Incorporadora de Imóveis

bom dia

obrigado aparecida

mas eu pensava que a equiparaçao seria o fisco entender e obrigar a pessoa fisica abrir uma empresa

Bom dia Paulo,

A escritura do terreno onde foi feito o loteamento já está no nome da pessoa física, sendo assim não precisa ter gasto com cartório, uma vez que se fosse incorporar na empresa teria que modificar a escritura. Portanto preferi optar pela equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, pois ela irá as mesmas alíquotas se fosse uma pessoa jurídica. para indender melhor como funciona dê uma olha no site abaixo:

http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/rir/L2Parte1.htm

www.receita.fazenda.gov.br

Espero ter ajudado!

obrigado silas

Bom dia.

Uma empresa com as seguintes atividades:
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONOMICA PRINCIPAL
41.10-7-00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DAS ATIVIDADES ECONOMICAS SECUNDARIAS
41.20-4-00 - Construção de edifícios
68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios
68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios

1-Quais os impostos incidentes sobre a venda de imóveis na planta?
2-Quais os impostos incidentes nos imóveis prontos e com matrícula própria?
3-Quais os impostos na compra e venda normal de um imóvel?
4-Quais os impostos sobre o aluguel dos imóveis?

Qual é o regime tributário da empresa?

Caros amigos,

Estou fazendo uma parceria com um proprietário de uma área rural que será transformada em loteamento urbano. Nessa parceria serei o SOCIO OSTENSIVO com o percentual da sociedade em 63% ficando sob minha responsabilidade a toda infraestrutura do empreendimento e o SOCIO PARTICIPATIVO nos seus 37% apenas com a responsabilidade de INCORPORAR seu imóvel na sociedade. Incorporação esta que se dará pelo de R$370.000,00 em cotas. Meu capital será de R$630.000,00 pelos projetos e entrega do loteamento terminado com sua infraestrutura.

Essa sociedade terá como fruto final 222 lotes que poderão ser vendidos ao preço de R$24.000,00 cada.

Pergunto o seguinte:

1- Qual será o melhor esquema de tributação para minha empresa? Presumido ou Real ?

2 - Haverá tributação de ganho de capital por parte do SOCIO PARTICIPATIVO ? Uma vez que ele integralizou somente R$370.000,00. e poderá obter R$1.971.360,00 com a venda dos lotes que esperamos concretiza-la totalmente em 5 anos.

3 - Se considerarmos a tributação do LUCRO PRESUMIDO que é de 5,93% já incluido IRPJ(1,2%). Por quê considerarmos o Adicional (10%) do IRPJ ?.

4 - Minha integralização de R$630.000,00 se dará por fazes não sendo integralizado de imediato. Será conforme as conclusões das obras como calçamento, luz redes de agua e esgoto e aguas pluviais. Como serei tributato?

atenciosamente

Carlos

Carlos Eduardo,
boa noite.

Em relação aos seus questionamentos, em linhas gerais podemos concluir que:

Após estudos comparativos, conclui-se que o regime de tributação pelo Lucro Presumido é mais vantajoso para tal segmento.


O sócio só estará sujeito ao ganho de capital caso o valor da integralização dos lotes na pessoa jurídica seja superior ao constante na sua declaração de imposto de renda pessoa física.

A pessoa jurídica, caso opte pelo lucro presumido, conforme sugerido, irá pagar o percentual por voce citado no ítem 3.


O Adicional do Imposto de Renda, ou simplesmente AIR é calculado sobre a parcela do lucro que exceder ao valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00/mes ou R$ 60.000,00 no trimestre. O excedente será tributado em 10%, que será pago juntamente com o imposto normal encontrado na alíquota dos 15%

Exemplo de uma empresa com faturamento no trimestre de R$ 1.000.000,00, presunção de 8%:

Cálculo do IRPJ devido:

a) IRPJ normal = R$ 1.000.000,00 x 15% x 8% = R$ 12.000,00
b) Adicional do IRPJ = R$ 1.000.000,00 x 8% = 80.000,00 menos R$ 60.000,00 = R$ 20.000,00 x 10% = R$ 2.000,00
Provisão do IRPJ = R$ 12.000,00 + 2.000,00 = R$ 14.000,00


Vide resposta ao questionamento 2, sendo que eventuais apurações de ganhos de capital na pessoa física dar-se-ão na medida em que os lotes forem sendo integralizados.

Att,

Olá! A empresa está enquadrada no lucro presumido:

CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONOMICA PRINCIPAL
41.10-7-00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DAS ATIVIDADES ECONOMICAS SECUNDARIAS
41.20-4-00 - Construção de edifícios
68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios
68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios

1-Quais os impostos incidentes sobre a venda de imóveis na planta?
2-Quais os impostos incidentes nos imóveis prontos e com matrícula própria?
3-Quais os impostos na compra e venda normal de um imóvel?
4-Quais os impostos sobre o aluguel dos imóveis?

Sendo Lucro Presumido:
1- Na venda de imóveis, seja na planta, construídos ou mesmo terreno recolhe-se 5,93% sobre o faturamento, sendo:
IRPJ - 1,2 %
CSSL - 1,08
PIS - 0,65%
COFINS - 3%
2- No caso de aluguel de imóveis próprios, quando faz parte do objeto da empresa, como no seu caso, recolhe-se 11,33%, sendo:
IRPJ - 4,8%
CSSL - 2,88%
PIS - 0,65%
COFINS - 3%
3- Lembrando que poderá haver adicional de 10% sobre a parcela do lucro presumido que exceder ao valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais) em cada trimestre.

Obrigado Aparecida!

Boa tarde

Gostaria de saber se uma Empresa EIRELI incorporadora pode optar pelo Regime Especial Tributário RET.?

Atenciosamente
Edleine

Boa Tarde Edleine uma Empresa EIRELI incorporadora pode SIM opetar pelo RET normalmente, só que a inscrição da incorporação imobiliaria deve ser feito de oficio e nao pelo DBE.

Bom dia Jeferson


Muito Obrigado pela pela resposta .... Será que você teria um modelo desse oficio para poder me enviar.

Desde já Agradeço a atenção
Edleine

Boa tarde

Peço por gentileza se tiverem um modelo do Ofício para entrar na receita sobre a inscrição da incorporação imobiliária, postem no fórum.

Desde já agradeço a atenção.
Edleine

Boa tarde!

Na apuração pelo regime de caixa, a contabilização da receita de aluguel da incorporadora é pela competência? Já os impostos são apurados conforme entrada no caixa?

Boa tarde Saulo e amigos

Uma pessoa me procurou querendo abrir uma empresa.

Atualmente essa pessoa constrói casas e as vende da seguinte forma.

- Compra o terreno, providencia o projeto a gosto do cliente e combina o preço para entrega do imóvel.

Conforme combinado, o cliente deposita os valores mensalmente ou conforme a necessidade dos materiais em sua conta(PF).

Todas as NFes são emitidas em nome do cliente, mas quem orça, compra e paga é ele.

Diante do quadro acima, devo considerar como atividades:

1) A atividade principal seria de uma incorporadora.
4110-7/00 INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Esta subclasse compreende:
- a realização de empreendimentos imobiliários, residenciais ou não, provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a sua execução e posterior venda

Esta subclasse não compreende:

- a construção de edifícios (4120-4/00)
- a compra e venda de imóveis por conta própria (6810-2/01)
- os serviços de arquitetura (7111-1/00) e de engenharia (7112-0/00)

2) Como ele mesmo constrói, terá também que acrescentar a atividade de construção de edifícios.
- a construção de edifícios (4120-4/00)

3) Se por ventura fizer o projeto, terá também que acrescentar a atividade de serviços de arquitetura e engenharia.
- os serviços de arquitetura (7111-1/00) e de engenharia (7112-0/00)


Em constituindo a empresa com as atividades acima, questiono:

1) Pode optar pelo LUCRO PRESUMIDO?
2) Quais seriam as alíquotas para cada atividade? PIS (0,65%) COFINS (3%), IRPJ (1,02%) e CSLL (1,08%) + O ADICIONAL DE 10%.
3) A empresa teria que realizar as compras todas em seu nome claro e segundo ele o lucro gira em torno de 10%, mesmo assim o pgto dos impostos será pelo valor da ALIENAÇÃO ou seja R$ 500.000,00 (exemplo da venda de uma casa)?
4) Qual o documento utilizado para comprovar os valores? (escritura ou contrato de compra e venda).
5) Existe algum outro imposto federal para essas atividades?
6) As obrigações mensais seriam DCTF e SPED CONTRIBUIÇÕES?

Abraço.

Busco saber sobre empresa com atividade de incorporadora com natureza de atividade EIRELI no lucro presumido:
1- deve pagar impostos federais em quais percentuais estando no RET ou não.
2- como é feito a apuração dos impostos se compra-se um lote constroi e vende, a base de calculo será o que?
3- Existe abatimentos de alguma coisa que se torna interessante guardar NF de materiais de construção?
4- Se o titular da empresa tem um lote em seu nome PF constroi neste lote e vende pela empresa gerará alguma despesa a mais?

Bom dia Anderson

Se você ler este tópico desde o incio terá as respostas que procura.

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Boa Tarde

Minha empresa tem um terreno como ativo, vamos construir duas residencias para vende-las e recuperar o crédito.... Pensamos em montar a SPE.
Ex. Entramos integralizando o capital com o terreno, outro sócio com o investimento na construção. após o termino iremos vender os imoveis.
a duvida é como apuro a tributação.. é em cima do valor de venda? quais impostos incide?

Bom dia Priscila

Neste mesmo tópico você terá as respostas que procura, basta lê-lo.

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Priscila bom dia!

Conforme o Saulo disse acima já especificamos este assunto acima, mas irei tentar te ajudar! A dona do terreno quando faz uma parceria geralmente ela fica com um percentual nas vendas destes lotes, as que eu trabalho no meu escritório trabalham com a forma de financiamento e a vista, portanto eu acho que a melhor forma é tributar em cima do valor que receber (regime de caixa), se for a vista apura em cima do valor a vista se for parcelado calcula mensalmente sobre os valores de parcelas recebidas. A melhor opção seria no lucro presumido com os seguintes percentuais de imposto:

IR - 1,2% sobre o faturamento
CS - 1,08% sobre o faturamento
Cofins - 3%
PIS - 0,65%

Espero ter ajudado!

uma empresa que tenha cnae de atividade de contruÇÃo de edifios e compra e venda de imoveis proprios pode aderir ao ret? mesmo sem ter atividade de incorporaÇÃo de empreendimentos imobiliarios no contrato social?

Boa tarde Anderson

597 — O que se considera como incorporação de prédios em condomínio?

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas. (RIR/1999, art. 151)

Fonte: Receita Federal

Se sua empresa é apenas a construtora deve (sim) incluir as atividades de incorporação imobiliária para poder alienar total ou parcialmente suas obras antes (ou depois) da conclusão.

Art. 3º A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, de que trata o art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II - inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento "109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação";

III - prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

IV - regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e

V - regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

VI - apresentação do formulário "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação", constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço <http://www.receita.fazenda.gov.br>.

Fonte: IN RFB 1435/2013

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Bom dia

Por gentileza alguém poderia me dar uma ajuda em uma duvida.

Tenho um registro já efetuado no cartório de uma incorporação e afetação do patrimônio, e depois de tudo registrado um fiscal veio e pediu que alterasse o projeto, fiz isso na prefeitura.... e ai que vem a duvida como faço para ajustar isso diante do cartório....

Deixando claro que já fui ao cartório e aqui na cidade o cartorário diz que não sabe como faz e nem tem ideia pra me ajudar, venho mais uma vez recorrer a vocês estou precisando fazer essa alteração com urgência pois dependo disso para a aprovação do financiamento do banco.

O que preciso fazer?
Qual documento .... Estou perdida.

Desde já agradeço a colaboração.

O cartório poderá fazer uma averbação de retificação, alterando o que for necessário.

Saulo, você colocou a definição abaixo:

597 — O que se considera como incorporação de prédios em condomínio?

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

Como fica a situação se sobrarem unidades após a conclusão da obra?
A incorporadora pode vender normalmente essas unidades?
A tributação segue a mesma?
A empresa precisa ter outra atividade além de incorporação para poder realizar essa venda?

Vejo sempre essa questão da venda ser durante as obras, mas não há garantia de que isso vá ocorrer.

Obrigado!

Boa noite pessoal, tudo bom?

Gostaria de saber uma coisa, apesar de ter lido todo o tópico eu ainda não fiquei esclarecido.

Se eu compro UM terreno, por exemplo, de 250 m², e construo UMA única casa nesse lote, sem que seja necessário, portanto, fazer um condomínio ou fração ideal, e depois vendo a casa, isso é considerado uma incorporação?

O que eu quero saber é, nessa situação, devo abrir uma PJ com atividade de incorporadora? E se por acaso essa atividade não for de incorporação, em qual atividade a PJ deveria se enquadrar?

Obrigado desde já.

Bom dia Cauê

Desde que esta operação não seja efetuada com habitualidade, você pode fazer isto enquanto pessoa física, sem a necessidade (ainda que possa) de constituir pessoa juridica.

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Bom dia Saulo

Entendi. Mas digamos que isso vire frequente, por exemplo comprar 10 terrenos e fazer uma casa em cada simultaneamente. Isso seria uma incorporadora? Pergunto isso porque não tem caracteristica de fração ideal, condomínio, desmembramento, loteamento. Além disso, o imposto de PF é 15% sobre o lucro e o de PJ 6% sobre o bruto, correto?

Boa tarde Cauê

A habitualidade neste tipo de comércio irá equipará-lo a pessoa juridica

236 - Quais as hipóteses em que a pessoa física é equiparada a pessoa jurídica?
A pessoa física equipara-se à pessoa jurídica quando:

a) em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou serviços, quer se encontrem, ou não, regularmente inscritas no órgão do Registro de Comércio ou Registro Civil, exceto quanto às profissões de que trata o art. 150, § 2º, do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999);]

fonte: Receita Federal

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