A implementação da Reforma Tributária no mercado imobiliário ganhou uma nova etapa com a aprovação da documentação técnica da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77.
O Ato Técnico Conjunto RFB/Sufis/CGIBS/Diretoria-Executiva nº 2/2026 aprovou o Manual de Orientação ao Contribuinte (MOC) – Visão Geral, versão 1.00a; o Anexo I – Leiaute e Regras de Validação, também na versão 1.00a; e a Tabela de Códigos da NF-e ABI.
Os dois manuais foram publicados no Portal Nacional da NF-e em 25 de agosto.
A documentação estabelece as especificações que serão utilizadas na emissão do documento destinado às operações de alienação de bens imóveis e avança na preparação tecnológica do setor para a tributação pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Consulte os manuais oficiais da NF-e ABI
O que é a NF-e ABI?
A NF-e ABI é o documento fiscal eletrônico criado especificamente para registrar operações de alienação de bens imóveis dentro da estrutura da Reforma Tributária do Consumo.
O documento foi instituído como modelo 77 e integra o conjunto de novos documentos fiscais destinados ao registro das operações sujeitas ao IBS e à CBS.
Sua criação representa uma mudança relevante para um setor que historicamente não possuía um documento fiscal eletrônico nacional específico equivalente aos modelos já utilizados em outras atividades econômicas.
Com a Reforma, informações relacionadas às operações imobiliárias passam a precisar de uma estrutura padronizada que permita identificar a operação e fornecer os elementos necessários à apuração dos novos tributos.
Novos manuais definem como documento funcionará
O MOC – Visão Geral estabelece a arquitetura operacional e os padrões tecnológicos da NF-e ABI.
Entre os pontos previstos está a emissão síncrona, na qual o documento é transmitido para autorização e recebe a resposta do sistema dentro do próprio processo de comunicação.
A estrutura também contempla mecanismos de contingência para situações de indisponibilidade e a integração das informações necessárias ao IBS e à CBS.
Já o Anexo I entra no nível operacional da emissão.
O documento estabelece o leiaute XML e as regras de validação, indicando os campos que deverão ser informados e as condições que precisam ser atendidas para que a NF-e ABI seja autorizada.
Na prática, é essa documentação que orientará desenvolvedores de software e empresas na parametrização dos sistemas utilizados para gerar o novo documento.
NF-e ABI poderá ter emissão simplificada ou completa
A documentação prevê diferentes formas de preenchimento conforme as características da operação.
O leiaute contempla modalidades de emissão simplificada e completa, além das informações necessárias para o cálculo de IBS e CBS nas operações imobiliárias.
Entre os elementos previstos estão informações relacionadas aos mecanismos próprios de tributação do setor imobiliário estabelecidos pela Reforma, incluindo os redutores de ajuste e social.
Esses elementos são importantes porque a tributação das operações com imóveis possui regras específicas dentro da Lei Complementar nº 214/2025.
Assim, a adaptação não deverá se limitar à criação de um novo arquivo XML. Os sistemas precisarão estar preparados para identificar corretamente a natureza da operação e aplicar as regras tributárias correspondentes.
Tabela identifica quatro modalidades de operação
A documentação também traz uma tabela própria para identificar a modalidade da operação registrada na NF-e ABI.
Foram estabelecidos quatro códigos:
- 01 – alienação em geral;
- 02 – arrematação, adjudicação ou remição;
- 03 – cessão ou transmissão de direitos;
- 04 – permuta.
A classificação é relevante porque as operações imobiliárias não possuem necessariamente o mesmo tratamento ou as mesmas informações fiscais.
Uma venda convencional, por exemplo, apresenta características diferentes de uma permuta ou de uma aquisição decorrente de arrematação.
O código passa a permitir que o sistema identifique a natureza da operação e aplique as validações correspondentes.
Permutas exigem informações específicas
O leiaute mostra como essa diferenciação deverá funcionar na prática.
Nas operações de permuta envolvendo exclusivamente imóveis, por exemplo, existem campos destinados a identificar a existência de torna, ou seja, eventual diferença em dinheiro paga por uma das partes.
O documento prevê indicador específico para informar se houve torna e, quando aplicável, um grupo próprio para registrar o respectivo valor.
Esse nível de detalhamento mostra que os sistemas precisarão reconhecer não apenas que ocorreu uma operação imobiliária, mas qual foi sua estrutura jurídica e econômica.
Por isso, cadastros e parametrizações ganham importância na preparação das empresas.
Documento também contempla parcelamento e créditos
A NF-e ABI não ficará limitada ao registro inicial da alienação.
A estrutura prevista nos manuais contempla eventos relacionados ao parcelamento das operações e à apropriação de créditos, permitindo acompanhar situações posteriores à emissão original do documento.
Esse ponto se relaciona diretamente à lógica de apuração do IBS e da CBS.
Com o novo modelo, as informações fiscais das operações passam a alimentar uma estrutura muito mais integrada de documentos, créditos e apuração tributária.
Consequentemente, erros na origem do documento podem repercutir posteriormente na apuração.
Redutores do setor imobiliário entram no leiaute
Um dos pontos mais importantes para a área tributária está no tratamento dos redutores previstos para operações imobiliárias.
O leiaute da NF-e ABI contempla as informações necessárias para os cálculos envolvendo redutor de ajuste e redutor social, conforme as situações previstas na legislação.
Isso é especialmente relevante porque o impacto do IBS e da CBS sobre imóveis não pode ser analisado apenas pela aplicação direta das alíquotas sobre o valor integral da operação.
As regras específicas do setor precisam ser consideradas.
Com a documentação técnica, essas particularidades começam a ser traduzidas para os campos que efetivamente serão utilizados pelos sistemas fiscais.
Contadores precisam participar da adaptação dos sistemas
Embora boa parte da documentação seja técnica e direcionada aos desenvolvedores, a adaptação não é uma responsabilidade exclusiva da área de tecnologia.
Contadores e profissionais fiscais precisam compreender quais informações alimentam cada campo e como a classificação da operação interfere no tratamento de IBS e CBS.
Um sistema pode estar tecnicamente preparado para transmitir a NF-e ABI e, ainda assim, produzir um documento incorreto caso os dados cadastrais ou tributários utilizados na emissão estejam inadequados.
Por isso, a preparação tende a exigir integração entre contabilidade, fiscal, jurídico, comercial e tecnologia.
No setor imobiliário, essa necessidade pode ser ainda maior devido à variedade de operações existentes, incluindo vendas, cessões de direitos, permutas, arrematações e operações parceladas.
Setor já vinha acompanhando versões preliminares
A NF-e ABI não surgiu agora.
Versões preliminares dos documentos vêm sendo disponibilizadas desde 2025, permitindo que empresas e desenvolvedores acompanhem a construção do modelo.
Em abril de 2026, o Portal Contábeis já havia noticiado a publicação de uma nova versão do Anexo I e da tabela de códigos, então ainda apresentados no processo de desenvolvimento da documentação.
Leia também: Publicado Anexo I da NF-e ABI v.2.00 e tabela de códigos
A novidade agora é a aprovação da documentação pelo Ato Técnico Conjunto nº 2/2026, que formaliza as especificações técnicas aplicáveis ao documento dentro da estrutura de implementação de IBS e CBS.
O que empresas do setor imobiliário precisam fazer agora?
Com a evolução da documentação, incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e demais contribuintes alcançados pelas regras precisam avançar da fase de acompanhamento legislativo para a preparação operacional.
Entre os pontos que merecem atenção estão a identificação das operações que exigirão NF-e ABI, revisão dos dados necessários à emissão, adequação dos sistemas ao leiaute XML e às regras de validação e preparação para os tratamentos específicos de IBS e CBS.
Também será necessário conferir se os sistemas conseguem diferenciar corretamente modalidades como alienação, cessão de direitos e permuta, além de tratar situações específicas previstas no leiaute.
Para os profissionais contábeis, o momento é de estudar os manuais em conjunto com as regras tributárias aplicáveis
