Tributação na Venda de Imóveis

Boa Tarde.

Esse tópico caiu como uma luva. Antes de mais nada, muito obrigada.


Ficou apenas umas unica dúvida: Minha empresa tem a atividade cujo objeto no contrato social é LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS.

Iremos incluir 6810-2/01 - COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;


Quais as obrigações assessorias para essa atividade?

DCTF

Mais alguma?


Obrigada


Taísa

Taisa da Conceição Silva , boa tarde!

Levando-se em conta que com o CNAE mencionado a empresa poderá (ver todas as exceções obviamente) ser optante pelo Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real segue abaixo apenas as obrigações acessórias para Lucro Presumido que é o mais comum para este tipo de atividade (deve ser analisado com critério):

DCTF mensal
EFD Contribuições mensal
SPED Contábil Anual (Analisar a distribuição de lucros para verificar se está ou não obrigada)
ECF Anual (Substitui a DIPJ)

Att.

Obrigada Leandro.


Estava pesquisando e achei uma declaração chamada DIMOB, preciso enviar tambem?

DIMOB?

SEF?

GIA?


Obrigada


Taísa

Taisa da Conceição Silva, boa tarde!

DIMOB > Federal:

Com a Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias - DIMOB é de apresentação obrigatória pelas seguintes pessoas jurídicas e equiparadas:

a) que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim, devendo apresentar as informações relativas a todos os imóveis comercializados, ainda que tenha havido a intermediação de terceiros.

b) que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;

c) que realizarem sublocação de imóveis; ou

d) constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

Se o objeto social da empresa for apenas Locação de Imóveis Próprios, não está obrigada.

Já a SEF e GIA imagino que são obrigações Estaduais e não tenho conhecimento aí no seu Estado.

A SEF eu realmente não conheço e a GIA ao meu ver aqui em MG é conhecida como DAMEF/VAF em que são obrigadas as empresas com cadastro no Estado (Inscrição Estadual) obrigadas ao recolhimento do ICMS (Diferença entre entradas e saídas = VAF: Valor Adicionado Fiscal).

Desculpe mas fico devendo essas informações.

Obrigado.

Obrigada leandro, mais uma vez.

No emu caso, iremos incluir a atividade 6810-2/01 - COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS; ou seja, tenho que enviar o DIMOB?

Obrigada

Taísa

Taisa da Conceição Silva também não vai estar obrigada, pois deverá ser transmito nos casos:

Locação (Intermediação Aluguel)
Incorporação
Intermediação (Seria a comissão na compra e venda de imóveis)

Bom dia a todos!

Li as mensagens do fórum mas ainda permanece minha dúvida, peço ajuda:

Tenho uma empresa com o CNAE:68102/02-ALUGUEL DE IMÓVEIS PRÓPRIOS.

Essa empresa foi constituída utilizando 3 imóveis como capital social. Um deles é no valor de R$840.000,00 e o proprietário tem interesse em vendê-lo.

Primeiro, já li nesse fórum que como não consta no CNAE da empresa a atividade de venda para tributar 5,93%, inicialmente deveria fazer a transferência desse imóvel para a conta estoques e a inclusão do CNAE para VENDA DE IMÓVEIS, mas me deparei com a seguinte dúvida:

- Pode vender um imóvel que faz parte do capital?
- Eu posso reduzir o capital excluindo esse imóvel? Porém ele vai permanecer na sociedade como "estoque" até que se efetue a venda.
- Para reduzir o capital, tem que ser publicado em jornal o interesse da sociedade em fazer essa redução?
- Quanto tempo é recomendável para que esse imóvel fique em estoque para depois ser vendido para que não caracterize fraude para redução de alíquota?

Boa tarde Franceli

Você está equivocada. Não existe Capital Social formado por imóveis!

O que ocorre é que quando da constituição da empresa, os sócios resolveram integralizar suas quotas subscritas com a entrega de imóveis, ou seja, o valor dos imóveis apenas representam o valor das quotas subscritas. Em outras palavras, o capital social sempre será contabilmente representado pela moeda corrente do país, neste caso, reais. Imagine que você tenha que integralizar 100 mil quotas de capital no valor unitário de R$ 1,00, neste caso o valor que você deve dar em dinheiro será de R$ 100.000,00 que pode ser representado por um imóvel de mesmo valor.

Contabilmente você levará a crédito da conta "Capital Subscrito" e a débito da conta "Imóveis" no Ativo Não Circulante os R$ 100.000,00

Considerando o que foi citado acima, as respostas à seu questionamento são:

- A empresa pode vender (sim) o imóvel sem que com isto esteja diminuindo o Capital Social.

- A venda do imóvel em questão não reduz o Capital Social,logo não deve ser publicado nada em lugar algum.

- Para que seja vendido um imóvel do Ativo Imobilizado da empresa com um custo tributário menor, é necessário que contabilmente se transfira este imóvel para conta de Estoques "Imóveis a Comercializar" e antes disto que se promova alteração no contrato social com vistas a incluir a atividade de "compra e venda de imóveis próprios" entre as permitidas.

- Não existe um "tempo recomendável" para que este imóvel fique nos estoques até que seja vendido. Dede que a empresa tenha a intenção de vendê-lo deve promover a transferência contábil.

...

Muito obrigada! Dúvidas esclarescidas!

Boa Tarde a Todos,

Um sócio tem 0,01% (R$ 1,00) de uma capital de 3,5 milhões. Porém a PJ tem um imóvel adquirido por R$ 1,5 milhão, que precisa ser transferido ao sócio com esse R$ 1,00 de capital social, pois a empresa encerrará as atividades,

Valor da Transferência;/Venda : 1,6 milhões; Imóvel avaliado em 4,5 milhões

Quais os tributos incidentes nessa negociação? Imóvel em São Paulo/SP.

att.

Boa noite Diego,

É possível (desde que acordado entre todos os sócios) que quando da extinção da empresa haja transferência/entrega de bens do ativo como pagamento/devolução do percentual do patrimônio que couber a cada um,.

A empresa não terá custo algum, pois esta sendo extinta e deve (sim) devolver as quotas partes do capital/patrimônio, que pode ser em espécie ou em bens, à cada sócio respeitada a proporcionalidade de participação no capital social.

A tributação, neste caso recairá sobre a pessoa física que terá indiscutível ganho de capital, pois aplicou/investiu R$ 1,00 em quotas da empresa e recebeu (no caso) um e meio milhão de reais como retorno da aplicação.

...

Caros, boa noite.

Com respeito, discordo do posicionamento do Sr. Saulo.

Conforme foi gentilmente informado pelo Sr. Saulo, para que a devolução das cotas ocorram isentas de tributação na pessoa física, se faz necessária a distribuição de forma proporcional. Assim, se a empresa não tem dívidas e tem um capital de 3,5 milhões, subentende-se que existe o imóvel por você informado (no caso 1,5 milhões) e existe mais alguns direitos de 2 milhões ou um prejuízo neste valor.

Pois bem, ao dar para um sócio que tem direito a um bem de R$ 1,00 patrimônio contabilizado por R$ 1,5 milhões, entendo que o diferimento do tributo, informado pelo Sr. Saulo, não ocorrerá, e, neste momento (qual seja, o distrato), deverá incidir o IR de 15% em sua pessoa física.

Caso este imóvel tivesse valorizado por R$ 1,00, então sim, concordaria com o posicionamento do diferimento, pois tanto na redução de capital quanto na cisão/fusão/incorporação e encerramento, podemos utilizar o valor contábil por expressa permissão da lei.

Ao se fazer desta forma problemas fiscais podem ocorrer.


De qualquer forma, podendo ou não podendo, esta transação não é interessante.

Seria recomendável uma cisão nesta empresa onde a empresa oriunda da cisão teria como bem este imóvel com o objetivo de dendê-lo. Digo ser interessante pois a tributação, neste caso, seria de 6%, e não de 15%. De qualquer forma, ao encerrar a empresa, não terá como escapar do ganho de capital de 15% referente ao custo do imóvel (1,5 milhões). Mas geralmente um imovel que é vendido por um valor tão elevado será utilizado para aquisição de outros e essa empresa vai crescendo cada vez mais.

Por fim, concluo que este é um assunto muito complexo para ser solucionado apenas com uma pergunta simples como ocorreu. Muitas coisas devem ser observadas, como a contabilidade e o que será feito com o dinheiro, por exemplo.

Espero de alguma forma ter contribuído, e peço desculpas caso tenha gerado alguma polêmica desnecessária.

Um abs.

Bom dia Fernando,

Você tem razão... em parte.
Não perguntei (deveria) ao Diego qual a avaliação (se pelo valor de mercado ou o contábil) dada pela empresa aos bens em questão. Apenas após a resposta dele é que eu poderia ter afirmado que e devolução da participação (em bens) seria tributada ou não. Com sinceras desculpas pela minha precipitação burra e agradecimentos por sua providencial participação, vamos deixar claro este assunto.

Segundo a legislação vigente, os bens e direitos do ativo da pessoa jurídica, que forem entregues ao titular e sócios a título de devolução de sua participação no Capital Social, poderão ser avaliados pelo valor contábil ou de mercado. É sabido que até 31/12/1995, esta devolução era praticamente obrigatória ser feita a valor de mercado com vistas e evitar que o fisco a considerasse distribuição disfarçada de lucros. (Art. 22, caput da Lei nº 9.249/1995; Arts. 238, caput e 419, caput do RIR/1999 e Art. 60, caput da IN SRF nº 11/1996)

Hoje o titular ou sócio da empresa extinta deve (agora obrigatoriamente) informar na sua DIRPF os bens e direitos recebidos em devolução de sua participação de conformidade com a avaliação da pessoa jurídica extinta, ou seja, pelo valor contábil ou pelo de mercado.

Se a entrega dos bens se deu pelo valor de mercado, a diferença entre este valor e o constante de sua DIRPF será considerada rendimento isento.No caso de participação societária adquirida por valor inferior ao patrimonial, em que a pessoa jurídica que estiver devolvendo Capital Social tenha optado pela avaliação a valor contábil, à opção da pessoa física que estiver recebendo os bens ou direitos, deve proceder da seguinte forma:

1 - inclui em sua DIRPF os bens ou direitos pelo valor pelo qual houverem sido recebidos, tributando como ganho de capital a diferença entre este e o valor declarado da participação extinta; ou

2 - os inclui pelo mesmo valor da participação extinta. (Art. 61 da IN SRF nº 11/1996)

Nestes termos não podemos afirmar com segurança que a devolução em bens seja tributada (ou não) na pessoa física sem considerarmos a avaliação dada pela empresa aos bens em questão.

...

Perfeito.

De acordo.

Um abs

Bom dia a todos,

Saulo e Fernando, muito obrigado pelas respostas e tempo disponibilizado para elaborar as respostas,

Tenho por premissa que em algum momento, gerará muito ganho de capital. Pois o Imóvel contabilmente esta avaliado em R$ 1,5 milhões, mas na prefeitura esta em R$ 4,5 milhões.

Tenho o ITBI de 3% em relação ao valor da prefeitura de Sp (R$ 4,5 milhões) para transferência da propriedade no cartório de imóveis , mais o ganho de capital de 15% sobre ( 1.499.999,00)?

Nesse caso não poderia fazer uma doação da PJ, ao sócio PF? em SP a alíquota é de 4%, e nesse caso não haveria Ganho de Capital?

No caso em analise, a empresa é composta por uma PJ estrangeira e uma PF brasileira. A Pf brasileira é detentora de procuração publica para assinar pela PJ estrangeira.

Como o amigo Fernando explanou, o caso é muito complexo. Em suma o imóvel sempre foi da PF, porém foi comprado em nome da PJ. A PJ tem como objeto a Adm de Bens Próprios, a compra e venda de bens imóveis, e participação em outras sociedades.

O sócio "dono" do imóvel, não possui muita disponibilidade financeira no momento. Logo qualquer maneira de transferir a propriedade de forma legal, e com o menor custo possível seria interessante. Pois na hora da venda futura, todo o ganho de capital seria devidamente apropriado.

Mais uma vez muito obrigado;

Boa tarde pessoal.

Tenho na empresa vários imóveis registrados na conta "estoques" que são destinados à venda, mas no momento estão alugados. Minha dúvida é a mesma do colega Leonardo de Azevedo Cavalcanti :

Outra dúvida que surgiu: qual seria a tributação/multa/problema quanto à locação de um imóvel classificado como estoque?

O colega Saulo Heusi havia escrito o seguinte:

A contabilidade deve (obrigatoriamente) demonstrar a situação/destinação dos imóveis em questão. Nestes termos se o imóvel é destinado a venda deve constar dos "Estoques", se faz parte do patrimônio da empresa deve ser contabilizado no "Ativo Não Circulante - Imobilizado", se utilizado para locação deve constar no mesmo grupo, subgrupo "Investimentos" na conta "Imóveis para Locação".

Desta forma, tecnicamente você não deve/pode alugar um imóvel que esteja contabilizado nos "Estoques" subconta "Imoveis destinados a Venda".

Consultei o contador responsável pela empresa e ele afirmou não haver problemas em deixar os imóveis nesta conta. Existe alguma base legal para que eu possa contestá-lo?

Muito Obrigada!

Lidiane

Lidiane,

O que estabelece a natureza de uma conta contábil são os normas contábeis, sendo assim, não existe base "legal" para se classificar um valor em uma ou outra conta. Quem estabelece a natureza de determinada conta é a própria doutrina contábil.

Por definição, estoques são produtos destinados a venda. Se estão sendo locados, não são destinados a venda.

Se o seu contador entende que este procedimento está correto, deve ser por que a sua empresa possui alguma caso específico que eu desconheço. O procedimento mais correto é seguir a orientação de um profissional graduado (que é o caso) e não simplesmente por opiniões formadas na internet (que existem diversas particularidades que não conhecemos).

Se ainda assim tem suas dúvidas quanto ao explicado por seu contador, recomendo que procure outro para esclarecer os pontos particulares deste assunto.

Eu entendo da seguinte forma:

Ao locar um item que não está classificado corretamente o lucro presumido não poderá ser utilizado (visto que não será uma receita operacional).

Se você está tributando com base em lucro presumido (11,33%) acredito que você pode ter uma autuação de 34% de IR/CSLL, adicionadas a uma multa que varia de 75% a 150%.

Espero ter contribuído ao tema.

Um abs.

Fernando Rizzo,

Muito obrigada pelo esclarecimento!

Boa noite a todos, lendo os tópicos surgiu algumas dúvidas.

Tenho uma empresa (tributada pelo lucro Presumido) onde seu ramo de atividade é de Locação de Imóveis Próprios (CNAE 6810-2-02), o seu Capital Social foi formado por imóveis do patrimônio dos sócios e também foi comprado outros imóveis com seu próprio recurso, todos esses imóveis (os que integralizaram o capital e os que foram comprados) são para locação e estão como Ativo Permanente na contabilização:

- Como são imóveis para locação posso classifica-los como Permanente?

- Tributamos todos os rendimentos de locação com a presunção de 32%, tanto para o IRPJ como para a CSLL, está correto? Ainda assim posso sofre a penalidade de o colega Fernando Rizzo comentou acima? Se esta forma de tributação está errado, qual a correta?

Todos os impostos que recolhemos são:

IRPJ = 32% do Faturamento x 15% (mais Adicional caso tenha);
CSLL = 32% do Faturamento x 9%;
Pis = 0,65% do Faturamento;
Cofins = 3% do Faturamento;
ISS = não recolhemos por entender que não tem fato gerador.

Está correto, ou qual a maneira certa de fazer a tributação de uma empresa com o Ramo de Atividade de Alugueis de Imóveis Próprios tributada pelo Lucro Presumido?


Desde já muito obrigado.

Att.

Gustavo

Gustavo, boa noite.

A tributação que você está utilizando está corretíssima. Matematicamente ao efetuar 32% de 15% e 32% de 9% e adicionar 3% + 0,65% você obtém um percentual sobre a receita de 11,33% sobre a receita.

Então você não está fazendo nada de errado, pelo contrário, está 100% correto.


O que quis dizer é que, se o imóvel está contabilizado nos estoques , ele não tem objetivo de locação e ao se obter uma receita de locação em imóvel que não tem este objetivo, para a receita federal esta não será uma receita operacional e não podemos utilizar o lucro presumido em receitas que não são operacionais.

No seu caso está tudo perfeito... Contabilizado no Permanente (atualmente este nome não existe mais, ele foi substituído pelo grupo chamado não circulante).

Um abs

Prezados,

Sou novato no site então se eu estiver utilizando o canal incorreto, de antemão peço desculpas ...

Tenho uma dúvida e se alguém puder esclarecer, agradeço ...

Eu, meu irmão e minha mãe somos sócios de uma pequena construtora (CNAE Principal 41.20-4-00 - Construção de Edifícios). Estamos com a idéia de encerrar as atividades. A empresa ainda possui 03 apartamentos à venda, então estávamos pensando em transferir um imóvel para cada sócio para assim dissolvermos a empresa.

Nosso regime tributário é Lucro Presumido. Então pergunto, esse procedimento (a cessão de imóvel para a pessoa física do sócio) é comum ? Neste caso, qual seria a tributação ?


Um grande abraço a todos ...

fernando, boa noite

quando dizes "o que quis dizer é que, se o imóvel está contabilizado nos estoques , ele não tem objetivo de locação e ao se obter uma receita de locação em imóvel que não tem este objetivo, para a receita federal esta não será uma receita operacional e não podemos utilizar o lucro presumido em receitas que não são operacionais. "

qual seria a tributação neste caso então se não é considerada lp?

Bom dia!

Neste caso seria a tributação normal sem a presunção de lucro, ou seja:

15% de IR;
9% de CSLL;
10% de adicional de IR sobre o que ultrapassar R$ 60 mil no trimestre;

Quanto ao Pis/Cofns não teria incidência em virtude de ser optante pelo lucro presumido e não ser atividade operacional.

Um abraço

Fernando Rizzo, bom dia, muito obrigado pela atenção e explicação, muito claro.

Att.

Gustavo.

Pessoal, boa tarde!

Lendo as discussões de vocês então quer dizer que se a empresa possui como objeto a locação e compra e venda de imóveis próprios, estes imóveis devem ser classificados como ativo imobilizado no não circulante?

Obrigado

Romulo Pocceschi de Andrade
Na empresa onde trabalhei esses apartamentos seriam lançados como distribuição de lucro e/ou devolução de capital ... em casos semelhantes que tivemos não foi feita nenhuma tributação na empresa e até onde eu tenho notícias não há problemas (fui transferido para outro cliente ) a tributação seria na pessoa física ao revender os imóveis ...

Fernando, muito obrigada pelos esclarecimentos!!!

bom dia!

um cliente me ligou hoje pela manhà me informou que comprou um apartamento a muito tempo atrÁs, e nÃo passou para o nome dele, agora ele quer vender o apartamento, jÁ entrou em contato com o antigo dono e ele vai fazer todo processo necessÁrio porem o contador do antigo dono do imÓvel informou que serÁ preciso pagar um valor de 15% em cima do valor do imÓvel, alguÉm sabe alguma coisa a respeito disso? preciso declarar a compra e venda do imÓvel? desde jÁ agradeÇo a ajuda de todos.

Bom dia,

Uma empresa com o ramo de comercio de imóveis próprios, proprietária de um terreno, fechou contrato com uma PJ construtora, entregando o terreno para construção de 480 apartamentos. O valor é a prazo, nas seguintes condições: primeira parcela 200.000,00, segunda R$ 500.000,00, terceira R$ 500.000,00 e mais 40 apartamentos. Possui contrato de compromisso. Como faço os lançamentos contábeis dessa operação. A empresa é Lucro Presumido

Boa tarde a todos,
Empresa do LUCRO PRESUMIDO, cuja atividade principal é 68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios e 68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios, resolve vender imóvel que esta no seu "ativo nao circulante - imobilizado", porém nunca foi utilizado para locação.

Esse imóvel foi adquirido em 2013 por R$ 60.000,00 e será vendido agora em 2017 por R$ 300.000,00.
Com base nas atividades da empresa é devido o ganho de capital?