INSS de Construção com CEI

Boa tarde,

pesquisei bastante no fórum, e gostaria da ajuda de vcs para esclarecer algumas dúvidas sobre inss de construção civil de pessoa física com CEI:

Exemplo: a pessoa física se inscreve como responsável na matrícula CEI, constrói uma casa residencial para venda (através de financiamento pela CEF). Contrata funcionários para a obra.

sobre a folha de pagamento recolho normalmente o INSS (FPAS 507 - alíquota total de 28,8% - parte do empregador PF com CEI) e FGTS.

Dúvidas:
1) quando finalizar a obra recolherá o inss para averbação, que poderá ser reduzido com o inss pago sobre a folha?

2) Li que até 70 m2 é isento do inss para averbação. Essa isenção é só para imóvel para a própria pessoa residir?

3) Como o imóvel construído é destinado para venda, independente do tamanho da obra (mesmo menor que 70 m2), se é destinado para venda, será devido o recolhimento do inss na averbação?

Desde já agradeço muito a atenção.





Pessoal, boa tarde

Se alguém tiver alguma situação semelhante ou conhecer sobre o assunto, será muito bem vindo a participação e orientação.

Tenho pesquisado bastante para compreender as dúvidas acima e compartilho com vcs, a resposta da pergunta 01:
sim. se o imóvel é maior que 70m2 e construído por PF com CEI (para registro dos funcionários). Ao final da obra, a PF deve procurar a Receita Federal, providenciar a CND e será devido o recolhimento do inss. Sobre o valor apurado de inss pela receita poderá ser deduzido o inss recolhido sobre a folha de salários.

Surgiu uma dúvida mais, li que esse cálculo que a receita faz é com base na metragem do imóvel x o cub do estado e ai multiplico por qual alíquota? Algum colega conhece como se faz esse cálculo para ter em média quanto será o INSS devido? e ai sim após chegar a essa conta poderá deduzir o que já foi pago de inss sobre a folha de pagamento.

Desde já obrigada.

Taciana, bom dia!

Eu não tenho muito conhecimento neste caso, o único caso que acompanhei até o final foi de uma construtora de prédio comercial, bom eu pesquisei um pouco e encontrei este site, então sobre o cálculo do INSS acredito que aqui fique esclarecido como é feito.

http://elielfernandes.wordpress.com/

Ah sei, o INSS que foi pago durante a obra, será deduzido, nas verdade durante a obra você "antecipa o pagamento". Isso aconteceu no caso que mencionei acima.

Outra coisa, você mencionou sobre essa isenção, poderia postar a base legal, ou a fonte dessa informação? gostaria de ler sobre isto.

Bom dia Raphael

A isenção está fundamentada no Art. 248 do Decreto nº 3.048 de 1999.

www.receita.fazenda.gov.br

Taciana

Taciana, olha só que coincidência, somos da mesma cidade... e eu também tive que quebrar (e muito) a cabeça pra me informar sobre a regularização da construção da minha casa junto a receita. Depois de muita pesquisa, consegui a CND e agora a casa já está averbada.

Diante de tantas dificuldades, estou empenhado em compartilhar a minha experiência com todo esse complicado processo de regularização em um blog, que ainda está em construção mas que já tem algumas informações que talvez possam ajudá-la. A URL é:

http://cnd2015.wordpress.com/

O site do Eliel Fernandes que o Raphael indicou é bastante completo em informações sobre este assunto, especialmente se você dedicar alguns minutos à leitura dos comentários. Ele tem muito boa vontade em responder as dúvidas postadas, o que também ajuda bastante.

A base legal para toda a explicação a seguir é a IN 971/2009 em seus diversos artigos, mencionados entre parênteses em cada item relevante abaixo.

Enquadramento - Art. 345 - 349
Primeiro, você deve enquadrar o imóvel de acordo com o tipo (Art. 349, alvenaria ou madeira/mista), a destinação (Art. 346, residencial/comercial/etc), padrão da construção (Art. 348, depende do número de banheiros, se residencial) e número de pavimentos (Art. 347). Este enquadramento serve para determinar qual o CUB a ser usado.

Aplicação do CUB apropriado - Art. 344
Assumindo como exemplo, o seu imóvel residencial 70m2 como tendo até 2 banheiros e um pavimento, temos um enquadramento de acordo com a tabela do SINDUSCON na categoria R1-padrão baixo, com CUB de R$ 1.125,41 para Minas Gerais (valores de março/2014).

Áreas, Isenção e Redutores
Considere-se então a área do imóvel. Para uma casa de 70m2, que não atende aos requisitos mencionados nos Art. 370 e 371 (que tratam da isenção de INSS), não contemplado por redutores, o cálculo é feito de acordo com a aplicação dos percentuais de mão de obra definidos pela aferição indireta (Art. 351);



Aplicando isso de forma prática:

Area x CUB = Estimativa do custo global (CGO).
70 x R$ 1125,41 = R$ 78.778,70

Obtido o custo global, estima-se agora qual foi o valor gasto deste custo com remuneração de mão de obra. Aplicam-se então as aliquotas acima citadas, do Art. 351, para determinar a Remuneração de Mão de Obra Total (RMT):
- Primeiros 100m2 = 4% x (Area x CUB) = 4% x R$ 78.778,70 = R$ 3.151,15

Se a casa tivesse 135 m2, por exemplo, a conta ficaria assim:
- Primeiros 100m2 = 4% x (Area x CUB) = 4% x (100 x R$ 1125,41))
- De 100 a 200m2 = 8% x (Area x CUB) = 8% x (35m2 x CUB (R$ 1125,41))

Sobre a Remuneração de Mão de Obra Total (RMT), aplicam-se finalmente as aliquotas devidas para a contribuição previdenciaria, a saber:
- 20% INSS, 8% segurado, 3% RAT, outras entidades 5,8% = total 36,8%

O saldo da contribuição previdenciária devida seria então:
- R$ 3.151,15 x 36.8% = R$ 1159, 62

Este seria o valor total a ser quitado junto a Receita Federal para obtenção da CND. Caso você tenha efetuado recolhimentos das contribuições previdenciárias na matrícula CEI registrada para sua obra, serão abatidas do saldo devedor final.

É isso! Espero ter ajudado. Grande abraço!

Ésio, bom dia, quero agradecer muito sua boa vontade por compartilhar sua experiência e seu conhecimento. Foi muito esclarecedor sua resposta e não me restou dúvidas sobre a PF que se inscreve no CEI e contrata funcionários na matrícula e posteriormente o cálculo do inss, abatimentos do valor já recolhido para registro da obra. Excelente explicação. Muito obrigada pela ajuda.

A gente vai estudando, esclarece dúvidas e vão surgindo outras mais, rss
você conhece como fica para regularização da obra, o registro/averbação, o recolhimento do inss, quando essa mesma pessoa física constrói nas seguintes situações:?

1) PF - inscreve no CEI - mas contrata uma empresa para construção total do imóvel.

2) PF - inscreve no CEI - contrata funcionário próprio e também uma empresa para construção de partes da obra.

3) e em caso de benfeitorias e acréscimos - li que será devido o inss para averbação só se for de pequeno valor - que corresponde a 20 salários máximo de contribuição, ou seja, 20 x R$ 4.390,24 = R$ 87.804,80. Isso está certo pessoal?

Se algum outro colega puder compartilhar seu conhecimento, será muito bem vindo.

Obrigada a todos pela ajuda.

Taciana,

Tenha sempre em mente que há uma grande diferença entre “construtora” e “construtor”. A figura do construtor/empreiteiro sem empresa não é reconhecida pela legislação, ficando o proprietário legalmente responsável pela situação dos trabalhadores e pela regularização da obra.

Primeiro cenário: PF --> obra construida totalmente por construtora (PJ)
Neste caso, a pessoa juridica faz um contrato de empreitada TOTAL, e assume a responsabilidade total pela obra, incluindo a matricula CEI. Isso mesmo, a empresa inscreve a sua obra no CEI, não o proprietário (pessoa fisica).

As pessoas jurídicas são obrigadas por lei a manter contabilidade formal da obra. A regularização de uma obra de PJ será feita por escrituração, não por aferição indireta. Essa é a regra geral. A obra só será aferida indiretamente caso não apresente a contabilidade ou a apresente de forma deficiente.

Portanto, pode ocorrer que - mesmo a empresa apresentando a contabilidade da obra - o Auditor-Fiscal opte por fazer a baixa por aferição indireta, caso encontre indícios de que a contabilidade não represente a real situação econômico-financeira da empresa. A legislação confere ao auditor autonomia para decidir pela contabilidade ou pela aferição, conforme as circunstâncias eventualmente verificadas no processo de baixa da obra.

Para regularização por contabilidade devem constar corretamente na escrituração os valores pagos de material e mão de obra. Caso haja recolhimento do INSS por terceiros (empreiteiras, serviços contratados) os mesmos devem ser vinculados a matricula CEI dessa obra, e comprovados por GFIP.

Você, como proprietária, deve fiscalizar 1) se a PJ registrou um CEI para sua obra, 2) se os recolhimentos de INSS estão sendo devidamente vinculados a essa CEI, 3) se há movimentação mensal de GFIP, e 4) situações especiais, como contratação de terceiros, livros diário e razão, etc.

Ao final da obra, você não será submetida - se assim entender o auditor fiscal - a aferição indireta, bastando para a regularização uma declaração da contabilidade da construtora comprovando os recolhimentos das contribuições previdenciárias.

Segundo cenário: PF contrata funcionários próprios + empresa para empreitada parcial
As obras de responsabilidade de pessoa física estão dispensadas da apresentação de contabilidade formal. A matrícula CEI é de sua responsabilidade; o proprietário tem 30 dias a contar do início das atividades para registrá-la.

Ao contratar os funcionários próprios, você tem a opção de registrá-los e efetuar os recolhimentos mensalmente por GPS e GFIP, não registrá-los (assumindo os riscos, obviamente) e recolher o INSS mensalmente por GPS (neste caso, usando codigo 2208 e preenchendo o campo identificador com o número da CEI, para vincular este pagamento a sua obra), ou pagar todas as contribuições ao final da obra, por aferição indireta.

As notas fiscais que comprovem a retenção do INSS emitidas pela empresa que você contratou para partes da obra podem ser usadas para abatimento no cálculo da aferição indireta, desde que inequivocamente vinculadas a sua matrícula CEI. (art. 353 a 355 da IN RFB 971/2009). Estas empresas não tem qualquer responsabilidade sobre a sua CEI ou seus funcionários próprios.

Você pode ler mais sobre contratação de mão de obra e regularização no link abaixo:

http://cnd2015.wordpress.com/2014/05/08/contratando-servicos-e-mao-de-obra/


Registro/Averbação
Antes de se discutir a averbação, é importante entender a diferença entre “registrar” e “averbar”.

Os dois atos são realizados em cartórios de registro oficiais. Registram-se nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, compra e venda, entre outros. A averbação cuida de modificar o ato do registro por alguma razão relevante.

Quando o proprietário decide construir uma casa em seu terreno, por exemplo, ocorre alteração no registro do imóvel. Neste caso solicita-se a averbação da construção, que nada mais é que uma alteração ao registro que trata de adicionar a construção de um imóvel no terreno em questão. Para averbar um imóvel, sua situação deve estar totalmente regular.

É aí que entra a "regularização". Para solicitar a averbação ou registro do imóvel, um dos documentos exigidos é a CND, certidão negativa de débitos junto a Receita Federal. Uma vez que sua situação está regular com o INSS/Receita Federal, é emitida a CND e você pode, finalmente, pedir a averbação do seu imóvel.

Abraços!

ps: mandei uma mensagem no seu inbox, caso precise de mais explicações.