica a abertura é recomendada.

Vide possibilidade de equiparações em ==> www.receita.fazenda.gov.br

Por fim, atualmente o Brasil conta com uma opção bastante interessante na legislação que é o RET (regime especial de tributação) onde esse seu empreendimento pagaria apenas 4% (para isso deveria submeter o empreendimento ao patrimônio de afetação e registrar essa afetação diretamente na matricula do terreno). Logo apos deve ser emitido um CNPJ específico para o empreendimento.

com isso, no seu exemplo, sua tributação seria de 10 mil (uma economia de R$ 5 mil).

Um abs

Caro Fernando Rizzo, muito obrigado pela esclarecedora resposta. Todas dúvidas sanadas.

Um grande abraço e boa semana!

Boa tarde

Estamos iniciando uma EIRELI com objeto de compra e venda e locação de imóveis próprios.
O capital social foi integralizado em dinheiro.
Os imóveis foram colocados como estoque.
Pergunto, há prazo limite para que estes imóveis retornem para o Ativo ou eles podem permanecer como estoque até que sejam vendidos (indefinidamente)?

Grata
Janaína

Prezada Janaína Helena Steffen , bom dia!

Não há prazo para os imóveis permanecerem nos estoques, veja que sempre que eles tiverem o intuito de venda devem obrigatoriamente serem contabilizados como Estoques.

Ocorre que se por algum motivo você passar a locar estes imóveis eles deixarão de ser estoques e passarão a ser imobilizados.

Com isso, em caso de venda, deverá apurar os impostos como se fosse ganho de capital e não mais com base em lucro presumido, uma vez que não se trata mais de venda de estoques.

Um abs

Prezados Colegas, bom dia!

Estou tentando encontrar tópico sobre tributação e contabilização de uma empresa no ramo de compra e venda de imóveis ( Imobiliária no Lucro Presumido) .
Os que encontrei são de cinco anos atrás e estão trancados.

Alguém pode orientar-me sobre o assunto?

Cordialmente.

Boa tarde Regina,

Tributação:
Venda de imóveis - carga total = 5,93%
IRPJ = (8% x 15%) ou 1,20%
CSLL = (12 x 9%) ou 1,08%
PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%
Adicional 10% sobre a parcela de lucros que exceder a R$ 60.000,00 no trimestre

Contabilização:
De modo geral, sem novidades, ou seja, comércio normal. Trata-se da venda de mercadorias, às vezes a longo prazo. As mercadorias (no caso) são os imóveis.

Os imoveis adquiridos para venda devem estar contabilizados nos estoques.

Se persistirem dúvidas, torne a entrar em contato.

...

Prezado Saulo Heusi, boa tarde.


Entendi perfeitamente.
Mais uma dúvida:
- No caso de ocorrer apenas corretagem na venda, se aplica o mesmo critério?

Ele emitiu uma nota fiscal de serviços referente comissão na intermediação de venda.

Obrigada!

Excelente de verdade essadiscussão. Saulo, parabéns por todo seu conhecimento que ajuda a muitos colegas.

Att

Bom dia Regina,

As receitas decorrentes da intermediação/corretagem, não têm a mesma presunção de lucros, pois não se trata de atividade comercial.

Nestes termos a carga tributária é maior, ou seja, será de 11,33% sem considerarmos o ISS

Tributação:
IRPJ = (32% x 15%) ou 4,80%
CSLL = (32 x 9%) ou 2,88%
PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%
Adicional 10% sobre a parcela de lucros que exceder a R$ 60.000,00 no trimestre
ISS - Verifique a legislação do município sede da empresa. Não poderá ser maior do que 5%

...

Prezado Saulo Heusi, boa tarde.


Mais uma vez entendi perfeitamente a explicação.
Agradeço imensamente a sua atenção e dedicação ao fórum.

Tenha uma ótima tarde.

Cordialmente.

Boa Tarde!

Realizei leitura de todos os comentários deste tópico, contudo, permanece a seguinte dúvida:

Na constituição de empresa com objetivo social em locação de imóveis próprios, somente poderá exercer a atividade "sem haja infrações" com a integração dos imóveis no seu capital social, devendo transferir em cartório os respectivos imóveis para empresa, ou, o sócio poderá integraliza-los conforme sua participação societária, sem a necessidade de transferir em cartório para empresa.

Desde já agradeço pela atenção.

Boa tarde Reiner,

Se o sócio pretende integralizar parte do Capital Social com imóveis, deverá (sim) transferi-los no Registro de Imóveis para o nome da empresa. Não há como como fugir disto e fazer de forma diferente, pois o que determina que os imóveis são da empresa, é justamente a Escritura Pública em nome desta.

Neste caso, haverá a incidência do ITBI se forem transferidos pelo mesmo valor que consta da Escritura e da DIRPF do sócio. Incidirão o ITBI e o imposto de renda sobre o ganho de capital, se transferidos por valor maior do que consta deste dois documentos.

...

Obrigado Sr. Saulo.

Acompanhei este fórum e achei muito interessante.

Resta-me uma duvida.

No caso de empresa de compra e venda de imóveis próprios.

Entendi que apenas os imóveis destinados a venda podem ficar no estoque. Pergunto: mesmo enquanto o imóvel estiver aguardando comprador, não seria possível alugá-lo, ficando no estoque?

Pergunto também se, enquanto o imóvel estiver no seu estoque aguardando a venda, poderia algum de seus sócios utilizar o imóvel?

Caso possa um dos sócios utilizar o imóvel, deveria haver algum tipo de formalização (por exemplo, contrato de comodado?)

Boa tarde Alain,

A contabilidade deve (obrigatoriamente) demonstrar a situação/destinação dos imóveis em questão. Nestes termos se o imóvel é destinado a venda deve constar dos "Estoques", se faz parte do patrimônio da empresa deve ser contabilizado no "Ativo Não Circulante - Imobilizado", se utilizado para locação deve constar no mesmo grupo, subgrupo "Investimentos" na conta "Imóveis para Locação".

Desta forma, tecnicamente você não deve/pode alugar um imóvel que esteja contabilizado nos "Estoques" subconta "Imoveis destinados a Venda".

Quanto ao Contrato de Comodato você deve ter em conta que a rigor trata-se de um beneficio que por direito os outros sócios também o tem, além disto o fisco pode entender que trata-se de distribuição disfarçada de lucros.

...

Saulo,

A intenção é revender o imóvel, portanto mantê-lo no estoque.
Mas o uso por um ou vários sócios não poderia descaracterizar que o imóvel foi adquirido para ser revendido?

Bom dia Alain,

Descaracteriza sim, pois tal como lhe disse acima:

... você não deve/pode alugar um imóvel que esteja contabilizado nos "Estoques" subconta "Imoveis destinados a Venda".

porque a finalidade deste imóvel não é a locação - mesmo que temporária - e sim a venda. Isto é ponto pacífico de discussão.

...

Boa tarde colegas!

O que determina esse "prazo de permanência mínimo" nessa movimentação entre ativo e estoque " do princípio da continuidade? É uma questão objetiva (ex.: 3, 5, 10 anos), ou é algo que se aduz dos elementos fáticos, cabendo interpretação mais subjetiva?

Excelente discussão, cabe ressaltar

EDIT: Outra dúvida que surgiu: qual seria a tributação/multa/problema quanto à locação de um imóvel classificado como estoque?

Entendi a questão do ganho de capital e etc para o caso inverso (venda de imóvel classificado como ativo), mas e nesse caso em específico?

Obrigado.

Bom Dia Amigos. Quem puder me ajudar:

Seguinte caso.

Empresa, lucro presumido, objeto social administração de bens patrimoniais próprio, investimentos e participações, integralizou e subscreveu no capital social de sua empresa um bem móvel no valor de R$ 76.000,00 na data de 07/04/2004.

Na data de hoje (29/10/2015) esse imóvel será vendido pelo valor de R$1.400.000,00 ( um milhão e quatrocentos mil).

Duvida: Quais impostos incidem sobre essa operação? Teve que atualizar o valor integralizado? Como faz?

Desde já, muito obrigada.

Bom dia Taisa,

Se este imóvel foi contabilidade como bens do imobilizado, sofrerá a incidência do IRPJ e da CSLL a razão de 15 e 9% respectivamente sobre o ganho de capital assim entendido a diferença positiva entre o custo contábil de aquisição já ajustado pela depreciação acumulada (se devida) até a data da venda e o valor desta.

Por outro lado se no contrato social da empresa entre as atividades permitidas consta a de compra e venda de imóveis e ele foi contabilizado na conta de estoques, a carga tributária será a inerente ao comércio de imóveis, ou seja, de 5,93% composta de 1,20% de IRPJ, 1,08 de CSLL, 0,65% de PIS e 3,00% de COFINS.

Não há a atualização do valor do imóvel em questão

...

Bom Dia Saulo, muito obrigada. Estou com muitas duvidas ainda.

Falando com meu cliente agora ele me explicou o seguinte:

Em abril de 2004, ele integralizou esse terreno ao capital da empresa. No decorrer dos anos, ele construiu um imóvel nesse terreno.

Ele agora quer vender esse imovel.

Cabe ressaltar que o objeto da empesa é objeto social administração de bens patrimoniais próprio, investimentos e participações.

Ele quer saber qual a melhor forma pra ele pagar menos imposto sobre essa venda.

Ele me questionou:

1 - Se minha atividade fosse comercialização de imoveis, quais imposto incidiriam?

Segundo sua resposta..


Por outro lado se no contrato social da empresa entre as atividades permitidas consta a de compra e venda de imóveis e ele foi contabilizado na conta de estoques, a carga tributária será a inerente ao comércio de imóveis, ou seja, de 5,93% composta de 1,20% de IRPJ, 1,08 de CSLL, 0,65% de PIS e 3,00% de COFINS.

ESPÉCIES DE ATIVIDADES:

· Atividades imobiliárias (compra, venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis) IRPJ 8% e 12% CSLL

Nesse caso, ele não comprou o imóvel e agora está vendendo algo que ele construiu.



2 - Nesse meu caso, que não é minha atividade principal, a comercialização, quais impostos pagarei?


Ele não tem os valores que foram gastos nessa construção. Apenas me passou o valor do terreno na epoca, R$ 76 mil em abril 2004, e venda agora e R$1.400.000,00

Incidiria direto sobre o ganho de capital : IRPJ 15% E CSLL 9%


Mais uma vez obrigada.


Taísa Silva

@Oculto
81 - 88419236

Boa tarde Taisa,

Se o terreno está em nome da empresa, certamente a edificação (despesas com a construção) também deve estar contabilizados. Neste caso a depreciação (da edificação) é devida.

A melhor, mais vantajosa, tributação será a da venda de imóveis constantes dos estoques. Para tanto você deve promover a alteração contratual com vistas a incluir a comercialização de imóveis (atividades imobiliárias) e a transferência contábil deste imóvel - que deve estar classificado no Ativo Imobilizado - para conta "Estoques - Imóveis destinados a Venda".

Uma vez tomadas tais providências a carga tributária incidente sobre a operação será de 5,93% sobre o total da receita decorrente desta alienação. Se tomadas tais providências, a economia tributária será em torno de (317.760,00 - 83.020,00 ou 234.740,00) portanto, significativa.

...