Bom dia Alexandra vamos as respostas:
1 - Os bens da administradora são imóveis próprios para locação, estes bens entrariam como imobilizado ou investimento?
R.: Deve ser contabilizado como: Imóveis no ativo social imobilizados, se for para locação, no caso de for para venda deverá contabilizar em Imóveis no Realizável, em estoque.
2 - Se for como imobilizado terá a depreciação normal como as empresas de outros ramos?
R: Sim as edificações devem ser depreciadas, porém as terras ou terrenos não são depreciados apenas as construções efetuadas ou existentes nela.
3 - E caso venham vender estes imóveis que estão para locação, ter/ao que pagar o ganho de capital normal?
R.: Se estiver como imobilizado sim deve ser recolhido o ganho de capital, porém se tiver em estoque o bem para venda, ou seja, em caso ter como objeto social venda, ai não terá ganho de capital e sim oferecerá como base de cálculo para os tributos o valor total do faturamento.
Obs.: Objetos sociais de Administradora de Bens Imóveis Próprios
C.N.A.E. 6810-2/02 - Administração de bens imóveis próprios e aluguéis:
C.N.A.E. 6810-2/01 - Compra e venda de bens imóveis próprios.
Outras informações, na constituição da Administradora de bens próprios:
ITBI na integralização de capital social de sociedade empresária.
Ementa: Direito Tributário. ITBI. Artigo 156, §2º, da Constituição Federal.
I - Questão relevante decorre a respeito da incidência ou não de ITBI na
integralização de capital social de sociedade empresária.
II - Passemos à análise do tema.
II.1. Primeiramente, importa definir o que é tributo. Conforme o artigo 3º
do Código Tributário Nacional:
"Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor
nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito,
instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente
vinculada."
II.2 Os Entes Federados têm a obrigação, nos termos do art. 11 da Lei
Complementar nº 101/2000, de instituir, cobrar e efetivamente arrecadar
todos os tributos de sua competência, sob pena de renúncia de receita.
II.3. Conforme já apontei, ab initio, é mister tecer algumas considerações
a respeito do instituto da isenção, bem como diferencia-la da imunidade
tributária e da hipótese de não-incidência. Conforme o escólio de Hugo de
Britto Machado, imunidade é a exclusão da hipótese de incidência
tributária constitucionalmente qualificada, enquanto isenção é a exclusão
da hipótese de incidência tributária infraconstitucionalmente qualificada.
As duas modalidades diferem da não-incidência tributária, a qual se
configura "em face da própria norma de tributação, sendo objeto da não
incidência todos os fatos que não estão abrangidos pela própria definição
legal da hipótese de incidência."
II.4. Outrossim, consoante expõe Sergio Karkache:
As imunidades são "ausência de competência". São hipóteses onde a
Constituição não admite e não concede poder para tributar. Distinguem-se
das isenções, também neste particular, pois nelas a entidade faz uso de
sua competência para tributar, mas num sentido inverso, ou seja, para
abrir mão desta tributação. PAULSEN esclarece a distinção: "... A
imunidade é norma negativa de competência constante do texto
constitucional. A isenção, por sua vez, emana do ente tributante que, ao
instituir um tributo no exercício da sua competência, decide abrir mão de
exigi-lo de determinada pessoa ou em determinada situação." (Leandro
Paulsen, Direito Tributário - Constituição e Código Tributário à Luz da
Doutrina e da Jurisprudência, 3ª edição, 2001, Livraria do Advogado-RS, p.
871).
II.5. DO FATO GERADOR EM ABSTRATO DO ITBI:
O fato gerador em abstrato do ITBI vem previsto no artigo 156, inciso II,
da Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição; (...)
II.6. Como regra geral, nos termos do artigo 156, §2º, inciso I, da
Constituição Federal, não há incidência do Imposto de Transmissão Inter
vivos de Bens Imóveis (ITBI) nas hipóteses de integralização de capital
social. Assim determina a Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição; (...)
§ 2º - O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao
patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a
transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão
ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e venda DESSES bens ou direitos,
locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
II.7. Conforme ensina o Professor ROQUE ANTONIO CARRAZZA:
"Quando pessoas pretendem desenvolver atividades civis ou mercantis, de
forma estruturada e por intermédio de terceira pessoa, faz-se necessário
aportar recursos numa entidade, que terá vida própria e personalidade
jurídica distinta da de seus sócios criadores.
São noções cediças estas, que não espertam maiores dúvidas ou controvérsias.
Ao capitalizar determinados recursos nessa pessoa, denominada jurídica,
eles passam a pertencer a esta última, e não mais às pessoas fundadoras.
Em contrapartida, as pessoas que levaram bens ao capital social da
referida sociedade passam a deter participações societárias desta e, como
tais, recebem o título de sócios. Os sócios nada mais fazem do que
permutar seus bens. Exemplificando para melhor esclarecer, deixam de ser
proprietários de determinados montantes de dinheiro para serem
proprietários de quotas sociais.
(...) Muito bem: assim como a incorporação de um bem imóvel à sociedade é
imune ao ITBI, entendemos que o fenômeno oposto, isto é, a retirada de um
bem imóvel do patrimônio da empresa (que poderíamos chamar de
desincorporação) também o é.
(...) Por outro lado, sendo a imunidade ampla e indivisível, uma vez
presente, ela é insusceptível de meios-termos. Assim, a imunidade em
análise vai da incorporação (fenômeno máximo) de pessoa jurídica à
extinção (fenômeno mínimo) de pessoa jurídica, passando pela
desincorporação (fenômeno intermediário entre a incorporação e a
extinção).
A transferência da propriedade imobiliária segundo o artigo 1.245 do
Código Civil de 2002 se dá apenas pelo registro do título no Registro de
Imóveis.