Prezados,
Bom dia!
Eu gostaria de fazer algumas considerações sobre essa questão:
Nós estamos falando do que?
A) De um prédio que é utilizado na operação da empresa, logo, é um imobilizado.
B) De um prédio que foi comprado com a intenção de ser vendido, por oportunidade de mercado e visando obter ganhos extras não relacionados com a operação principal da empresa.
C) De um prédio comprado já com intenção de ser locado para terceiros e nunca foi utilizado na operação da empresa.
D) De um prédio que era um imobilizado, utilizado na operação da empresa, e que no momento não mais esta sendo utilizado como tal, mas esta sendo locado a terceiros.
E) De um prédio que esta sendo utilizado na operação da empresa, ou esta sendo locado a terceiros, mas, a empresa tem intenção de vende-lo e ela já tem proposta firma de compra.
Veja bem, a definição da situação desse prédio é imprescindível na sua contabilização e mensuração adequadas.
Vamos supor que o seu prédio esteja no item A, ou seja, ele é um imobilizado e para tanto esta sendo utilizado na operação da empresa, contribuindo para a geração de benefícios econômicos.
Nesse caso, conforme o CPC 27 Imobilizado, o bem pode ser mensurado a custo ou reavaliação (se a legislação do país permitir), assim sendo, a legislação brasileira atual, contábil ou fiscal, proíbe a mensuração de bens do ativo imobilizado ao valor justo, método conhecido como reavaliação. Tanto a Lei 11.638/2007, quanto a Lei 12.973/2015 não permitem mais reavaliação desses bens, logo, só nos resta utilizar como base de mensuração do imobilizado, o custo, e utilizando esse método poderemos declarar conformidade com as normas contábeis locais ou internacionais.
Assim sendo, você NÃO PODERÁ contabilizar reavaliação do imobilizado, nem para fins contábeis, muito menos fiscais.
Caso você venda o bem, provavelmente será vendido pelo valor justo, que neste caso geralmente é o valor de mercado. A diferença entre este valor e o valor contábil registrado na contabilidade, será o ganho de capital que deverá tributado pelo imposto de renda e contribuição social por 34% (lucro real e presumido).
O que algumas empresas costumam fazer é devolver o bem (devolução de capital) para o sócio pessoa física (se houver) e este vende o bem, reduzindo a tributação do imposto para 15% (confirmar, pois houve algumas alterações na tributação de PF recentemente).
Alguns cuidados devem ser tomados nessas decisões, como se a empresa tem prejuízo não operacional para ser compensado, regras de DDL, etc. Fazer um estudo, tentando cercar todas as situações, seria o adquado.
Em 2010, ano da adoção oficial de IFRS no Brasil, havia a possibilidade de atribuir um valor justo ao imobilizado e propriedade de investimento, era um procedimento de mudança de política contábil. Esse procedimento era SOMENTE permitido nesse ano, não mais podendo ser aplicado.
Essa atribuição era pela mudança de política contábil e não por mensuração com base em reavaliação. Os conceitos são diferentes.
O custo atribuído é realizado no ano da adoção inicial e não poderá mais ser atualizado, fica congelado e será realizado com o passar do tempo.
A mensuração com base na reavaliação é método de mensuração, que é atualizado com o passar do tempo. Esse método é proibido no Brasil.
Vamos imaginar agora, se o seu prédio é uma propriedade de investimento – ITEM B, C E D.
Nesse caso o CPC que trata de propriedades de investimento, prevê que esses bens poderão ser avaliados pelo custo ou valor justo, é optativo.
Entretanto, o que se dever ficar MUITO ATENTO, é com as regras de transferência.
Se você comprou um bem, já com a intenção de ser propriedade de investimento, seja para vender ou locar a terceiros, esse bem não vem de transferência de outras categorias contábeis, ele é novo.
Nesse caso, o valor justo deverá ser contabilizado contra o resultado.
Se o bem vem de transferência do imobilizado, por exemplo, o valor justo será contabilizado contra ajuste de avaliação patrimonial no patrimônio líquido.
Em ambos os casos também se deve reconhecer o imposto de renda diferido da operação.
O valor justo da operação não impactará o imposto de renda e contribuição social se a empresa controlar esse valor em subcontas.
Cuidado, que se a operação ocorreu antes de 2015, esse diferença será de adoção inicial, que deverá ser controlada em subconta, informada no registro Y665 e I0053 da ECF e esta dispensado do controle do lado B e tem contas referenciais específicas e transações de adição e exclusão na parte A do lalur de realização de diferenças de adoção inicial específicas.
Se a operação ocorreu em 2015, ou seja após a adoção inicial, então, as contas referenciais serão outras, também serão outras transações de adição e exclusão na parte A do lalur e esta obrigado o controle na parte B. A informação da subconta deve ser feita do registro I0053 da ECF.
Veja bem, dependendo da situação são muitos detalhes que devem ser observados, errar nisso é muito fácil.
Agora vamos supor, que o seu prédio é um imobilizado e você quer vende-lo, e já tem uma proposta firma de compra ou tem um mercado ativo para esse bem muito grande, que garanta sua realização a curto prazo – ITEM E.
Bom nesse caso, é outro CPC que teremos que utilizar, o CPC que trata da venda de ativos não circulantes e descontinuidade de operações.
Conforme esse CPC, a partir do momento que a empresa formaliza a sua intenção de venda do bem, e já tem como EVIDENCIAR que este será realizado a curto prazo, a empresa deverá reclassificar o bem para Ativos mantidos para venda no Ativo Circulante e mensurá-lo a custo ou valor justo (deduzido das despesas para vender), dos dois o menor.
Esse procedimento também não dará impacto no imposto de renda e contribuição social, pois, a empresa deverá adicionar ou excluir esse valor da apuração do imposto de renda. (Ver procedimentos na Lei 12.973/2014).
Caso esse prédio seja uma propriedade de investimento, e estiver registrado a custo, deverá seguir a regra de mensuração geral, que eu acabei de citar.
Se a propriedade de investimento estiver sendo avaliada a valor justo, então ela não deverá seguir a regra de mensuração da IFRS 5 e sim manter o valor justo, quando da transferência de propriedade de investimento para imobilizado.
AS PROPRIEDADES DE INVESTIMENTOS PODEM SER AVALIADAS A VALOR JUSTO, POIS SÃO INVESTIMENOS E NÃO EXISTE PROIBIÇÃO LEGAL NO BRASIL DE IMPEDIR A APLICAÇÃO DO VALOR JUSTO EM PROPRIEDADE DE INVESTIMENTO, SOMENTE EM IMOBILIZADO.
Bom, primeiro eu aconselho você a analisar a situação, para definir os procedimentos contábeis, tributários, considerando os efeitos da Lei 12.973/2014 e informação na ECF.
Caso, sua empresa seja CPC PME, as orientações que eu passei aqui não serão totalmente aplicáveis.
Recomendo a leitura do CPC PME para correta aplicação. Mas, já adianto que reavaliação também não é permitida em CPC PME.
O que eu recomendei aqui vale para empresas que estão aplicando o modelo full de IFRS.
Só para complementar se na composição do valor contábil do bem, além do custo histórico e depreciação, estiver presente também impairment, custos de empréstimos, ajuste a valor presente, quando da baixa pela alienação ou depreciação, esses valores deverão ser adicionados ou excluídos na apuração do imposto de renda e contribuição social. Isso também vale, caso a empresa esteja depreciando o bem pelo vida útil econômica e no lalur estiver utilizando a fiscal. Todos são pontos que deverão ser pensados.
No caso do valor da venda, também deve-se considerar esses fatores, se tem ajuste a valor presente, por exemplo.
O fato é que o ganho de capital, deverá ser aquele que você obteria sem influências da aplicação das novas normas contábeis, é essa a intenção da Lei 12.973/2014, naquilo que ela previu.
E observo que não tem como o bem ficar negativo, a lógica contábil não permite tal situação. Ele poderá ficar até zero, mas negativo nunca.
Se você vender parte do bem, então deverá tentar separar o valor contábil de cada parte do imóvel e baixar somente essa parte para o resultado como custo do bem. O valor contábil é o valor de custo deduzido da depreciação. Você tem que baixar o valor contábil de cada parte.
O ganho ou perda de capital será apurado na DRE.
Grata,
Ana Abreu
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Grande abraço, bom início de ano e boa sorte para todos nós, pois, estamos precisando hehhehe.
Ana Abreu.