Administradora de Bens Próprios

Olá Genivaldo

Grato pela ajuda.

O contrato que eu tenho hoje , evidentemente é de um imóvel comercial, está em nome de uma firma como locatária , e em meu nome como locador.

Eu já fiz no ano passado , um aporte de um outro imóvel , e tive que pagar o ITBI sobre o valor venal do imóvel que eu transferi para a firma.
Isso já está bem claro.
O ITBI realmente , como você mencionou , é devido nesse caso.

Da mesma forma que eu posso vender um imóvel a qualquer pessoa sem que ele esteja totalmente registrado no Registro de imóveis , e posteriormente o comprador (através de um contrato particular bem feito) , possa fazer as averbações necessárias das obras ,que porventura foram feitas anteriormente, eu imagino que eu também possa transferir um imóvel para uma firma minha, administradora de bens próprios e posteriormente regularizar o Registro de Imóveis.

Se eu vendo um imóvel a outra pessoa , ela pode receber os alugueis ,independentemente de estar ou não feito o registro da construção.

Bom , tudo isso são suposições e o melhor talvez seja consultar o Registro de imóveis e ver o que dizem.

Atenciosamente

JULIO

Ola, boa noite,

Sou estrangeiro e estou com uma duvida de funcionamento do complexo sistema tributário no Brasil.

Tenho adquirido (com minha sociedade) três imóveis rurais pelo valor de R$ 1.000.000,00. Esta aquisição foi feita com um mutuo, e agora irei constituir uma sociedade com a pessoa que me emprestou o capital onde cada um de nos (ele e minha sociedade) ficaremos com 50%. Será apenas uma dação em ações.

A minha ideia era constituir uma sociedade com objeto social de "administração de imóveis próprios, assim compreendidas as atividades de compra e venda e de locação, ou arrendamento de glebas rurais, terrenos casas ou apartamentos residenciais, salas comerciais, galpões comerciais ou industriais e vagas de garagem, bem como participação em outras sociedades", que irá tributar no lucro presumido.

Nesta sociedade iria integralizar os imóveis no valor da compra, os quais queremos apenas para venda.

Tenho recebido uma proposta de R$1.750.000,00 com formato de pagamento parcelado. O comprador iria explorar o terreno e me pagar com % do faturamento.

Nesse caso, pergunto:

Consigo integralizar o imóvel no stock como ativo circulante? se sim, posso vende-los no curto prazo?

Terei que pagar ITBI na integralização dos imóveis no capital social?

O imposto acima do lucro será de aproximadamente 6%? Será pago no ato da venda mesmo sendo que eu irei receber o valor a prazos e começarei receber 90 dias depois? Tem como pagar este imposto conforme for recebendo o valor?

Tem mais algum fator que deveria levar em consideração?

Obrigado,

Boa Tarde Caro Miguel Villaescusa ,

Vou tentar te ajudar, vamos lá:

Consigo integralizar o imóvel no stock como ativo circulante? se sim, posso vende-los no curto prazo?
R.: Sim, visto que você tem o objetivo de vender imóvel e dentre suas atividades consta a comercialização de imóveis, entendo que poderá sim contabilizar dessa forma. Quanto a questão se irá vender a curto ou longo prazo não tem problema, pois estoque é estoque, embora todo empresário almeje vender o mais rápido possível.


Terei que pagar ITBI na integralização dos imóveis no capital social?
R.: Se você pretende explorar comercialmente os imóveis, como é o seu caso, sim, terá incidência de ITBI.

Quanto ao pagamentos dos impostos incidentes sobre a venda, é reconhecida a receita integralmente, independentemente se houve ou não o recebimento, de maneira que no momento da venda correrá o fato gerador para incidência do Tributo.

No caso de locação de imóveis, é importante verificar a legislação do municipal a qual constituirá a empresa, quanto a incidência desse imposto, variando de 2 a 5% de acordo com o serviço e município.

Espero ter contribuído

Genivaldo, boa tarde,

Primeiro de tudo muito obrigado, foi muito util seu retorno.

Nao teremos locaçao, sera apenas constituida a sociedade para venda dos Imoveis.

Enquanto ao pagamento do imposto, a sociedade ira tributar pelo Lucro Presumido. Mesmo eu adotando o "Regime de Caixa" teria que pagar este imposto a vista? Segundo tenho entendido, pagaria conforme for recebendo as parcelas,

Obrigado mais uma vez,

Um saludo,

Bom dia Miguel Villaescusa Miguel Villaescusa ,

Perfeito, no caso de adoção pelo regime de caixa, a receita ou despesa ocorrerão no momento do efetivo embolso ou desembolso, de maneira que o fato gerador para os tributos ocorrerá no momento em que ocorrer a entrada ou saída de dinheiro.

Espero ter contribuído.

Boa tarde a todos,

Preciso integralizar o capital de uma administradora de bens patrimoniais com imoveis recebidos pelos filhos em doação feita pelo pai, na qual reservou para si o direito de usufruto.

É possível integralizar o capital social com bens e direitos gravados com usufruto, contudo preciso entender uma peculiaridade do caso:
a) Alternativa na qual o pai não será sócio - Se o pai simplesmente assinar o contrato social de constituição da empresa, estará manifestando sua ciencia e concordância com a integralização, contudo desconheço as implicações tributárias. Estará configurando uma sessão gratuíta do usufruto e terá implicações tributárias?

b) Alternativa com o pai sendo sócio - Se for utilizado o direito de usufruto para que o pai integralize o capital social e desta forma também seja sócio, posso atribuir ao usufruto um valor inferior ao valor utilizado para fins de ITCMD (50% do valor dos imóveis), sem que configure doação da diferença entre o valor para fins de ITCMD e o valor a ser atribuido para fins de integralização de capital.

O Objetivo principal é preservar o usufruto ao pai. Não há necessidade de que o pai receba grande percentual dos rendimentos, isto porque quando vier a falecer haverá uma patrimonio menor a ser inventariado.

Desde já agradeço se alguem puder me auxiliar.

Att.

Ronaldo

Boa Tarde Ronaldo Santos da Silva,

É importante dizer que, mesmo com a doação, o patriarca continua no controle total de seu patrimônio, porquanto apesar de não ser sócio, o mesmo é constituído como administrador da sociedade, será sempre necessário da autorização dele para a sociedade administrar seus negócios.

Para auxiliar você, segue abaixo algumas das principais clausulas do contrato social, retirada do site http://www.portaldeauditoria.com.br, escritas pelo Autor: João Alberto Borges Teixeira - Palestrante do curso de Holding Familiar e Proteção Patrimonial, caso tenha interesse de fazer um curso no assunto, eu recomendo pois eu já participei de curso com ele, é bem prático e de fácil compreensão.



• Definição da espécie de sociedade: limitada ou sociedade anônima;

• Elaboração do contrato social ou do estatuto social;

• Definição do valor do capital social e sua distribuição;

• Inscrições nos órgãos competentes: caso a holding tenha por objeto a administração de bens próprios ou de terceiros, haverá a necessidade de inscrição no CRA;

• Estabelecer um prazo para a duração da sociedade recomenda-se que seja bem longo, pois, se o prazo for indeterminado, a qualquer tempo, algum ou alguns dos sócios poderão retirar-se da sociedade com os seus haveres, o que poderá acarretar a desestabilização da sociedade controlada;

• O empresário nomeia-se administrador da sociedade e que no ato da sua constituição defina quais serão os seus administradores substitutos nas hipóteses de morte, renúncia ou afastamento, definindo, assim, a linha sucessória quanto a uma parte do poder, com a finalidade de perenizar a boa gestão dos negócios e zela pela manutenção do patrimônio familiar;

• Resolver onde ficará a sede social e qual será sua razão social;

• Se o capital não estiver integralizado, cada sócio será responsável, integralmente, pelo montante do capital social.



No caso do valor a ser integralizado como capital social, será o valor declarado no último imposto de renda pessoa física.

Espero ter contribuído.

Boa tarde Genivaldo,

Obrigado pelas informações. Tão logo recebi a sua resposta, postei meus comentários, mas hoje observei que por alguma razão, não está no site, então postarei novamente.

Em outubro, fiz o curso com o professor João Alberto. Apesar de previamente à inscrição eu ter tomado o cuidado de fazer uma consulta por e-mail se seria possível levar questionamento sobre um caso real, e ter recebido resposta afirmativa, no decorrer do curso, o professor manifestou clara resistência em responder ao meu questionamento. Falo isso com a tranquilidade de quem levou esse fato ao conhecimento da coordenação do curso.

Passado é passado e agora bola para a frente, somente para esclarecer que investi muito na pesquisa individual, bem como em um curso, na busca por essa resposta. Essa é mais uma razão para expressar a minha gratidão a pessoas que como você, tem a grandeza de compartilhar o conhecimento.

Ainda não está totalmente claro como fazê-lo:
- Tenho informações de que os filhos podem integralizar o capital social com os bens tendo somente a nu propridade;
- Apesar dos filhos terem somente a nu propriedade, declaram na sua DIRPF, o valor integral dos bens;
- Apesar do pai ter o direito de usufruto (que certamente tem valor economico) não declara na sua DIRPF e portanto não atribui nenhum valor economico;. Contudo, desde 2009, o pai tem renda decorrente da locação e declara essa renda em sua DIRPF;

- Posso constituir a empresa, tendo os filhos como sócios e o pai somente como administrador?
- Pode simplesmente o pai conferir a sua anuência no contrato social e não ser atribuído valor ao direito de usufruto? Desta forma, administrará a empresa e terá participação nos lucros como administrador não sócio? (alternativa mais desejada)
- Corro o risco dessa operação jurídica ser considerada uma nova doação ou mesmo cessão gratuíta? (agora do direito de usufruto)?

Asseguro que independentemente das informações recebidas, assumo total responsabilidade pela solução jurídica que adotarei (algumas pessoas tem receio de fornecer informações, acho importante fazer essa ressalva).
Busco informações para ter condições de realizar uma consulta prévia, melhor elaborada, para as receitas fazendárias.
Essa consulta será o referencial para a escolha da solução jurídica.

Obrigado pela colaboração,

Ronaldo

Boa Tarde Ronaldo Santos da Silva,

Entendo o seu lado, mas não posso desmerecer o conhecimento e destreza sobre o assunto da pessoa citada, mas vamos ao foco...

Segue abaixo minhas considerações sobre o assunto:

- Posso constituir a empresa, tendo os filhos como sócios e o pai somente como administrador?
R.: Se o pai também estiver fazendo aporte de bens, ele também será sócio quotista.


- Pode simplesmente o pai conferir a sua anuência no contrato social e não ser atribuído valor ao direito de usufruto?
R.: Não vejo impedimento legal para isso, porém o pai ser usufrutuário, da segurança e estabilidade para o patriarca. Exemplo: Casa própria, enquanto estiver em vida como usufrutuário, ele poderá morar na casa.


Desta forma, administrará a empresa e terá participação nos lucros como administrador não sócio? (alternativa mais desejada)
R.: Se o pai estiver aportando bens na integralização de capital da empresa, ele será um sócio quotista, caso não tenha participação na sociedade, nada impede os sócios contratarem outrem a administrar o negócio bem como conceder como forma de incentivo % na participação dos lucros (PLR)
- Corro o risco dessa operação jurídica ser considerada uma nova doação ou mesmo cessão gratuíta? (agora do direito de usufruto)?
R.: Não entendi muito bem esse questionamento, poderia me ajudar a entender?

Sigo à disposição para contribuir.

Boa noite Genivaldo,

Meus comentários no corpo da sua resposta


- Posso constituir a empresa, tendo os filhos como sócios e o pai somente como administrador?
R.: Se o pai também estiver fazendo aporte de bens, ele também será sócio quotista.
C: O fato dos imoveis a serem integralizados serem gravados com o dirieto de usufruto em beneficio do pai, irá configurar que ele está aportanto bens ou direitos?

- Pode simplesmente o pai conferir a sua anuência no contrato social e não ser atribuído valor ao direito de usufruto?
R.: Não vejo impedimento legal para isso, porém o pai ser usufrutuário, da segurança e estabilidade para o patriarca. Exemplo: Casa própria, enquanto estiver em vida como usufrutuário, ele poderá morar na casa.
C: O pai anuirá com a integralização de capital, e portanto com administração dos imóveis pela empresa. Mesmo administrados pela empresa, o pai não estará renunciando ao usufruto, de maneira que terá segurança enquanto vivo

Desta forma, administrará a empresa e terá participação nos lucros como administrador não sócio? (alternativa mais desejada)
R.: Se o pai estiver aportando bens na integralização de capital da empresa, ele será um sócio quotista, caso não tenha participação na sociedade, nada impede os sócios contratarem outrem a administrar o negócio bem como conceder como forma de incentivo % na participação dos lucros (PLR)

- Corro o risco dessa operação jurídica ser considerada uma nova doação ou mesmo cessão gratuíta? (agora do direito de usufruto)?
R.: Não entendi muito bem esse questionamento, poderia me ajudar a entender?
C: a empresa passará a receber os alugueis (frutos), os quais juridicamente pertencem ao usufrutário (pai), sem que o mesmo utilize o valor do direito de usufruto para integralizar o capital. O pai participará dos resultados como administrador e não como sócio. Essa situação pode ser interpretada como uma doação ou cessão de direitos do pai para os filhos?

Se for interpretada por alguma das fazendas publica como doação ou mesmo cessão, incorrerá em tributação.

Caso essa situação não configure cessão ou doação, você sabe informar o fundamento jurídico para esse entendimento?
É que em um segundo momento, farei uma consulta às fazendas públicas, e preciso embasar a consulta com a legislação correspondente.

Caso você entenda que possa configurar doação ou cessão, considerarei utilizar uma segunda alternativa na constituição da empresa:
- o pai integralizar o capital social atribuindo um valor ao direito de usufruto.
- Para essa situação preciso saber como determinar que valor atribuir ao direito de usufruto;
- ex. No Paraná, para fins de ITCMD o usufruto corrresponde a 50% do valor do bem. Contudo não está claro se posso utilizar esse valor ou um valor menor, o que seria mais apropriado, uma vez que quanto menor participação societária o pai tiver, melhor. Teremos menor valor a ser inventariado quando o pai falecer.



Mais uma vez, agradeço muito pela colaboração. Reconheço que essa dialética é exaustiva, mas se faz necessária quando envolve questões tributárias. Tento fazer o possível (dentro da lei) para evitar o fato gerador de tributos.

Saudações,

Ronaldo

Bom dia Ronaldo Santos da Silva,


Segue minhas considerações:

O fato dos imoveis a serem integralizados serem gravados com o dirieto de usufruto em beneficio do pai, irá configurar que ele está aportanto bens ou direitos? O entendimento é que Sim.

- Pode simplesmente o pai conferir a sua anuência no contrato social e não ser atribuído valor ao direito de usufruto? Dependendo da situação sim, pois no exemplo de casais, indiferente se o esposo ou a esposa está como usufrutuário ou anuente, no caso de casamento parcial de bens, o compartilhamento em igual proporção de um mesmo patrimônio.


a empresa passará a receber os alugueis (frutos), os quais juridicamente pertencem ao usufrutário (pai), sem que o mesmo utilize o valor do direito de usufruto para integralizar o capital. O pai participará dos resultados como administrador e não como sócio. Essa situação pode ser interpretada como uma doação ou cessão de direitos do pai para os filhos? Se o pai tem bens e direitos integralizados na empresa, porém não faz parte da sociedade e é apenas administrador, sim, isso configura um doação total sem direito de uso fruto.


Caso você entenda que possa configurar doação ou cessão, considerarei utilizar uma segunda alternativa na constituição da empresa:
- o pai integralizar o capital social atribuindo um valor ao direito de usufruto.
- Para essa situação preciso saber como determinar que valor atribuir ao direito de usufruto;
- ex. No Paraná, para fins de ITCMD o usufruto corrresponde a 50% do valor do bem. Contudo não está claro se posso utilizar esse valor ou um valor menor, o que seria mais apropriado, uma vez que quanto menor participação societária o pai tiver, melhor. Teremos menor valor a ser inventariado quando o pai falecer.
R.: Como já dito em conversas anteriores, o valor a ser integralizado para fins de elaboração e registro do contrato social é o valor existente na declaração de imposto de renda pessoa física, ou em caso de aporte de bens por pessoa jurídica, a declaração de imposto de renda pessoa jurídica.


Em suma Ronaldo Santos da Silva,

Vejo que alguns questionamentos seguem em torno de mesmas dúvidas, diante disso oriento entrar em contato com o seu contador quanto aos aspectos tributários e contábeis, juntamente com o seu advogado visando os aspectos legais, estou dizendo isso pois não gostaria de fornecer informações erroneas por interpretações incorretas, de modo que o site busca dar suporte aos seus usuários, porém, não substitui em sua totalidade a contratação e acompanhamento de perto por um profissional capacitado.

Espero Ter contribuído.

Bom dia Genivaldo,

Asseguro que essa sua última resposta trouxe clareza total sobre os meus questionamentos. As suas considerações foram muito elucidativas.

Estou procurando por um novo curso de holding familiar em Curitiba, para consolidar esse conhecimento.
Concordo com a sua afirmação de que o professor João Alberto tem amplo conhecimento do tema. Inclusive citei o trabalho dele em meu TCC, como um dos que melhor aborda os riscos tributários ao constituir uma holding.
Somente lamento ele não ter demonstrado a disposição que você mostrou aqui. Esses esclarecimentos eram para terem sido sanados no curso que fiz, o que não me foi permitido.


Se puder me ajudar com uma última questão:
Somente perguntei novamente como fazer para atribuir um valor ao direito de usufruto, porque na DIRPF do pai (usufrutário), não foi atribuído nenhum valor a esse direito.
Na sociedade anônima, para atribuir valor a um bem ou direito ao integralizar capital social, é obrigatória a realização de uma perícia.
Como se trata de uma sociedade limitada, entendo que a perícia embora não seja obrigatória possa, ser a solução.
Posso saber a sua opinião?

Mais uma vez agradeço por toda a sua colaboração, que em muito contribuiu para o entendimento desse caso.

Att.

Ronaldo

Boa Tarde Ronaldo Santos da Silva,

Fico Feliz em poder ter contribuído, quanto ao seu questionamento, segue baixo minhas considerações:

Quando um Bem ou direito não possui valor, nem tão pouco possuir documentos que comprovem o valor do bem, para fins de levantamento de valor, também tenho o mesmo entendimento que você, que seria mediante realização de uma perícia, a elaboração de um laudo de avaliação do bem ou direito.

Fico Feliz em poder contribuir.

Genivaldo,

Se você fica feliz por contribuir, imagine aqueles que como eu, são beneficiários de atos autruístas como o seu.
Eu vejo o conhecimento como um grande quebra cabeça. É plenamente possível nos apropriarmos dele com atitudes individuais, como sendo autodidatas.
Contudo, tendo com quem compartilhar nossas reflexões, esse quebra cabeça se fecha de maneira mais eficiente e segura.

Muito obrigado mesmo.

Cordialmente,

Ronaldo

Boa Tarde Ronaldo Santos da Silva,


Penso da seguinte forma, o conhecimento quando multiplicado gera frutos e quando nós fechamos em um caixinha acaba se deteriorando e "morrendo" com nós mesmos, não deixando rastros ou frutos.

Precisando eu ou outros profissionais estarão a disposição para contribuir sempre que possível.

Boa tarde Genivaldo,

Acredito que percentualmente são poucos profissionais que pensam desta forma.
Contudo, esse é o exemplo, no qual poucos dão grandes contribuições.

Tenho certeza de que muitos aqui compartilham essa opinião, sobre aqueles que como você, contribuem com o seu conhecimento.

Na medida que eu consolidar o meu conhecimento, pretendo seguir os seus exemplos.

Parabens pela iniciativa.

Cordialmente,

Ronaldo

boa tarde !

Gostaria de sanar as seguintes dúvidas :

A empresa que presto serviços tem os seguintes cnaes :

CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA PRINCIPAL
41.20400 Construção de edifícios

CÓDIGO E DESCRIÇÃO DAS ATIVIDADES ECONÔMICAS SECUNDÁRIAS
41.10700 Incorporação de empreendimentos imobiliários
68.22600 Gestão e administração da propriedade imobiliária
68.21801 Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis
68.10201 Compra e venda de imóveis próprios

Então, seria basicamente 03 perguntas :

1- Hoje o capital social dessa empresa é de R$ 10.000,00
30 para um sócio e 70 para o outro sócio
um dos sócios tem um imóvel que quer integralizar no capital social da empresa.

Qual valor eu integralizo ? o valor declarado na ultima declaração de imposto de renda ?
Caso eu integralizo com valor atual de mercado , a empresa ou o sócio pagará ganho de capital ,w

2- Posso pular de um capital social de 10.000,00 para mais de 1.000.000,00 ?
Esse 1.000.000,00 trata-se de valores disponíveis em caixa .

3- Desse 1.000.000,00 posso distribuir como "distribuição de lucros " entre os sócios e ao mesmo tempo esse lucro usar no aumento do capital social ? cada sócio terá 50% a partir da alteração de contrato.

Porem um terá uma parte em imovel + dinheiro e o outro somente dinheiro.

Boa tarde pessoal!

Estou iniciando com um novo cliente, cuja atividade da empresa é - CNAE 68102-01 / 68102-02 - Compra e Venda de imóveis próprios; Aluguel de imóveis próprios.
A empresa foi constituída, esteve paralisada por dez anos e agora foi reativada retomando as atividades e fez a sua primeira operação, comprando um imóvel, com o saldo de "caixa" em função de aumento de capital.

Não tenho nenhuma experiência na contabilidade específica nessa área. Não sei como proceder com relação aos imóveis que forem comprados, menos ainda, como proceder quando das vendas..., ou seja, não sei como tratar o assunto.

Assim sendo, gostaria:

1) Existem constas específicas para essa atividade certo? Alguém poderia me fornecer um plano de contas coerente com a atividade em questão?
2) Gostaria de um curso, ainda que online, ou qualquer forma de estudo sobre o assunto, consultoria.... Alguém poderia me indicar?

Fui ousada, aceitei, arrisquei e agora preciso desenrolar a situação.

Fico no aguardo da ajuda de vocês.

Obrigada
Joana

Boa Noite Norca,



Estou de ferias e por isso nao respondi, mas vamos la

1- Hoje o capital social dessa empresa é de R$ 10.000,00
30 para um sócio e 70 para o outro sócio
um dos sócios tem um imóvel que quer integralizar no capital social da empresa.
Qual valor eu integralizo ? o valor declarado na ultima declaração de imposto de renda ? SIM, O VALOR INFORMADO NA ULTIMA DECLARACAO DE IMPOSTO DE RENDA
Caso eu integralizo com valor atual de mercado , a empresa ou o sócio pagará ganho de capital-- O GANHO DE CAPITAL OCORRE APENAS NA EFETIVAÇÃO DA VENDA, NA INTEGRALIZAÇÃO A PRIORI NÃO QUE SE FALAR EM IMPOSTO DE RENDA.
2- Posso pular de um capital social de 10.000,00 para mais de 1.000.000,00 ?
Esse 1.000.000,00 trata-se de valores disponíveis em caixa . PODE, VOCE APENAS TERA QUE FAZER A ALTERACAO CONTRATUAL INFORMANDO O AUMENTO DE CAPITAL.
3- Desse 1.000.000,00 posso distribuir como "distribuição de lucros " entre os sócios e ao mesmo tempo esse lucro usar no aumento do capital social ? cada sócio terá 50% a partir da alteração de contrato.
Porem um terá uma parte em imovel + dinheiro e o outro somente dinheiro. INDIFERENTE DO CAPITAL SER IMOVEL OU ESPECIE, O AUMENTO DE CAPITAL INFLUENCIARA NO CALCULO PARA DISTRIBUICAO DE LUCROS.

NOTA..DESCULPA A FALTA DE PONTUACAO, POIS ESTOU UTILIZANDO UM DISPOSITIVO MOVEL.
Espero ter contribuido.
Cordialmente,
Genivaldo Pires

Olá Genivaldo, boa tarde! Necessito abrir uma empresa de locação de imóveis próprios(6810-2/02) e Compra e venda de imóveis próprios (6810-2/01). Minhas dúvidas são muitas, visto que não tenho nenhuma empresa com este ramo de atividade. Sei que a locação é impeditiva no Simples Nacional e a compra e venda permitida. Portanto, já descobri que esta empresa deverá ser tributada pelo Lucro presumido. Mas não estou entendendo absolutamente nada com relação à constituição desta empresa, por exemplo, os imóveis para locação entram como Capital Social e os imóveis para venda entram como ativo? Depois que eu registrar o contrato na Jucesp, encaminho o mesmo ao Registro de imóveis juntamente com a CND(prefeitura) para realizar a transferência da titularidade(física para jurídica)? E quanto ao ITBI? Se o valor de transferência destes imóveis for acima do valor da matrícula, tenho que apurar o ganho de capital? Nossa, sinceramente, estou mais perdida que cego em tiroteio!! Será que vc poderia me ajudar? Desde já agradeço a sua atenção!

Bom dia Mônica Cristina Ávilla Cardoso,

Se os imóveis são para venda eles entrarão como estoques, visto que é um produto para revenda. Quanto ao ITBI quando o imóvel for utilizado para exploração comercial, que é o seu caso, há incidência de ITBI na transferência do imóvel. Quanto aos documentos utilizados a transferência, são basicamente todos os comprovantes de pagamento das taxas/impostos incidentes na operação, bem como o contrato social devidamente registrado.



Sigo à disposição.

Olá Genivaldo, bom dia! Então, confirmando, imóveis para locação entram no contrato Capital Social e imóveis para venda Ativo imobilizado correto? Há de se colocar no contrato a discriminação completa dos imóveis à serem locados, e o valor dos mesmos deve ser o que consta no IRPF, e assim se compõe o capital. Se todos forem pontos comerciais, independentemente se para venda ou locação, há de se pagar o ITBI na transferência. Neste contrato social, posso colocar pai, mãe e filhos? E não há incidência de ISS, não haverá pro labore aos sócios, somente lucro distribuído certo? Sei que são muitas dúvidas, mas espero que vc possa me ajudar! Agradeço imensamente sua atenção!

Boa Tarde Mônica Cristina Ávilla Cardoso,

Sim, os valores dos imóveis são aqueles declarados no imposto de renda.
Quanto a Integralização de capital dos bens que não serão utilizados para a venda, a resposta é sim, entendo que a integralização de capital como um ativo imobilizado.
Quanto à incidência ou não de ITBI, sugiro consultar a legislação local, porém já posso te adiantar que de acordo com a nossa constituição federal de 88, "A não-incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição."

Espero ter contribuído com seu entendimento.

Ok Genivaldo, muito obrigado pela sua atenção!! Grande abraço!

Fico Feliz em ter contribuído Mônica Cristina Ávilla Cardoso .

Um Abraço Fraternal.

Genivaldo pires.

Pelo visto você tem bastante conhecimento neste assunto.Creio que podes me ajudar.

No caso de construção de apartamentos em que parte dos apartamentos fica como ativo (locação) e parte como estoque (venda) como é feito a tributação destes apartamentos? devo pagar os tributos já na construção dos apartamentos ou somente quantos os aparatamentos forem vendidos ou locados? qual seria a alíquota na venda e na locação?

obrigado.

Bom dia Rafael Teske,

Os impostos serão recolhidos no momento que ocorrerem as receitas, ou seja, quando ocorrer as operações comerciais, seja de venda ou receitas oriundas de locação de imóveis. Quanto as alíquotas, são as utilizadas no presumido de acordo com as atividades a serem executadas.

Ola!

como faço para ativar uma construção que contem 4 salas sendo que 3 salas são para locação e 1 sala o dono vai usar para o uso da empresa?
no ativo é lançado o total da construção ou devo separar por apartamentos?