Construção e Venda de Imóveis - Impostos

Para efeitos fiscais e tributários somente com esse Cnae de Compra e Venda pode desenvolver estas atividades que citou.
Se for vender unidades pelo PMCMV, daí vai precisar do CNAE de Construção de Edifícios - Esse Cnae é para atender a exigência do referido programa, para efeitos fiscais e tributários considere o Cnae de Compra e Venda ( se esta for a atividade desenvolvida). 

Bom dia Aparecida, ainda sobre esse assunto...

No caso de abrir um outro CNPJ, Já que essa holding tem muitos sócios e apenas 2 que querem fazer essa negociação para construir e vender nesse terreno (esses 2 sócios que investiram e compraram o terreno, porém no CNPJ da Holding) Como funcionaria? Se colocar a holding no contrato social com participação societária, poderá utilizar esse imovel no nome dela e com recursos também dela? 

Boa tarde, pessoal!
Estive lendo a discussão de vocês a respeito dos impostos, contabilização e regime tributário da empresa e gostaria, se possível é claro, saber a opinião de vocês no caso abaixo.  
Poderá me ajudar e quem sabe dar uma ideia melhor a vocês.
Estou registrando uma empresa com a atividade de construção civil com o propósito específico (SPE) de venda futura dos imóveis construídos (o empreendimento não ultrapassará os R$ 4.800.000.  Como os imóveis serão vendidos, acredito que num prazo futuro de 06 meses a 01 ano, minha dúvida é:
01) Esta empresa inicialmente será optante pelo Simples Nacional, mesmo não havendo faturamento no primeiro ano de vida e sim somente custos, com isso não incidiria nenhum imposto federal, correto?
02) Os imóveis (terrenos, casas e apartamentos) seriam lançados em estoque, sendo apurado o CMV normalmente em centros de custo separados por cada obra. Pode ser feito?
03) Quando da realização das vendas, à vista ou à prazo, aí sim haveria a tributação sobre cada faturamento/recebimento (tributados, a princípio pelo Anexo IV, iniciando-se a 4,5% a.m..  Estes recebimentos provavelmente poderão chegar a R$ 1.800.000/ano, inicialmente.
Neste cenário o que vocês acham? É possível manter esta estratégia, ou deveríamos pedir o desenquadramento do simples nacional e já começar tributando a empresa em aproximadamente 6,0% a.m.?
Agradeço antecipadamente a atenção.

Boa tarde!

Gilberto há várias formas de tributação tudo depende do que será feito. Vamos aos fatos:

1) Simples é bom se o faturamento for baixo, o que geralmente em construção civil, não é.
2) Lucro presumido quando o lucro for superior a 20% é o indicado - estando no lucro presumido dependendo da construção a empresa pode fazer afetação de patrimônio e pedir o RET (regime especial de tributação) a 4% e não precisará pagar adicional de IRPJ.

Quando pode optar pelo RET :
- quando for construir para vender pelo sistema Minha Casa Minha Vida  (PMCMV) - quando contrata a construção da casa com a caixa para vender pelo preço de 124 mil reais, no máximo.
- quando o valor for maior, precisa ser condomínio fechado ou prédio - aí afeta o patrimônio e pede o Ret.
Espero ter ajudado! Gilberto de Paula
Att

Obrigado Nivaldo, ajudou sim!

Dispõe...precisar de mais ajuda estamos aqui!


Att

Pessoal bom dia.

Tenho um cliente que comprou um terreno e esta construindo três imóveis sobrados no mesmo e quer abrir um empresa para isso, lembrando que os serviços da construção serão prestados por terceiros ele apenas esta investindo seu capital.

1° De acordo com o que entendi lendo o tópico, o correto é abrir uma empresa com atividade de incorporação imobiliária correto? 
2° Essa empresa vai ser tributada no lucro presumido e recolherá impostos quando ocorrer a venda.
3° Fora os impostos do lucro presumido tais como ir e pcc incidirá algum outro tributo? como por ex (INSS na hora de tirar a cnd da obra, icms) ?.
4° Na venda esses imóveis poderão ser financiados normalmente mesmo não tendo a atividade de construção? o sócio não tem crea apenas a pessoa que vai prestar o serviço de construção tem.
5° Como a empresa não vai ter receita até a conclusão dos imóveis, do período da criação da empresa integralização do capital até a venda do imóvel o proprietário da empresa vai precisar injetar capital durante esse período ai eu lanço como aumento de capital ou ja faço com o capital maior a integralizar e conforme ele for aportando o dinheiro vou integrando esse capital.

Muito obrigado desde já a todos companheiros(a)

 

Boa tarde Lucas!
1° De acordo com o que entendi lendo o tópico, o correto é abrir uma empresa com atividade de incorporação imobiliária correto? 
R: Precisa analisar se será somente este imóvel e qual o impacto no ir pessoa física

2° Essa empresa vai ser tributada no lucropresumido e recolherá impostos quando ocorrer a venda.
R: Sim ela poderá ser tributada no lucro presumido ou real, porém os impostos serão devidos por ocasião do recebimento
do imóvel – se for parcelado de acordo com o recebimento de cada parcela, os
juros e atualizações monetárias estipulados em contrato também serão
considerados recebimentos da comercialização.
3° Fora os impostos do lucro presumido tais como ir e pcc incidirá algum outro tributo? como por ex (INSS na hora de tirar a cnd da obra, icms) ?.
R: Impostos retidos das empresas que estarão prestando serviços – IRRF, PCC Retido, INSS retido, ISS retido. INSS sim, terá que pagar
no encerramento da obra. ICMS não.

4° Na venda esses imóveis poderão ser financiados normalmente mesmo não tendo a atividade de construção? o sócio não tem crea
apenas a pessoa que vai prestar o serviço de construção tem.
R: Poderá vender financiado sim, desde que esteja dentro das normas solicitadas pelo órgão financiador. No Caso a empresa constituída
terá que estar registrada no CREA e o profissional responsável pela obra
também.

5° Como a empresa não vai ter receita até aconclusão dos imóveis, do período da criação da empresa integralização do
capital até a venda do imóvel o proprietário da empresa vai precisar injetar
capital durante esse período ai eu lanço como aumento de capital ou ja faço com
o capital maior a integralizar e conforme ele for aportando o dinheiro vou
integrando esse capital.
R: Poderá fazer como capital a integralizar e Lucas Jair Bento ir integralizando aos poucos, também pode fazer empréstimo do sócio para a
empresa – porém na devolução tem que pagar os juros.

Muito obrigado Nivaldo você foi de grande ajuda amigo.

Restou apenas uma duvida  como funciona o calculo desse INSS,   mesmo a empresa não tendo nenhum funcionário ela precisará recolher na CND de obra? Qual seria a base desse imposto?. Vi que se a empresa estiver com a contabilidade em dia tendo nota de todas a prestações de serviços esse inss não seria cobrado, procede? 

E na vdd esse vai ser apenas o primeiro investimento e ele vai fazer muitos outros por isso da abertura.

Lucas 

mesmo a empresa não tendo nenhum funcionário ela precisará recolher na CND de obra?  - Teoricamente SIM.
Qual seria a base desse imposto?. A construção por m².
Vi que se a empresa estiver com a contabilidade em dia tendo nota de todas a prestações de serviços esse inss não seria cobrado, procede? - Não mexo com isto, mas um amigo aqui disse que depois que entrega a ECD sai automaticamente sem precisar recolher INSS, porém isto não livra de cobranças futuras.

Att

Boa noite a todos.Li todas as mensagens e fiquei com algumas dúvidas.Tenho uma empresa Comercial e prestadora de serviços dePorte ME.CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA PRINCIPAL 46.19-2-00 - Representantes comerciais e agentes docomércio de mercadorias em geral não especializado. Quero alterar o contrato social incluindo atividades deincorporação, construção e venda de Imóveis onde comprarei um terreno em troca
de dar 2 casas prontas para o atual Proprietário e construir 6 casas das quais 4
casas serão para venda. Pelo que li o mais sensato para economizar no Imposto deRenda sobre os imóveis vendido será mudá-la para Lucro Presumido e aderir ao
Regime Especial de Tributação (RET) onde a carga tributária na venda dos imóveis
será:1,20% de IRPJ1,08% de CSL0,65% de PIS3,00% de COFINS TOTAL: 5,93% Estou certo ??? O que não entendi foi sobre o adicional de 10% incidentesobre a parcela da base de cálculo (lucro presumido mais demais receitas e
ganhos de capital) que exceder o valor resultante da multiplicação de R$
20.000,00 pelo número de meses do período de apuração ????. Caso alguém tenha uma planilha ou possa me orientar ficomuito grato. AbrsMarcassa 

Prezado MARCASSA - OSWALDO JR
Para fins de apuração do adicional do IR (imposto de renda) .
Leva-se em consideração o faturamento dos últimos 3 meses, se a base de cálculo do imposto de renda ultrapassar o valor de 60.000,00, sobre o valor que ultrapassar deverá ser pago 10% de adicional.
Vou exemplificar para ficar mais claro:
Faturamento - Meses
JAN: 500.000,00
FEV: 400.000,00
MAR: 650.000,00
Total do trimestre: 1.550.000,00
Para o cálculo do Imposto de renda temos que achar o valor da base de cálculo.
então:
1.550.000,00 x 8% (alíquota ref a presunção) => 124.000,00 (Base de cálculo do IR). neste caso então, nota-se que a base de cálculo ultrapassou os 60.000,00, sendo assim, incidirá o adicional de 10%.
Cálculo do adicional:
124.000,00 - 60.000,00: 64.000,00 (base para o adc)
64.000,00 x 10%: 6.400,00 R$. Neste exemplo então haverá um adicional de imposto de renda de: 6.400,00 R$ Marcassa - Oswaldo Jr