Apuração de ganho de capital para terreno recebido por herança e meação

Prezados, 

Estou com uma situação aqui que fugiu do padrão que eu conheço referente à apuração de ganho de capital, que é a seguinte:

Um lote de terreno foi adquirido pelo falecido e sua viúva em 1998 pelo valor de 4.000,00, e nas últimas declarações de IR feitas por ele, o valor deste imóvel havia sido atualizado para 70.000,00, até sua morte, e o mesmo valor foi utilizado para declarar o IR dele através da "Declaração Final de Espólio" no ano-calendário 2021/Exercício 2022.  No imposto de renda da viúva e sua filha neste mesmo ano-calendário de 2021, foi declarado o valor de 35.000,00 pelos 50% percebidos por cada uma delas.

Importante: No inventário, o imóvel foi avaliado e tributado no ITCMD pelo valor de 420.000,00, porém nunca foi atualizado junto à receita federal através do IR da viúva ou da filha herdeira. Acredito que a informação referente a este valor tenha ido para a RF através da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) que o cartório fez ao lavrar a escritura e registro imobiliário.

Agora, no ano de 2026, o imóvel foi vendido pelo valor de 470.000,00, ficando 235.000,00 para cada uma das partes. A dúvida é a seguinte:

No GCAP da viúva, deve-se declarar o valor ORIGINAL da aquisição em 1998 (2.000,00, considerando a meação) ou o valor da última declaração de IR (35.000,00)?
No GCAP da filha herdeira, deve-se declarar o valor ORIGINAL da aquisição em 2021, da última declaração de IR (35.000,00), o valor declarado no inventário (210.000,00) ou outro valor?

A venda do imóvel envolveu comissão da imobiliária, mas para a dúvida em questão, acredito não ser relevante.

Boa noite, tudo bem?

Para fins de ganho de capital, o que vale não é o valor do ITCMD nem o valor informado na DOI, mas sim o custo registrado no Imposto de Renda do titular.

Viúva (meação)
No GCAP da viúva, o custo de aquisição é R$ 35.000,00, que é o valor pelo qual a meação foi declarada no IR dela após a Declaração Final de Espólio.

* Não se usa o valor original de 1998 (R$ 2.000,00)
* Não se usa o valor do inventário (R$ 210.000,00)

Filha herdeira
No GCAP da filha, o custo de aquisição também é R$ 35.000,00, pois esse foi o valor pelo qual ela declarou o bem no seu IR quando recebeu a herança.
* Não se usa o valor do ITCMD
*  Não se usa o valor da DOI
* Não se “atualiza” o custo automaticamente pelo inventário

Ponto-chave

O valor do inventário (R$ 420.000,00) serve apenas para ITCMD. Ele não altera o custo do bem no IR, salvo se tivesse havido opção formal por atualização com tributação (o que não ocorreu).

Ou seja:
* Viúva: custo no GCAP = R$ 35.000,00
* Filha: custo no GCAP = R$ 35.000,00
Ganho de capital será apurado sobre a diferença entre R$ 235.000,00 (venda) e R$ 35.000,00 (custo) para cada uma.
Isso está alinhado com as regras da Receita Federal e com a prática consolidada de apuração de ganho de capital em herança.

Obrigado pela resposta, Rubens. E referente à data de aquisição no GCAP da viúva? Se aplica a a data da aquisição original (1998)?

"Importante: No inventário, o imóvel foi avaliado e tributado no ITCMD pelo valor de 420.000,00, porém nunca foi atualizado junto à receita federal através do IR da viúva ou da filha herdeira. Acredito que a informação referente a este valor tenha ido para a RF através da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) que o cartório fez ao lavrar a escritura e registro imobiliário."

O valor a ser registrado como"CUSTO DE AQUISIÇÃO" é o constante no FORMAL DE PARTILHA . O cartório enviou a DOI com a cessão dos direitos do CPF  (espólio) para CPF dos HERDEIROS e os valores constantes no formal devem ser informados a RF. A Receita considera "aquisição" a data do óbito. 
Se na DOI foi atribuido valor de 70.000,00, sem problemas. Se o valor foi diferente, retifique  declarações apresentadas.

Prezado Jonathas;

Não há obrigatoriedade para atualização do valor e consequente apuração de ganho de capital nos casos de inventário.
Contudo, se a estiver planejado a venda logo após o inventário a atualização dos valores se torna vantajosa tributariamente na maioria dos casos, pois esse ganho é calculado na época da declaração final de espólio e a data de aquisição a ser utilizada no imóvel é a data de aquisição do imóvel pelo falecido.
Feita a atualização o bem vai para a declaração dos beneficiados pelo valor atualizado sendo próximo ou equivalente ao valor da futura venda.

Obrigado por responder,  Ederson Fischer.

A questão é que o imóvel já foi vendido, antes de qualquer tentativa de atualização (além da última feita pelo falecido no IRPF dele). Pelo que vi das regras de atualização do valor, deveria ter sido feita antes da venda do referido imóvel, correto?

Sim, a opção é irretratável após o prazo de entrega da declaração final de espólio.
Fundamentação legal da opção dos valores na transferência. Art. 23, da Lei 9.532/97.