IR -Declaração de Bens -Casa Nova, Terreno Antigo

Por favor, tenho uma dúvida e tenho certa urgência para resolver este problema.

Meus pais adquiriram um terreno em meu nome há cerca de 15 anos atrás, quando eu contava com não mais que 5 anos. Fiquei com a nu-propriedade e eles com o usufruto.

Alguns anos após a aquisição do terreno iniciaram a construção de uma casa. Em 2005 a casa estava pronta (mais de 10 anos construindo).

Em 2008 a Prefeitura fez uma vistoria e expediu o "habite-se". O valor venal da construção hoje é de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) - conforme consta do IPTU.

O habite-se NÃO foi averbado junto à matrícula do imóvel.

Nunca fiz nenhuma declaração e PRECISO apresentar a declaração de imposto de renda de 2010 (sim, atrasada). E preciso saber o que deve constar dela.

1- Eu preciso declarar a casa, ou devo declarar apenas o terreno, que é o que consta da certidão do imóvel?

2- Declarando a casa, eu terei algum problema com a Receita, em razão desta "repentina" alteração no meu patrimônio? Terei que pagar alguma coisa além da multa de R$ 165,00 pelo atraso na declaração do IR?

3- Como exatamente devo proceder para não ter problemas?

Agradeço antecipadamente a ajuda.

Boa noite André,

Na ficha "Bens e Direitos" de sua DIRPF deve constar apenas o valor do terreno, pois o imóvel não foi averbado.

Averbá-lo e declará-lo significa ter que justificar a origem do dinheiro que permitiu sua construção.

Para correta valorização do terreno adquirido há quinze anos, portanto de 1992 a 1995, por pessoas não obrigadas a Declaração do Imposto de Renda você deve utilizar a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos publicada no menu Ajuda do Programa DIRPF 2010/2009.

O resultado encontrado é o valor do bem atualizado em reais (R$). Este valor deve ser informado nos campos "Situação em 31/12/2008 e 31/12/2009".

Vale dizer que você não deve (nem pode), na sua Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, atribuir à este imóvel o valor venal usado no "Habite-se" concedido pela Prefeitura para cálculo do IPTU.

O que você pode fazer com vistas a valorização deste bem (repito) é atualizar o terreno de acordo com a citada Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos e averbar o custo da edificação com base nos custos de construção que possam ser comprovados, caso a Receita federal exija.

Nota
Em que pese a importância da resposta em questão, evite a reiteração do pedido, pois a "cobrança" nele implícita é contra as Regras do Fórum

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Peço perdão pela reiteração do pedido de ajuda.

Saulo, agradeço muito a atenção dispensada e as informações prestadas.

Gostaria de solicitar mais alguns esclarecimentos.

Fiz 1 declaração em 2007, pois era sócio de uma PJ, e declarei o terreno em seu valor venal (fui instruído pelo contador).
Depois a pessoa jurídica foi extinta e nunca mais declarei.

Valor venal do terreno (declarado no IRPF em 2007): R$ 100.000,00.
Valor pela Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos: R$ 7.500,00.

Na declaração de 2007 está expresso que os 100 mil se referem ao VALOR VENAL.
Teria problemas de constar esta diferença: Declaração de 2007 um valor e declaração de 2010 outro valor?
Devo fazer uma retificação? Ainda dá para retificar?

Outra coisa.
Não tenho mais como comprovar os gastos com a construção.
A obra foi feita aos poucos, em longos 10 anos.
Assim sendo, como devo proceder para justificar esta valorização do imóvel?

Minha dúvida principal:
Se eu declarar APENAS o terreno, nos termos que constam da matrícula do imóvel, estarei "em dia" com minhas obrigações perante o Fisco?
(aliás, se for considerado apenas o terreno, eu sou isento. Logo, não preciso fazer esta Declaração?)

Peço desculpas pelo bombardeio de questões, mas é algo extremamente importante para mim. Não obtive respostas satisfatórios junto ao atendimento da Receita, tampouco junto ao contador que consultei.

Boa tarde André,

Nada o impede (embora não seja necessário) de informar no campo "Discriminação" da ficha de "Bens e Direitos" referente ao imóvel em questão, seu valor venal que mudará a cada nova avaliação pela Prefeitura Municipal. Entretanto, repito, o valor do bem a ser atribuído nas colunas "Situação em 31/12/2008" e "Situação em 31/12/2009" deve (e só pode) ser aquele constante da Escritura Pública registrada no Cartório, corrigido pela "Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos.

Isto porque além de ser determinação legal, quando você negociar este imóvel o Registro de Imóveis informará à Receita Federal via DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) os valores declarados do negócio (do custo e da venda).

Ainda que não possa incorporar o valor da casa ao do terreno, assim que tiver disponibilidades, promova a averbação. Desta maneira conseguirá na Escritura Pública valorizar seu patrimonio como um todo (casa e terreno).

Não há necessidade de retificar a DIRPF entregue em 2007, a redução do valor do imóvel já declarado não significa aumento na variação patrimonial de sua DIRPF, logo, retificar tal valor agora, não lhe trará transtorno algum.

Se você não se enquadra em nenhum dos itens de Obrigatoriedade de Entrega da DIRPF 2010/2009, não deve sujeitar-se a multa apenas para "ficar em dia" com suas obrigações junto a Receita Federal.

Entretanto é importante que entregue a do ano vindouro (2011/2010) e as seguintes mesmo que não haja obrigatoriedade, assim evitará transtornos futuros, pois certamente um dia você irá precisar apresentar a Declaração entregue.

Se persistirem dúvidas, torne a entrar em contato.

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Agradeço novamente a ajuda.

Apenas vendo se eu entendi bem:

Como no registro (matrícula do imóvel) só está o terreno eu não preciso, nem poderia, declarar a casa construída à Receita antes de fazer a averbação do habite-se?

Outra dúvida. Se eu averbar o habite-se não constará da matrícula do imóvel o seu valor. Fui no Cartório e me falar que irá constar apenas o tamanho do imóvel (metros quadrados).
Então, neste caso, que valor eu deverei declarar no à Receita?

Boa tarde André,

Uma vez que você averbe o imóvel no Cartório, o terreno e a casa farão parte da mesma Escritura. Isto feito, você pode mencionar a existência deste imóvel (casa) na DIRPF desde que não altere o valor já declarado.

Se resolver alterá-lo pela inclusão da casa, o valor à ser atribuído deverá ser o efetivamente gasto na construção. Neste caso, confome mencionei anteriormente, a Receita Federal poderá exigir os comprovantes dos custos da construção sob pena de não reconhecê-los.

Isto ocorre porque se houver o imposto de renda a ser pago quando da eventual alienação do terreno e da casa, este será determinado pela diferença positiva entre o custo declarado e o valor da venda.

Considere que quanto maior o custo, menor o lucro e menor o imposto de renda a ser pago, ou seja, com vistas a pagar menos imposto, algumas pessoas aumentam o custo para diminuir o lucro e o imposto. Daí a Receita poder exigir a comprovação dos custos. É certo também que existem situações em que a alienação é beneficiada pela isenção do imposto de renda.

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