Tributação no Setor de Empreendimentos

Tributação no setor de empreendimentos

Boa tarde a todos, preciso de uma orientação de como e qual a forma de tributação em uma empresa de empreendimentos, quando da venda de um imóvel do seu estoque?

Boa tarde Maria,

Para obter as respostas que procura você deve informar pelo menos:

1 - O regime tributário adotado pela empresa em questão

2 - se o imóvel foi construido pela empresa para ser posta a venda, ou

3 - se foi adquirido com esta finalidade, e

4 - se a comercialização de imóveis está permitida no Contrato Social

Estou certo de que conhecendo tais detalhes não faltará quem se disponha orientá-la a contento.

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Oi Saulo boa noite, sim minha pergunta precisa ser mais clara é o seguinte:

Tenho uma empresa no ramo de empreendimento, com a atividade de compra e venda de imóveis, ainda não escolhi o regime de tributação se pelo Lucro real ou presumido é essa a minha dúvida, como tributar na hora da venda? quais os impostos e aliquotas? Obrigada pela atenção!

Boa tarde Saulo me ajude nessa questão por gentileza!

Estou no aguardo de uma orientação sua ou de quem puder me ajudar.

Bom dia Maria,

A atividade de "compra e venda de imóveis" á bastante subjetiva, ou seja, dependendo do quê e como (exatamente) a empresa vai explorá-la, poderá se enquadrar no sistema tributário do Simples Nacional, no Lucro Presumido e no Lucro Real.

Nestes dois últimos sistemas ainda se tem regimes especiais de tributação. Daí não ser possivel lhe dar a resposta solicitada de forma a corresponder as suas expectativas.

O termo "ramo de empreendimento, com a atividade de compra e venda de imóveis," é generalizado e esta empresa pode ser uma imobiliária, uma construtora, uma incorporadora ou até tudo isto junto, pois todas exploram (estão) no ramo de empreendimentos.

Face a isto, dê-nos por favor as CNAES das atividades em questão para que se possa orientá-la a contento.

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Saulo me perdoe, é que estou a participar pela primeira vez e acabei não te passando tudo!

Bem os CNAES são: 41.10-7/00 , 68.10-2/01 , 68.10-2/02 e 77.32-2/01

Obrigada pela atenção e no agurado de sua ajuda

Bom dia Saulo, desculpe pela insistência em relação a um assunto, mais gostaria muito de alguns esclarecimentos se possível, li um post seu em 2008 em que abordava a situação de uma construtora, pois bem por gentileza se puder esclarecer minha duvida, estou constituindo uma construtora, onde o cliente irá comprar terrenos e construir casas para depois vender, porem não irá alienar antes da conclusão das obras, e fará tudo com recurso próprio, esta construtora poderá ser optante pelo Simples Nacional?

Boa tarde Maria,

1) - 4110-7/00 - Incorporação e empreendimentos imobiliários
2) - 6810-2/01 - Compra e Venda de Imóveis Próprios
3) - 6810-2/03 - Aluguel de Imoveis Próprios
4) - 7732-2/01 - Aluguel de máquinas e equipamentos para construção sem operador, exceto andaimes

As atividades 1 e 3 são impeditivas a adesão do Simples Nacional, vale dizer que não poderá optar por este regime.

Se tributada pelo Lucro Presumido:

A atividade 3:
IRPJ = (32% x 15%) ou 4,80%
CSLL = (32% x 9%) ou 2,88%
PIS = 3,00%
COFINS = 0,65%

A atividade 1:
IRPJ = (8% x 15%) ou 1,20%
CSLL = (12 x 9%) ou 1,08%
PIS = 3,00%
COFINS = 0,65%

Alternativamente pode optar pelo Regime Especial de Tributação (RET)
neste caso os impostos e contribuições totalização 6%

Se optar pelo RET e construir imóveis nos moldes do Programa Minha Casa Minha Vida a tributação total será de 1%

Nota
Naturalmente o assunto foi abordado de maneira generalizada, pois para adoção do Regime Especial de Tributação há que se cumprir exigências impostas pela Receita federal, tais como afetar o patrimônio que interessa, inscrever-se no programa, etc.

Promova pesquisa no Banco de Dados do Fórum acerca de Incorporadoras. Estou certo de que obterá boa parte das respostas que procura.

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Saulo obrigada! Vc me ajudou bastante, mas ainda nesse assunto mais uma dúvida.

Essa empresa comprou um imóvel por X que está lá no estoque da empresa e resolve vender por Y, como eu vou calcular os tributos? pelo valor de Y considerenado como receita ou vou deduzir o custo?

Espero que tenha entendido!

Boa tarde Maria,

Se o imovel foi adquirido para venda, ou seja se está registrado contabilmente nas contas de Estoques, deve ser tratado como mercadoria para revenda, que na realidade é.

Trata-se portanto de comércio puro e simples e nestes termos - se a empresa for tributada pelo lucro presumido - os tributos e contribuições incidentes sobre a venda deverão ser calculados conforme abaixo:

IRPJ = (8% x 15%) ou 1,20% (trimestral)
CSLL = (12 x 9%) ou 1,08% (trimestral)
PIS = 3,00% (mensal)
COFINS = 0,65% (mensal)

Notas
Para o cálculo dos impostos só será considerado o custo quando se tratar de imóvel pertencente ao Ativo Imobilizado da empresa ou quando a empresa for tributada pelo Lucro Real.

Neste caso último o PIS e a COFINS incidirão sobre a receita bruta e o IRPJ e a CSLL sobre o lucro real propriamente dito, assim entendido o contábil ajustado pelas adições, exclusões e compensações permitidas em lei.

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Bom dia !!!

Gostaria que alguém pudesse me esclarecer mais algumas duvidas

Constitui uma Empresa Construtora e Incorporadora tendo como sua tributação o Lucro Presumido, e optante pelo "RET", ela irá compra terrenos, construir e após a construção concluída ira vender, posso então afirmar que minha carga tributária será de 36,8% sobre a folha mais 6% sobre as receitas obtidas no mês?
Desculpem-me a inexperiência pois ingressei na área Contábil recentemente. Desde já agradeço.

Bom dia Ricardo,

Os 6% só cabem sobre as receitas decorrentes dos patrimônios afetados inclusos no Regime Especial de Tributação (RET)

as demais receitas estarão sujeitas a tributação normal própria da atividade de empresas tributadas pelo Lucro Presumido.

Nota
A partir de 01/01/2006, a receita financeira decorrente da comercialização de imóveis, apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato, passa a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de determinação de base de cálculo do IRPJ devido, trimestralmente, com base no lucro presumido.

Esse critério se aplica também à determinação da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro.

(Art. 15 da Lei nº 9.249/1995; art. 25, I, da Lei nº 9.430/1996; e arts. 34 e 132, IV, "b", da Lei nº 11.196/2005)


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Bom dia Saulo !!!

Estou constituindo esta Empresa, no caso somente para a construção deste empreendimento, para o proprietário não efetuar a construção como pessoa física e sim como jurídica para aderir ao "RET" é necessário afetar o patrimônio, neste caso especifico o empreendimento terá que ter seu patrimônio próprio correto? então este patrimônio poderia ser a própria área onde será erguido este empreendimento? Peço desculpas novamente pela inexperiência e desde já agradeço.

outra duvida no caso especifico desta empresa que irá comprar o terreno, construir as casas, e somente depois de concluídas as obras é que ira vender, e não irá alienar nada antes da conclusão das obras, é necessário optar pelo "RET"?, ou seria melhor ser só construtora e optar pelo simples nacional?, isso é possível?.

peço desculpas Saulo, agora que percebi que já havia lhe feito esta pergunta?