Incorporadora, Contrutora ou Ambos?

Bom dia.

Estamos montando uma empresa de empreendimentos imobiliários e surgiu a seguinte dúvida. Incorporadora, construtora ou ambos? O que é mais vantajoso em relação aos impostos? O regime mais adequado é o de Lucro Presumido, certo?
O que é mandatório na aplicação dos 32% ou dos 12% e 8%?

Obrigado

Tiago

Boa tarde Thiago

A carga tributária normal (Lucro Presumido) será de 5,93% mais 10% de Adicional do Imposto de Renda sobre a parcela de lucro que exceder a R$ 20.000,00 multiplicado pelo número de meses no período

Se optante pelo Regime Especial de Tributação (RET) a carga tributária total será de 4% e pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PGMCMV) de 1%¨

Você pode ser a construtora e a incorporadora ou apenas a segunda. Promova um estudo tributário com vistas a verificar as "vantagens" e "desvantagens" de se terceirizar a construção propriamente dita.

As construtoras contratadas pelas incorporadoras para execução das obras também poderão se beneficiar dessa forma de tributação devendo utilizar-se dos mesmos procedimentos, inclusive com o mesmo código de recolhimento no DARF.

Tanto a incorporadora quanto a construtora sujeitas a tributação com base no lucro presumido deverão manter registro destacado para identificação das receitas relativas a cada construção sujeita ao pagamento unificado.

Leia também Construção Civil - Regularização da obra

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Saulo, obrigado pela ajuda.
Onde se encontra a legislação para qual você se baseou para dar essa resposta? gostaria de aprofundar mais. Sua resposta foi excelente.

Como faço para entrar em contato com você via e-mail para tirar mais algumas dúvidas?

meu e-mail é @Oculto

abs

Tiago

Boa tarde Tiago

Para obter as respostas que procura promova pesquisa no Banco de dados do Fórum acerca de Incorporadoras, Patrimônio de Afetação, RET e PGMCMV.

Estou certo de que as obterá, ainda assim, se persistirem dúvidas torne a entrar em contato.

PS: É contra as regras do Fórum trocar informações via e-mail. Você há de comigo convir que se respondêssemos particularmente a cada um dos consulentes não haveria razão para a existência do Fórum e a maioria - inclusive você - não teria acesso a tais informações.

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Boa tarde Saulo,

Dei uma olhada sobre o patrimônio de afetação e acredito que não vamos conseguir fazer parte do PET pois as unidades saem em torno de R$320.000,00.

Li que o máximo para entrar nesse regime é de R$100.000,00 e que o imóvel deve ser vendido para familias com renda máxima de R$4500,00. Esta informação procede para o município de São Paulo?

O tipo de construção que iremos fazer é de condomínios residenciais de +/- 65m². Há alguma tributação especial para esse regime?

Outra pergunta é em relação ao lucro presumido. Há alguma forma de diminuir os 10% sobre o excedente de R$60000 trimestral?

Vamos aderir ao regime de caixa.


Obrigado pela ajuda,
Estou recorrendo a você pois me pareceu uma fonte segura de informações e bem disposto a ajudar.

abs

Tiago

Boa tarde Tiago

Na mesma ordem aposta por você:

O RET é um beneficio estendido às incorporadoras e independe do valor do imóvel, ou seja, você pode perfeitamente optar pelo RET para tributar imóveis no valor indicado por você. O limite existente é fixado apenas para unidades habitacionais construídas nos moldes do Programa Minha Casa Minha Vida. Hoje este limite é de R$ 100.000,00.

O programa Minha Casa Minha Vida (PGMCMV) atende duas situações:

A das pessoas jurídicas incorporadoras que construírem unidades habitacionais no valor de até R$ 100.000,00

A das pessoas físicas que adquirirem imóveis residenciais enquadrados neste programa. Neste caso o valor varia em cada estado. Aqui no Sul (por exemplo) a Caixa financia imóveis residenciais no valor de até R$ 135.000,00 para pessoas físicas enquadrando-as no PGMCMV. Veja (na CEF de sua cidade) quais as exigências e o valor limite dos imóveis que a Caixa está financiamento via PGMCMV à pessoas físicas.

Nestes termos você (empresa) pode, por exemplo, construir imóveis de valor maior do que R$ 100.000,00 sem poder optar pelo PMCMV e a pessoa física conseguir financiado na CEF via PGMCMV.

O Adicional do Imposto de Renda - 10% sobre a parcela de lucros que exceder a R$ 20.000,00 multiplicado pelo número de meses no período - só é devido para os imóveis cujo o patrimônio não foi afetado e não se optou pelo RET, neste caso a carga tributária (Lucro Presumido) será de 5,93 mais o Adicional.

Para os imóveis cujas receitas serão tributadas nos moldes do RET não há o Adicional do Imposto de Renda e a carga tributária total será de 4%.

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Por favor Saulo, veja se me entendimento está correto. Coloquei alguns links de apoio para alguem que tenha a mesma dúvida que eu, dessa forma posso contribuir com o forum.

http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/Ins/2009/in9342009.htm - Art. 2 e Termo de opção pelo RET (onde no item 4 consta - TERMO DE CONSTITUIÇÃO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO CONFORME AVERBAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS)

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm - atentar-se aos art. 31-A e 31-E


www.contabeis.com.br - Tópicos de 21 e 22 de agosto de 2012

www.contabeis.com.br


Pelo meu entendimento:

Qualquer empresa incorporadora (não sei se construtora se enquadra) pode optar pelo RET, independente do valor da construção, e para isso deve cumprir os procedimentos constantes nos arts da IN RFB 934/2009 e lei 4591 de 1964 não havendo limitação de valor para aqueles que não são aderentes ao PMCMV, que consta na sessão II da IN RFB 934/2009.

O RET é similar ao SCP ou SPE, onde deve ser destinado um capital para aquela incorporação que foi afetada de acordo com os termos do patrimônio de afetação, onde não se exime o enquadramento da empresa no lucro presumido que tem o seu regime de 5,93% + (10% adicional sobre o lucro -- Não entendi como como se faz essa conta de acordo com o tópico de 22 de agosto de 2012 www.contabeis.com.br)

O caso é que se opta-se pelo RET os tributos incidentes sobre aquela incorporação afetada são de 4% até 2014 (http://www.sindusconsp.com.br/msg2.asp?id=6668) e posteriormente volta a ser de 6%.

obrigado pela ajuda.

att

Tiago

Bom dia Tiago

Exato!. "Qualquer empresa incorporadora pode optar pelo RET, independente do valor da construção, e para isso deve cumprir os procedimentos constantes nos arts da IN RFB 934/2009 e lei 4591 de 1964 não havendo limitação de valor"

Conforme disposto na Medida Provisória nº 460/09, convertida nas Leis 12.024/09 e 12688/12 até 31/12/2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Medida Provisória nº 459/09, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.


O RET é apenas um Regime Especial de Tributação tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação e não se confunde com a Sociedade em Conta de Participação (SCP) que é uma sociedade sem personalidade jurídica ou com Sociedade de Propósito Especifico (SPE) que é uma empresa normal constituída com propósito específico, ou seja presume-se que uma vez atingido tal propósito a empresa seja extinta/baixada.


Diferentemente das empresas tributadas pelo Lucro Real onde o lucro (em síntese) é a diferença positiva entre as receitas e as despesas e custos, nas tributadas pelo Lucro Presumido o governo presume um percentual de lucro (que varia de acordo com as atividades desta) pouco importando se este de fato existiu ou não.

Nestes termos a presunção de lucro para apuração do IRPJ nas incorporadoras é de 8%. Vale dizer: sobre as receitas tributáveis de incorporadora o governo presume que houve um lucro de 8%. O Adicional do imposto de renda será devido sobre a parcela (deste lucro presumido) que exceder a R$ 60,000,00 trimestrais

Para o exemplo imagine que a empresa faturou no trimestre R$ 800.000,00, neste caso teríamos

800.000,00 x 8% = 64.000,00 (lucro presumido)
64.000,00 - 60.000,00 = 4.000,00 (parcela excedente sujeita ao adicional)

64.000,00 x 15% = 9.600,00 (IRPJ sobre as receitas)
4.000,00 x 10% = 400,00 (adicional do IRPJ)
9.600,00 + 400,00 = 10.000,00 (total do IRPJ a ser pago)


Não necessariamente. O RET é um beneficio concedido por prazo determinado. Entretanto tem sido prorrogado várias vezes e na última até 31 de Dezembro de 2014.

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bom dia

mesmo que volte a ser 6% ainda sim seria vantagem ja que nao entraria o adicional de 10% sobre a parcela que exceder a 60 mil trimestral.