Integralização de imóveis próprios, para formação do capital social da sociedade limitada, contabilizados em estoques de imóveis, com o objetivo de venda:
As sociedades empresárias com o objetivo social de Administração de Bens Imóveis Próprios são representadas pelas CNAE´s (Classificação Nacional da Atividade Econômica) compreendendo as seguintes classes (natureza), segundo o CONCLA:
- 6810-2/01: COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
- 6810-2/01: LOTEAMENTO E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
- 6810-2/02: ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS PRÓPRIOS;
- 6810-2/02: ALUGUÉIS DE IMÓVEIS PRÓPRIOS, RESIDENCIAIS E NÃO-RESIDENCIAIS.
Observa-se que, a atividade de compra e venda e loteamento e venda de imóveis próprios faz parte da classe da CNAE 6820-2-01. Sendo que, a atividade de administração de bens e aluguéis de imóveis próprios faz parte da classe da CNAE 6810-2/02. Dessa forma, se a empresa possui a CNAE 6810-2/02 tem a permissão para alugar (e por consequência) administrar seus bens próprios. Todavia, para que se possa vendê-los é necessário que se inclua no objeto social, no próprio corpo do contrato social, a atividade da CNAE 6810-2-01.
Atividade exercida e receita operacional:
As empresas cuja atividade seja de comércio (mesmo que de imóveis) recolherão sobre essa receita os impostos em conformidade com o tipo de regime tributário adotado (Lucro Presumido ou Lucro Real), não podendo nenhuma dessas CNAE´s optar pelo regime de tributação diferenciada – Simples Nacional – em razão de serem atividades impeditivas, conforme artigo 17 da Lei Complementar 123/2006. Dessa maneira, não importa quanto ela auferiu na transação, mas sim, o que importa é o lucro que pode ser presumido ou real, de acordo com a opção do regime tributário.
As normas brasileiras contábeis orientam que, os imóveis destinados a venda devem ser segregados do Ativo Imobilizado e registrados contabilmente no Ativo Circulante como Estoques de Imóveis. Neste caso, os impostos e contribuições a serem pagos serão calculados sobre o lucro da empresa, isto é, sobre a receita da venda do imóvel. Isso difere do que ocorre com a venda de bens do Ativo Imobilizado cujo lucro é apurado pelo ganho de capital representado pela diferença positiva entre o custo do imóvel já diminuído da depreciação acumulada e o valor da venda. Sobre este ganho/lucro incidirão 24% de impostos (15% de IRPJ e 9% de CSLL), independentemente do tipo de tributação adotado pela empresa.
A transferência de tais imóveis para os sócios antes ou quando da dissolução da sociedade implicaria na necessidade da apuração do ganho de capital, portanto com ônus idêntico para empresa. A tributação sobre os Ganhos de Capital auferidos pela Pessoa Física é de 15%. Todavia, transferi-los subavaliados com vistas a diminuir o ganho tributável da Pessoa Jurídica, significa repassar o ônus para a pessoa física que o terá subavaliado em sua DIRPF. Neste caso, considere também o risco de se ter a transferência tributada pelo fisco que pode entender a transação como distribuição disfarçada de lucros e arbitrar a tributação da empresa. Com isso, o procedimento mais correto é a inclusão da atividade de compra e venda e ainda transferir contabilmente tais imóveis para o ativo em conta de Estoques e vende-los pela pessoa jurídica. O melhor regime tributário para essa atividade seja a administração de bens imóveis próprios (aluguéis) ou a compra e venda, sem dúvida, é o Lucro Presumido.
Outrossim, não se deve promover, somente, a alteração contratual e transferir os imóveis para os estoques com vistas a beneficiar-se da menor tributação, ou seja, é importante obedecer ao Princípio Contábil da Continuidade que, obriga a respeitar um prazo de permanência mínimo para remeter um bem imóvel do Ativo Imobilizado para a conta de Estoques. Vale dizer, que o imóvel assim transferido não poderá gerar mais rendimentos de aluguel.
CUIDADO: A legislação tributária entende que pode haver fraude por parte do contribuinte que, para reduzir a incidência tributária, migra o imóvel objeto da operação de um lado para o outro, mediante simples lançamento contábil, sem as devidas cautelas e obediência as normas brasileiras contábeis.
ATENÇÃO: cuidado com essa operação, também não é salutar e nem caberia ter as duas atividades sociais, sem que os imóveis estejam regularmente contabilizados na sociedade, em contas próprias, segundo sua destinação e de acordo com o objeto social da empresa, sempre constando em instrumento particular (contrato social).
TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO:
I - Imóveis no Realizável, em estoque:
Atividade: Venda e outras operações onerosas
Tributo Base de cálculo Alíquota Custo tributário final
IRPJ 8% do faturamento 15% 1,20%
CSL 12% do faturamento 9% 1,08%
PIS 100% do faturamento 0,65% 0,65%
COFINS 100% do faturamento 3,00% 3,00%
TOTAL 5,93%
II - Imóveis no ativo social imobilizados
Atividade: Locação e ou arrendamento de imóveis
Tributo Base de cálculo Alíquota Custo tributário final
IRPJ 32% do faturamento 15% 4,80%
CSLL 32% do faturamento 9% 2,88%
PIS 100% do faturamento 0,65% 0,65%
COFINS 100% do faturamento 3,00% 3,00%
TOTAL 11,33%
