imposto de incorporadora

Gostaria de saber como é efetuado a apuração dos impostos sobre a venda de imoveis de incorporadora pessoa juridica pelo lucro presumido pode-se abater os custos? ou como é feito

Bom dia Rosana,

Como o próprio nome sugere na tributação pela sistemática do Lucro Presumido o IRPJ e a CSLL incidem sobre a presunção de lucros calculada sobre a receita bruta não cabendo (neste caso) a dedução de custos.

Os tributos e contribuições para este ramo de negócios são:

IRPJ - (8% x 15%) ou 1,20%
CSLL - (12% x 9%) ou 1,08%
PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%

Por oportuno cabe lembrar que de acordo com o artigo 34 da Lei nº 11.196/2005, que incluiu o §4º do artigo 15 da Lei 9.249/1995, a partir de 2006, integra a receita bruta, para fins de aplicação do percentual de presunção (no caso de empresas que apurem o IRPJ com base no lucro presumido e na estimativa mensal pela receita bruta), a receita financeira na incorporação de imóveis, quando decorrente da comercialização de imóveis e apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.

Nota
Se optante pelo Regime Especial de Tributação (RET) e ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a tributação é diferenciada e passa a totalizar 6,00% no primeiro caso e 1,00% no último.

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Saulo, Obrigada pelo esclarecimento e li que incorporadora seria obrigatorio a tributação pelo lucro real isso procede?

Rosana,

São dois grandes tópicos e nesses dois grandes tópicos, existem suas subdivisões.

1º Tópico - Regime de Caixa ou Competência.

Para efeitos de tributação no Presumido, você terá que verificar a forma ou fazer a opção se acaso é o primeiro mês em que estiver sendo apurado os tributos federais da sua empresa se haverá tributação por regime de caixa ou competência.

A - No regime de competência, você tributará na assinatura do contrato de compra e venda, ou escritura.

B - No regime de caixa, você deverá apurar os impostos conforme houverem os recebimentos das vendas dos bens.

Ex.: Supondo que você vendeu um imóvel no mês de nov/12, no valor de R$ 300.000, com recebimento de 50% no dia 15/01/13 e o restante no dia 15/04/13.

A - Tributação no regime de competência
Imposto de Renda (300.000 X 8% X 15%) = R$ 3.600 - Recolhimento até o último dia útil de jan/2013
CSLL (300.000 x 12% X 9%) = R$ 3.240 - Recolhimento até o último dia útil de jan/2013
PIS (300.000 X 0,65%) = R$ 1.950 - Recolhimento até o último dia útil de dez/2012
COFINS (300.000 X 3%) = R$ 9.000 - Recolhimento até o último dia útil de dez/2012

B - Tributação pelo Regime de Caixa
Recebimento em jan/13
Imposto de Renda (150.000 X 8% X 15%) = R$ 1.800 - Recolhimento até o último dia útil de abr/2013
CSLL (150.000 x 12% X 9%) = R$ 1.620 - Recolhimento até o último dia útil de abr/2013
PIS (300.000 X 0,65%) = R$ 975 - Recolhimento até o último dia útil de fev/2013
COFINS (300.000 X 3%) = R$ 4.500 - Recolhimento até o último dia útil de fev/2013


Recebimento em abr/13
Imposto de Renda (150.000 X 8% X 15%) = R$ 1.800 - Recolhimento até o último dia útil de jul/2013
CSLL (150.000 x 12% X 9%) = R$ 1.620 - Recolhimento até o último dia útil de jul/2013
PIS (300.000 X 0,65%) = R$ 975 - Recolhimento até o último dia útil de mai/2013
COFINS (300.000 X 3%) = R$ 4.500 - Recolhimento até o último dia útil de mai/2013



2º Tópico - Se acaso você optar pelo regime de competência, verificar se as incorporações são de obras concluidas ou a ser realizadas com vendas na planta e durante a realização da obra.

A - Obras concluidas.

A receita deve ser considerada na assinatura do contrato, conforme mencionado anteriormente.


B - Com obra a ser realizada com venda na planta ou na execução da obra

Neste caso deverá haver um cronograma de realização da obra feito pela engenharia, devendo ser considerado como receita o percentual das obras já realizadas sobre o bens vendidos.

Supondo que foi vendido um imóvel na planta com prazo de entrega em 10 meses no valor de R$ 300.000, contrato assinado em nov/12

Para fins de receita, considerar R$ 30.000 em nov/12 (10%), R$ 30.000 em dez/12 (10%), R$ 30.000 em jan/13 (10%), etc até a conclusão da obra.


Sobre as deduções, pelo fato de a opção ter sido no Presumido, não haverá deduções pelos custos, devendo apenas utilizar o percentual para apuração da Base de Cálculo.

Abs

Não procede ser obrigado ao regime do Lucro Real.

Abs

Rosana, e acordo com a legislação atualmente em vigor, estão obrigadas à apuração do lucro real (e portanto, não podem optar pela tributação com base no lucro presumido) as pessoas jurídicas (Lei nº 9.718/1998 , art. 14 , com a redação dada pela Lei nº 10.637/2002 , art. 46 e pela Lei nº 12.249/2010 ):
a) cuja receita total, no ano-calendário anterior, tenha sido superior ao limite de R$ 48.000.000,00 ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a doze meses (ou seja, no caso de início de atividades no ano anterior, multiplica-se o número de meses de atividade por R$ 4.000.000,00);
b) cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos de desenvolvimento, caixas econômicas, sociedades de crédito, financiamento e investimento, sociedades de crédito imobiliário, sociedades corretoras de títulos, valores mobiliários e câmbio, distribuidoras de títulos e valores mobiliários, empresas de arrendamento mercantil, cooperativas de crédito, empresas de seguros privados e de capitalização e entidades de previdência privada aberta;
c) que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior;
d) que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de benefícios fiscais relativos a isenção ou redução do imposto;
e) que, no decorrer do ano-calendário, efetuem pagamento mensal do Imposto de Renda pelo regime de estimativa (veja procedimento Recolhimento mensal do imposto com base na estimativa );
f) que explorem as atividades de prestação cumulativa e contínua de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, compras de direitos creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços (factoring);
g) que explorem as atividades de securitização de créditos imobiliários, financeiros e do agronegócio.

Portanto, as pessoas jurídicas não enquadradas em nenhuma das restrições citadas em "a" a "g" podem optar pelo Lucro Presumido.

Meu sincero agredecimento a todos...Abraços