Construção e Venda de Imóveis - Impostos

boa noite
Saulo, vc´que é expert pode me explicar como e quando reconheço a receita da venda de terrenos a prazo?
E de casas a vista?
Grato

bom dia

nao entendi essa parte

Boa noite Paulo

Promova pesquisa acerca do assunto. Certamente obterá as respostas que procura, pois já se comentou a respeito dos dois aspectos mencionados por você.

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Prezados, boa tarde!


Após algumas análises em tópicos do assunto, ainda não consegui encontrar nada que esclarecesse minhas dúvidas:
Uma empresa trabalha com compra e venda de lotes/imóveis. Como ela se enquadra em Lucro Presumido, ela deverá fazer SPED, correto? Sendo assim, qual documento comprobatório será utilizado na elaboração do SPED? Não sei o quão absurdo é meu questionamento, mas ela deverá ter algum tipo de NF-e para cada venda efetuada? Se não, qual documentação será necessária?


Aguardo,
grata.

Rafaela boa tarde, tenho duas empresas que compram terreno, fazem o loteamento devidamente registrados, e vendem os respetivos lotes; bem ao venderem só se emite o contrato de compra e venda e os respectivos recibos ou boletos (dependendo do caso), quando faço o Sped Contribuição, lanço sempre o nº do contrato, e em outro loteamento que a empresa não controla pelo nº de contrato, lanço pelo nºda QUADRA e Lote.
Se eu tiver lançando errado , alguém pode me corrigir?

No caso de uma pessoa física/jurídica, que compra um terreno, após controi uma casa ou galpão e o vende. Isso é considerado Incorporador?
Pois na definição de Incorporador diz que, efetive a vinculação de frações ideais o terreno, em unidades autônomas em regime condominal.
Fiquei na dúvida agora, se alguem puder esclarecer.

Fernando,
Tinha a mesma dúvida.

Sua atividade é considerado incorporação.

Olá amigos (as), bom dia!

Estou com uma dúvida à respeito da construção civil e, apesar de ler todo o tópico, ela ainda persistiu. Peço desculpas pela "fragilidade" da pergunta, mas é a primeira vez que estou analisando a tributação de uma empresa Construtora e Incorporadora.

A dúvida é: Se uma empresa possui as duas atividades (construção e incorporação) e compra um terreno para construir e posteriormente vender tais unidades, ela seria tributada apenas pela venda dos apartamentos? a única tributação à respeito do serviço de construção seria os tributos sobre a folha de pagamento de seus funcionários?

Desde já, agradeço pela atenção de todos!

Um abraço!

Amigos (as), bom dia!

Peço desculpas pelo equivoco, não havia percebido que o tópico era composto de 5 páginas (rss) ... vou ler as mesmas e tentar achar a resposta, se não conseguir, postarei minhas dúvidas.

Abraços e uma ótima sexta!

Luciano é isso mesmo que ocorre com a incorporadora que também é construtora quando presta serviços para ela mesma, não há que se tirar NF de serviços, o faturamento será a venda dos imóveis vendidos.
Somente quando prestar serviços de construção para terceiros deverá emitir a NF.

Olá a todos, ultimamente estive lendo um contrato de compra e venda de uma incorporadora e me deparei com um trecho que não possuía conhecimento.

"Por se caracterizar a VENDEDORA como empresa que tem como objetivo social exclusivo a compra, venda, incorporação e construção de imóveis e não fazendo o imóvel objeto do presente instrumento parte de seu ativo imobilizado, fica dispensada a apresentação da certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social (CND/INSS), bem como da certidão conjunta negativa de débitos de tributos e contribuições federais e quanto à dívida ativa da União, emitida pela Secretaria da Receita Federal."

Bom, minha dúvida está ligada a esse tema:
"Dispensa de certidões negativas de empresa que vendeu imóvel, quando da adjudicação compulsória de imóvel."

A quem interessar,seguem também algumas referências para pesquisa:

- art. 47, § 1º, II da Lei nº 8.212/91
- art. 257, § 8º, inciso IV, do Decreto 3.048/99 (inexigibilidade das certidões, decreto)
- art. 16 da Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 3, de 2 de Maio de 2007 (inexigibilidade das certidões, portaria da receita)
- art. 198, da Lei nº 6.015/73
- https://www.tabelionatofigueiredo.com.br/conteudo/30 (adjudicação compulsória)
- direitoimobil.blogspot.com.br/2012/09/dispensa-de-certidoes-negativas-de.html (introdução ao tema)

Boa noite!
Gostaria de uma opinião para as pessoas que entendem.
Estou planejando construir um prédio de 3 andares (6 aptos) em Navegantes- sc.
Porém não sei se compensaria abrir uma empresa ou tentar construir e vender como pessoa física (pois como li em alguns topicos, que a pessoa física nesse caso se tornaria pessoa juridica por conta da incorporação) .
Então queria a opinião de voces. O que fariam neste caso? Se a resposta for abrir uma empresa, existe alguma situação mais indicada (tipo de empresa etc..)?

Att.

Bom dia Davi

Equiparar-se a pessoa jurídica pela exploração de atividades imobiliárias significa dizer que você irá pagar os impostos como se empresa de fato fosse.

Face a isto e as "vantagens" (já apontadas em outro tópico) de se explorar tais atividades como pessoa jurídica, é aconselhável que você constitua uma empresa incorporadora que poderá ser também a construtora.

A carga tributária, se tributada pelo Lucro Presumido, será de 5,93%.

Promova pesquisa no banco de dados do fórum acerca do assunto. Estou certo de que obterá as respostas que procura, pois muito se tem discutido/comentado a este respeito.

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Olá Davi, vejo que você está com uma dúvida muito comum, com relação a viabilidade primária sobre a construção de um empreendimento. “ Será que compensa?”

Os negócios de Real Estate estão longe dos louros da glória e dos altos lucros que pensamos que construtoras e incorporadoras têm. A empresa incorporadora vai muito além da formalidade contábil. A verdade é que qualquer incorporadora, pequena ou grande possui deficiências gerais, e é muito provável que em seu caso não seja diferente. O fator decisivo de sucesso de seu empreendimento concentra-se nos estudos iniciais, e veja bem não estou falando de estudos e projetos de engenharia ou arquitetura, nem mesmo de planilhas e cronogramas de obra realizados por eng.

Infelizmente, apenas uma pequena fração dos envolvidos em um empreendimento entende que nem tudo são lucros, mas sim responsabilidades.

Em relação à esfera contábil, se você está pensando em incorporar comercialmente (realizando mais empreendimentos), sem dúvida alguma você precisará constituir uma empresa "incorporadora", no entanto se você for realizar a construção apenas desse edifício pode não valer a pena devido aos custos relacionados e o porte do empreendimento, apesar de possuir vantagens tributárias.
Com relação a construtora, ai realmente torna-se inviável, pois existem custos extras, como manter a assinatura de um eng. civil como responsável técnico.

Ola Rodrigo e Saulo.

Agradeço a disposição para as explicações.

No meu caso, este não é o unico empreendimento pretendido, mas sim o primeiro.

Na verdade, também não é a minha principal forma de ganho de capital, pois trabalho em outro meio. Esta está sendo considerada por mim uma forma de investir. Claro que não estou entrando de cabeça nisso. Tenho pesquisado devagar e feito a passos lentos para que não hajam deslizes.

Agradeço mais uma vez as opiniões que me foram muito importantes.

Pessoal, tudo bem?

Sou comprador e não incorporador ou vendedor. Vou adquirir um apartamento com um desconto de R$20.000,00 por R$940.000,00. Sugeri ao construtor que declarasse a venda por R$ 700 mil para que pagasse menos imposto e me desse o desconto. Quanto ele pagaria de imposto no valor de 940 mil e quanto ele pagará sobre a venda de 700 mil? Ele absorverá os 20 mil ou mais que isso declarando a venda por 700 mil?

Desde já agradeço e aguardo.
Obrigado,
Rômulo Moreira.

Bom dia Rômulo

Para que alguém lhe forneça a resposta que procura você deve informar se o vendedor é pessoa física ou jurídica. Se for o último qual o sistema tributário adotado por ele.

Nota
Analise detidamente o negócio que está propondo. Ele não lhe será benéfico se você pretende vendê-lo (futuramente). Com a diminuição do custo seu lucro (ganho de capital) será maior e o imposto de renda também.

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Olá Saulo, obrigado por responder.

Ele é pessoa Jurídica, incorpora, constrói e vende. Acho que o imposto deve ser naquele percentual de 5,93%. Eu não entendi se é só isso que ele pagará de imposto, se tem mais alguma coisa. Aí fico na dúvida de quanto ele pagará de imposto sobre 960 mil e quanto ele pagará de imposto sobre 700 mil. 940 mil é o valor do apartamento com o desconto.


Sobre o ganho de capital e pagamento de imposto, se futuramente eu vender esse apartamento e usar todo o dinheiro na compra de outro em até 180 dias, eu fujo desse imposto. Esse seria o plano.



Abraços!

Boa tarde Rômulo

Se o promitente vendedor for pessoa jurídica (incorporadora) tributada pelo lucro presumido, pagará sobre a receita decorrente da venda do imóvel em questão:

1 - 5,93% se não optante pelo RET ou
2 - 4,00% de optante

se o custo do imóvel é de 940 mil e a proposta é de 700 mil ele "economizaria" nos impostos e contribuições a serem pagos:

no primeiro caso 240.000,00 x 5,93% = 14.320,00
no segundo 240.000,00 x 4% = 9.600,00

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Saulo, muito obrigado pela resposta. Sanou todas as minhas dúvidas.

Vamos ver agora se a proposta vai passar e se a compra vai ser mesmo concretizada.

Obrigado e bom trabalho!
Abraços,
Rômulo

Olá amigos do forum, tenho uma duvida também....

Já tenho uma empresa de prestação de serviço de arquitetura. mas vou comprar terrenos para construir e vender. "de 1 a 2 obras por ano".

Duvidas:
1ª Posso incluir a qualquer momento o CNAE de Incorporadora e Construtora não como atividade principal? E me enquadrar no RET? isso vai alterar na minha tributação como prestador de serviços de arquitetura ou somente nos serviços da construtora?

2.ª Sobre a contratação de mão de obra. Posso contratar pessoa física por contrato de empreitada? obs. Do que entendi se o pedreiro tem CCM e esta cadastrado no INSS ele pode me deixar um recibo valido, e o que tem que constar no recibo para ser valido perante a RFB?

A pessoa fisica tem também a vantagem de poder regularizar o INSS por aferição indireta no final da obra o que normalmente sai muito mais em conta do que o recolhimento mensal (e também menos burocrático) e permite receber a CND necessária para averbação em Registro de Imóveis. Meu entendimento estã correto?

desculpe minha ignorância e que não conheço nada sobre contrutora.

grato a todos amigos

Bom dia Amigos, tenho uma duvida.

Minha empresa e construtora e incorporadora, participamos do projeto MCMV, e Construímos apartamento e financiamos por alguma instituição financeira que aceita esse projeto depois de construído, somos lucro presumido, fazemos afetação patrimonial e a opção pelo RET, porem temos alguns problemas com atraso de documentação e liberação dos contratos pela instituição supracitada.
A duvida é a seguinte, sabendo que temos metas de faturamento a serem cumpridas, tanto para planejamento estratégico, quanto para melhorar os índices para financiamento e habilitação para licitações, qual o melhor e mais correto período para o reconhecimento da receita e pagamento dos tributos no meu caso, no dia da venda para o cliente com um contrato de compromisso de compra e venda, no momento da liberação do contrato de financiamento com a caixa, ou no efetivo registro de compra e venda no RGI, lembrando que na venda de imoveis e isenta a emissão de qualquer tipo de nota fiscal.

desde já obrigado.

Prezados amigos,

Como fica o pagamento dos impostos no lucro presumido de uma empresa que vende seus lotes a prazo? A apuração dos impostos será sobre o valor da venda do contrato no mês subsequente ou sobre o valor da parcelas mensais?

Grato desde já.

Bom dia Gustavo
o Recolhimento será sobre as parcelas, porém o reconhecimento da receita é pelo contrato.
ok

Boa Tarde, estou com uma dúvida, uma incorporadora paga ISS ou ICMS?

Pessoal, ouvi muito sobre a incorporadora ter que vender as unidades ainda em construção.
Como fica a tributação em caso de não vender durante a obra?
Em outras palavras, terminamos a obra e ainda restam unidades a serem vendidas.
A incorporadora pode atuar nestes casos? Ou a empresa precisa ter outro tipo de atuação além de incorporação?
Obrigado.

Olá Marcos, a empresa não precisa ter outro tipo atuação, ela pode normalmente vender os imóveis que restaram sendo apenas incorporadora.
A parte tributária segue a mesma (tributação com base no regime de caixa; conforme o recebimento das vendas);

A única diferença no caso de término de obra sem realizar a totalidade das vendas é a o reconhecimento de receita no balanço; demonstração de resultados.
Nesse caso a receita é reconhecida totalmente, mesmo tendo recebido apenas 10% do valor do imóvel, por exemplo, pois o imóvel já está concluído. A tributação não muda, continua a mesma somente sobre o percentual recebido efetivamente.

Ok, acompanhe mais informações em: Real Estate Brazil

Boa tarde amigos.

Primeiramente gostaria de parabenizar o criador deste espaço. Muito democrático e solucionador.

Minha dúvida é a seguinte, suponhamos:

Uma empresa INCORPORADORA tem seu capital social no valor de R$ 500.000,00 da seguinte forma:
R$ 70.000,00 - integralizado pela incorporação de um LOTE (já averbado em nome da empresa do Cartório de Imóveis)
R$ 430.000,00 - integralizado em moeda corrente do pais.

A incorporação do LOTE foi feita para se construir CASAS e posterior VENDA.

Neste LOTE foram construídas 4 CASAS (já averbadas no Cartório de Imóveis), no valor:
Casa 1 - R$ 140.000,00
Casa 2 - R$ 195.000,00
Casa 3 - R$ 161.000,00
Casa 4 - R$ 197.000,00.
Total R$ 693.000,00
As casas serão vendidas no valor acima.

Mediante o exposto, pergunto:

1 - Antes de fazer a venda devo alterar o contrato social da empresa aumentando o capital, visto que antes no contrato tinha o LOTE incorporado e agora são 4 CASAS?

2 - Visto que o LOTE valia R$ 70.000,00 e agora temos 4 CASAS no valor total de R$ 693.000,00. O que é o certo a fazer?
A) Tributar na PJ ganho de capital de 15% sob a diferença apurada (R$ 623.000,00).
B) Tributar a venda das CASAS o valor total de R$ 693.000,00, na alíquota de 5,93% (IR, CSLL, PIS, COFINS) .

Obs. pelo que li na legislação o ganho de capital é de 15% independente de ser PF ou PJ. Estou certo?

Desde já agradeço aos amigos que me ajudarem a solucionar esta questão.

Obrigado.

Bom dia a todos! É um prazer fazer parte desta classe. Sempre acompanho o Fórum mas é a minha primeira postagem.

Por gentileza gostaria de trocar um ideia com os colegas sobre assunto que já foi bem tratado, mas me surgiu uma dúvida.
A situação é a seguinte:
Uma empresa do ramo de construção civil, vou constituir a empresa agora e já gostaria de adequar na melhor forma de tributação. A empresa irá comprar o terreno, construir uma casa e após isto vender, vender somente depois de construída.
A minha dúvida é se a empresa poderia ser optante do simples nacional onde teria os CNAEs 4120-4/00 Construção de edifícios/casas e 6810-2/01 Compra e venda de imóveis próprios.
Li bastante sobre este assunto aqui no fórum e estava entendo mesmo que seria incorporação como trás na " Na IN 934/2009
II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas." A intenção de construir para a venda já seria tratado como incorporação.
Ontem pesquisando nas consultas da Receita Federal me deparei com uma resposta que me deixou em dúvida.
"MINISTÉRIO DA FAZENDA
SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL
SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 24 de 21 de Fevereiro de 2013
ASSUNTO: Contribuições Sociais Previdenciárias
EMENTA: CONTRIBUIÇÃO SUBSTITUTIVA. CONSTRUÇÃO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NÃO CABIMENTO. 1. No âmbito da construção civil, somente se sujeitam à contribuição substitutiva prevista no art. 7º da Lei nº 12.546, de 2011, as atividades enquadradas nos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE. 2. A incorporação imobiliária caracteriza-se pela alienação de frações ideais do terreno correspondentes a unidades autônomas em edificação a ser construída ou em construção sob regime condominial, não se caracterizando como tal a construção de imóvel para venda futura após concluída a edificação. 3. A atividade de incorporação imobiliária não se submete à contribuição previdenciária incidente sobre a receita bruta de que trata o art. 7º da Lei nº 12.546, de 2011."

Desde já agradeço quem tiver alguma opinião a respeito.