Apuração de ganho de capital para terreno recebido por herança e meação

Prezados, 

Estou com uma situação aqui que fugiu do padrão que eu conheço referente à apuração de ganho de capital, que é a seguinte:

Um lote de terreno foi adquirido pelo falecido e sua viúva em 1998 pelo valor de 4.000,00, e nas últimas declarações de IR feitas por ele, o valor deste imóvel havia sido atualizado para 70.000,00, até sua morte, e o mesmo valor foi utilizado para declarar o IR dele através da "Declaração Final de Espólio" no ano-calendário 2021/Exercício 2022.  No imposto de renda da viúva e sua filha neste mesmo ano-calendário de 2021, foi declarado o valor de 35.000,00 pelos 50% percebidos por cada uma delas.

Importante: No inventário, o imóvel foi avaliado e tributado no ITCMD pelo valor de 420.000,00, porém nunca foi atualizado junto à receita federal através do IR da viúva ou da filha herdeira. Acredito que a informação referente a este valor tenha ido para a RF através da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) que o cartório fez ao lavrar a escritura e registro imobiliário.

Agora, no ano de 2026, o imóvel foi vendido pelo valor de 470.000,00, ficando 235.000,00 para cada uma das partes. A dúvida é a seguinte:

No GCAP da viúva, deve-se declarar o valor ORIGINAL da aquisição em 1998 (2.000,00, considerando a meação) ou o valor da última declaração de IR (35.000,00)?
No GCAP da filha herdeira, deve-se declarar o valor ORIGINAL da aquisição em 2021, da última declaração de IR (35.000,00), o valor declarado no inventário (210.000,00) ou outro valor?

A venda do imóvel envolveu comissão da imobiliária, mas para a dúvida em questão, acredito não ser relevante.

Boa noite, tudo bem?

Para fins de ganho de capital, o que vale não é o valor do ITCMD nem o valor informado na DOI, mas sim o custo registrado no Imposto de Renda do titular.

Viúva (meação)
No GCAP da viúva, o custo de aquisição é R$ 35.000,00, que é o valor pelo qual a meação foi declarada no IR dela após a Declaração Final de Espólio.

* Não se usa o valor original de 1998 (R$ 2.000,00)
* Não se usa o valor do inventário (R$ 210.000,00)

Filha herdeira
No GCAP da filha, o custo de aquisição também é R$ 35.000,00, pois esse foi o valor pelo qual ela declarou o bem no seu IR quando recebeu a herança.
* Não se usa o valor do ITCMD
*  Não se usa o valor da DOI
* Não se “atualiza” o custo automaticamente pelo inventário

Ponto-chave

O valor do inventário (R$ 420.000,00) serve apenas para ITCMD. Ele não altera o custo do bem no IR, salvo se tivesse havido opção formal por atualização com tributação (o que não ocorreu).

Ou seja:
* Viúva: custo no GCAP = R$ 35.000,00
* Filha: custo no GCAP = R$ 35.000,00
Ganho de capital será apurado sobre a diferença entre R$ 235.000,00 (venda) e R$ 35.000,00 (custo) para cada uma.
Isso está alinhado com as regras da Receita Federal e com a prática consolidada de apuração de ganho de capital em herança.

Obrigado pela resposta, Rubens. E referente à data de aquisição no GCAP da viúva? Se aplica a a data da aquisição original (1998)?

"Importante: No inventário, o imóvel foi avaliado e tributado no ITCMD pelo valor de 420.000,00, porém nunca foi atualizado junto à receita federal através do IR da viúva ou da filha herdeira. Acredito que a informação referente a este valor tenha ido para a RF através da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) que o cartório fez ao lavrar a escritura e registro imobiliário."

O valor a ser registrado como"CUSTO DE AQUISIÇÃO" é o constante no FORMAL DE PARTILHA . O cartório enviou a DOI com a cessão dos direitos do CPF  (espólio) para CPF dos HERDEIROS e os valores constantes no formal devem ser informados a RF. A Receita considera "aquisição" a data do óbito. 
Se na DOI foi atribuido valor de 70.000,00, sem problemas. Se o valor foi diferente, retifique  declarações apresentadas.