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FÓRUM CONTÁBEIS

TRIBUTOS FEDERAIS

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RET e Patrimonio de Afetação

há 7 anos Terça-Feira | 1 janeiro 2013 | 19:23

Bom Ano Novo a todos!
Saulo, dei uma lida geral em todos os tópicos e ainda permaneceram algumas dúvidas e, se possível, gostaria de contar mais uma vez com a sua presteza e atenção. São elas: 1)Persiste a necessidade de constituir o Patrimônio de Afetação para adesão ao RET mesmo nos casos em a incorporadora faz a averbação da edificação antes da alienação? Pois numa leitura mais atenta, em especial ao Art. 31-E da Lei 4.591/64 que dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, vi que a Afetação extingue-se, dentre outras maneiras, pela averbação da construção. No meu caso específico, possuo uma empresa de Incorporação e Construção. Essa empresa compra o terreno, constrói, averba a construção no Cartório de RI e só então as casas com valores inferiores a R$100.000,00 - limite atual (Lei 12.767/12) são vendidas através da CAIXA dentro do PMCMV. No meu entendimento, como a venda só é feita após a averbação das construções (imposição da CAIXA para fazer o financiamento a terceiros)não faz sentido eu constituir o Patrimônio de Afetação, depois averbar a construção (o que extingue o Patrimônio de Afetação) para então vender. Na minha avaliação, considerando meu caso específico, ou seja, venda após a averbação, não há necessidade de afetar, pois a averbação acompanhada das certidões negativas supre as garantias que o instrumento da afetação poderia conferir. Digo isso porque o legislador ao criar o importante instrumento da afetação teve, na realidade, a intenção de tão somente garantir os direitos dos adquirentes. 2) Para constituir o Patrimônio de Afetação é necessário que seja feito o registro da incorporação? Pergunto isso, pois no caso de realmente ser necessário fazer a afetação, eu terei também que fazer o registro da incorporação? Essa segunda dúvida surgiu ao ler o tópico do Walisson de Freitas logo acima.
Desde já agradeço pela atenção.

Usuário VIP
há 7 anos Quarta-Feira | 2 janeiro 2013 | 10:29

Bom dia Pedro

Na mesma ordem aposta por você:

1)Persiste a necessidade de constituir o Patrimônio de Afetação para adesão ao RET mesmo nos casos em a incorporadora faz a averbação da edificação antes da alienação?

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)( Lei 4591/1964 )


Tecnicamente você tem toda razão e assim deve ser entendido. Entretanto cabe consulta ao CAC da Secretaria da Receita Federal mais próxima, pois algumas Secretarias tem entendido de forma diferente e a despeito do dispositivo legal mencionado por você ainda "teimam" em insistir na necessidade da constituição do Patrimônio de Afetação alegando que averbações (alguma antecipadas) são simples exigências da Caixa Economica Federal.

2) Para constituir o Patrimônio de Afetação é necessário que seja feito o registro da incorporação?

Art. 2 o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1 o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei n o 4.591, de 16 de dezembro de 1964.( Lei 10931/2004 )


Pelo que se depreende desses dispositivos, primeiramente será realizada a averbação da afetação no Registro Imobiliário e, após, poderá ser feita a opção pelo regime especial de tributação.

Por sua vez, o Artigo 31-B (você deve ter lido) da Lei 4591/1964, com as alterações da Lei 10931/2004, ao tratar do Patrimônio de Afetação, assim prescreve:

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.


RET - Redução da tributação
Por oportuno cabe lembrar que a partir de 01/01/2013, por força do artigo 4º da Medida Provisória 601/2012, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (não mais 6%) da receita mensal recebida, o qual unificará os seguintes impostos e contribuições:

I - 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como COFINS

II - 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS;

III - 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e

IV - 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

...

há 7 anos Quarta-Feira | 2 janeiro 2013 | 22:56

Saulo, boa noite!

Fiquei com uma duvida ao ler a mensagem do Pedro. Tenho uma incorporadora, e compramos 9 lotes cada um com uma matrícula independente (já desmembrados) e vamos construir 9 casas, ou seja, 1 casa em cada lote e vamos vender pelo valor limite do programa MCMV (aqui na cidade onde moro o limite é de R$115.000,00). Ao questionar meu contador se poderíamos nos enquadrar no RET (6%, que como você mencionou agora é 4%) ele me disse que não, pois isso que estamos fazendo não é incorporação! E sim apenas construção. Ainda segundo ele, para caracterizar incorporação (o que permitiria me enquadrar no RET) eu precisaria fazer um condomínio de casas ou então um prédio!

Você saberia me dizer se o que ele disse está coreto??

Desde já agradeço muito sua ajuda (ou de qualquer outra pessoa que possa me ajudar) e ótimo ano novo para todos!

há 7 anos Quinta-Feira | 3 janeiro 2013 | 14:33

Boa tarde Saulo!
Poderia me ajudar nesta duvida:

Fui questionado quando posso fazer opção pelo Patrimônio de afetação e RET - Regime especial de tributação. No meu entendimento da lei vejo que posso fazer opção pelo patrimônio de afetação da mesma a qualquer momento mesmo que a obra já esteja em execução, mais já no caso da opção pelo RET no meu entendimento e da atendente da COAD (consultoria particular), temos o entendimento que a opção pelo RET não pode ser para obra já em execução e sim somente para obras na qual tenha somente registrado a incorporação e opção pelo patrimônio de afetação. Estamos corretos com nosso entendimento?
Muito obrigado a todos e um bom dia!

Usuário VIP
há 7 anos Quinta-Feira | 3 janeiro 2013 | 16:45

Boa tarde Walisson

Concordo com vosso entendimento, entretanto a legislação é silente quanto a este aspecto determinando apenas que para opção você deve obedecer as seguintes regras:

Art. 2 º A opção da incorporação imobiliária no RET, de que trata o art. 1 º , será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados pela ordem em que estão descritos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II - inscrição de cada " incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) , vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

§ 1 º O Termo de Opção de que trata o inciso III deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da RFB.

§ 2 º Para efeito do disposto no § 1 º , o Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

§ 3 º Para fins do disposto neste artigo, será utilizado o formulário " Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação" , constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço <http://www.receita.fazenda.gov.br>.
( IN RFB 934/2009)

Diante disto é imperativo que você solicite o entendimento da Secretaria da Receita Federal onde será entregue o Termo de Opção pelo RET, até porque não havendo previsão legal cada Secretaria pode ter entendimento diferente.

...

há 7 anos Quinta-Feira | 3 janeiro 2013 | 20:31

Alexandre, para enriquecer o debate, cito abaixo o trecho de algumas lei e seus artigos:
1) Art. 28 a 30 da lei 4.591/64 - Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.


2) Art 2º da Lei 12.012/09 - Dá nova redação aos arts. 4o, 5o e 8o da Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004, que tratam de patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias; dispõe sobre o tratamento tributário a ser dado às receitas mensais auferidas pelas empresas construtoras nos contratos de construção de moradias firmados dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV .....

Art. 2o Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 2012)

Então vejamos, se nós não formos incorporadores, seremos construtores e nos dois casos teremos acesso a esse benefício, bom pelo menos esse é o meu entendimento, mas nos faça uma gentileza, converse com seu contador sobre o art. 2º da lei 12.024/09 e nos dê um retorno.

Acho pertinente fazer uma observação. Você disse que:

” aqui na cidade onde moro o limite é de R$115.000,00”.
Digo a vc que em material tributária, mais especificamente impostos federais, que é o caso, somente lei federal poderá definir os elementos do tributo, isso está previsto no Art. 97 do Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66). Digo também que a CAIXA não tem competência legal para definir esses elementos do tributo. O que TALVEZ a CAIXA tenha lhe informado é que ESTENDE as condições (taxa, prazo, entrada, garantia, etc) do financiamento de imóveis de até R$100.000,00 para os imóveis de até R$150.000,00.

Espero ter ajudado e fico na espera da sua conversa com o seu contador.

Certo da sua atenção.

há 7 anos Quinta-Feira | 3 janeiro 2013 | 20:43

Boa noite Walisson

No intuito de contribuir, gostaria de dar a minha opinião pessoal: eu acredito que a opção pelo RET pode ser a qualquer tempo, desde que atendidas as condições do artigo citado pelo Saulo, o que no meu entendimento vai mudar é a tributação que irá recair sobre as receitas.

As que foram auferidas até a efetiva opção pelo RET deverão ser tributadas SEM o benefício fiscal, já as que forem auferidas após a efetiva opção pelo RET serão alcançadas pelo benefício, mas acredito que a sugestão do Saulo é muito coerente e importante, pois a minha opinião pessoal vai valer pouco, para não dizer nada, perante a RFB.

Certo da sua atenção.

há 7 anos Sexta-Feira | 4 janeiro 2013 | 14:11

Boa tarde Saulo e Pedro!
Vou providência uma consulta forma na receita federal sobre o assunto. Assim que conseguir a resposta publico no fórum para todos.
Muito obrigado a todos.

há 7 anos Quinta-Feira | 7 fevereiro 2013 | 10:49

IRPJ/CSLL/PIS-Pasep/Cofins - Pagamento Unificado - Regime Especial de Tributação - Incorporações Imobiliárias - 4095
FEVEREIRO/2012
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições, sobre as receitas das incorporadoras imobiliárias, que optaram pelo regime especial de tributação, instituído pela Lei nº 10.931/2004, deverá ser efetuado até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas em DARF/Código 4095.
Caso a incorporadora esteja amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, do IRPJ ou de qualquer das contribuições, deverá calcular, individualmente, os valores distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
4112 (IRPJ) ;
4153 (CSLL) ;
4138 (PIS/Pasep); e
4166 (Cofins) .
Fundamento Legal: IN RFB nº 934/2009.
Nota: A partir do fato gerador de agosto de 2009, o pagamento unificado de impostos e contribuições efetuados na forma do art. 4º da Lei nº 10.931 de 2004 passou a ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, conforme alteração introduzida pela Lei nº 12.024/2009

há 7 anos Quinta-Feira | 7 fevereiro 2013 | 10:52

eu sei que tem muita gente como eu quebrando a cabeca
so que eu tinha feito o recolimento de forma separada.
cada um com seus codigos.

so que vi que vcs estao usando o codigo do DARF 1068

e eu 4095

queri saber quem esta certo.

muito obrigado

e outra duvida no caso do sped
voces estao colocando com em qual campo REGISTO 1800(imcoporacao imobiliaria -ret) ?

há 7 anos Quarta-Feira | 20 fevereiro 2013 | 21:19

Olá pessoal.
Gostaria de partilhar uma dúvida, talvez algum de vcs tenha a resposta.
Grosseiramente há incorporação se há venda de unidades, em regime de condomínio (horizontal ou vertical), durante ou antes de iniciada a construção.
Portanto, antes de averbada a construção, pretendendo-se fazer a venda de unidades é necessário o registro do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, sendo facultado ao incorporador, a qualquer tempo, optar pela afetação do empreendimento e a submissão do mesmo ao RET.
Pois bem, imagine então a seguinte situação: o incorporador adere ao RET e promove a venda de algumas unidades ao longo da construção, contudo, nem todas as unidades são vendidas antes da averbação da construção e especificação do condomínio.
A questão é: no que toca especificamente às unidades que forem negociadas após a averbação da construção e especificação do condomínio, continua a receita advinda destas vendas sendo tributada com base no RET?

há 7 anos Quarta-Feira | 20 fevereiro 2013 | 22:28

Boa noite!

Austin, a afetação exigida como condição para opção ao RET é necessária para a garantia dos direitos de crédito (no caso do empreendimento ser financiado por alguma instituição financeira) ou obrigações do Incorporador junto aos adquirentes, por isso a afetação SÓ se extingue com (cumulativamente): a averbação da unidade + registro no nome do adquirente + ,se for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Observe que, somente após atendidas cumulativamente essas condições, é que não haverá mais nada o que garantir. A afetação é uma contrapartida que o governo exige para dar o benefício, ou seja, você dá garantia e ele dá o benefício. Ora, as unidades que não forem vendidas até a averbação ainda permanecem afetadas, pois ainda falta: registro no nome do adquirente + ,se for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento, portanto, no meu entendimento, o RET continua valendo, em outras palavras, as receitas advindas dessas vendas devem continuar sendo tributadas com base no RET. Ver

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Espero ter ajudado.

há 7 anos Quinta-Feira | 21 fevereiro 2013 | 09:29

Olá Pedro,

Obrigado pela resposta. Eu tb não tenho dúvidas de que enquanto não averbada a construção e especificado o condominio, todas as vendas feitas devem ser contabilizadas com base no RET.
A minha dúvida é sobre as unidades que ficaram em estoque da incorporadora por não terem sido negociadas durante a construção.
Ou seja, aquelas unidades que serão negociadas apos a averbação da construção e especificação do condomínio (veja, tecnicamente, depois de obtido o habite-se haverá a entrega das unidades já vendidas anteriormente, quanto a receita advinda destas vendas, não há dúvida do recolhimento com base no RET, contudo, pode ser o caso, alias é frequente, de a incorporadora continuar com unidades para venda, ou seja, resumindo, a empresa optou pelo RET e fez algumas vendas antes de concluída a construção e fará outras depois de concluída, ambas serão tributadas com base no RET?).
Pergunto porque é de costume se dizer que a baixa do CNPJ do empreendimento optante pelo RET somente se dará apos a venda de todas as unidades do empreendimento. Ótimo, mas tecnicamente o empreendimento pode deixar de estar afetado no cartorio antes de vendida todas as unidades, para tanto, basta que se tenha concluido a construcao e cumprido as obrigacoes com os adquirentes e/ou financiador de até então. Contudo, pode acontecer de ainda haver unidades a serem vendidas. A questão é justamente sobre tais unidades.
Mais uma vez obrigado.

há 7 anos Quinta-Feira | 21 fevereiro 2013 | 12:54

Austin, a interpretação dada ao Art. 31E da Lei 10.931/04, em especial o inciso I é que a extinção da afetação SÓ ocorre quando ocorrerem CUMULATIVAMENTE as condições: averbação da unidade + registro no nome do adquirente + ,se for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Em outras palavras, somente a averbação não extingue a afetação, por isso, mesmo que você venda parte das unidades após a averbação de todas, a extinção da afetação SÓ ocorrerá com a venda E o REGISTRO da última unidade. Pela sua resposta, acredito que vc esteja pensando que basta averbar para haver a extinção, mas não é essa a interpretação majoritária, além da averbação é necessário o registro no nome do adquirente. Um abraço.

há 7 anos Quarta-Feira | 3 abril 2013 | 10:57

Bom dia, sou estudante do 1º período de Ciências Contábeis e aqui na empresa que trabalho fui designado para preparar o Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação, por este motivo tenho pesquisado na internet e nao tenho encontrado nenhum modelo deste Termo. Alguém pode me ajudar a entender um pouco mais sobre este assunto e onde ou como posso preparar o Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação?
Grato.

" O crescimento e o desenvolvimento das pessoas são a maior ambição daquele que lidera" - Harvey Firestone.
Diego Serpa - Auxiliar Contábil
há 7 anos Segunda-Feira | 15 abril 2013 | 03:13

Olá Saulo.

Tenho uma empresa construtora e incorporadora no lucro presumido, onde a mesma está enquadrada como empresa individual.

Tenho algumas dúvidas:

1. Minha empresa não pode comprar os terrenos por ser empresa individual. Os mesmos estão todos no meu nome pessoa física. Devo fazer afetação do terreno do meu nome pessoa física para meu CNPJ?


2. As casas que faço não são vendidas na planta, pois, normalmente sempre faço todo o processo de venda e ou financiamento, após a mesma estiver totalmente pronta.

Dúvida: Como faço para me enquadrar no RET ou fazer o patrimônio de afetação, pois, apenas vendo as casas, quando estão prontas e já com habite-se e averbação.

há 7 anos Segunda-Feira | 15 abril 2013 | 08:46

Bom dia Saulo,

Muito agradecido pela atenção.
Pesquisando pela internet eu também descobri este documento no você compartilhou o link e realmente sua informação procede, tanto é que este documento depois de algumas alterações já foi para o cartório e agora apenas aguardamos a averbação e devolução do mesmo, para apresenta-lo junto com os demais documentos junto a RFB para nos enquadrarmos no R.E.T.

Grato,

" O crescimento e o desenvolvimento das pessoas são a maior ambição daquele que lidera" - Harvey Firestone.
Diego Serpa - Auxiliar Contábil
há 7 anos Segunda-Feira | 29 abril 2013 | 23:13

Boa noite Saulo, li todas as paginas desse assunto, e cabe ressaltar que seus comentários são totalmente esclarecedores.

Agora apenas uma duvida, por favor. A legislação vigente é essa -->

Art. 2º Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 27 de dezembro de 2012)

Ou seja, até 100.000,00 pelo PMCMV, a incorporadora pagara 1% ref. RET ? E se for maior de 100.000,00 o valor, pagaria 4% ?

E quanto ao patromonio de afetação que deve ser feito, pergunto: Qual a vantagem para a incorporadora em faze-lo ? (Alem dos beneficios do RET, ha outros?)

Muito obrigado

Fábio Henrique Catelani Ferreguti
Usuário VIP
há 7 anos Terça-Feira | 30 abril 2013 | 08:34

Bom dia Fábio

A condição precípua para que o imóvel se enquadre no Programa Minha Casa Minha Vida é que o valor não seja superior a R$ 100.000,00. Vale dizer que se for de valor superior não se enquadrará no programa e não terá o beneficio da redução da carga tributária federal para 1%

Entretanto se o imóvel for de valor superior ao citado e o empreendimento estiver afetado, a carga tributária será (sim) de 4%. Se não afetado será de 5,93%

São duas as principais "vantagens" da incorporadora ao afetar o patrimonio de determinado empreendimento:

1 - A redução da carga tributária

2 - A maior facilidade para o financiamento e venda do empreendimento, pois há a garantia implícita que a obra será finalizada e as chaves entregues no prazo contratado, já que este patrimonio não se confunde com o da empresa, ou seja, caso ela não cumpra o contrato de construção e venda, a comissão de adquirentes pode contratar outra empresa para que o faça.

Esta normativa foi criada com vistas a acabar com os casos em que você adquiria um imóvel, pagava-o por determinado tempo e a incorporadora não o terminava atrasando a entrega das chaves por vários meses ou anos, pois usava o dinheiro deste para construção de outro empreendimento.

Com a afetação cria-se uma comissão de adquirentes com poderes para destituir a incorporadora e administrar a obra até o termino caso ela não cumpra os prazos e condições contratadas. Vale dizer que o término e "entrega" do imóvel estão garantidos, daí a maior facilidade no financiamento e nas vendas.

...

há 7 anos Terça-Feira | 30 abril 2013 | 09:07

Bom dia Saulo,

Porém, caso a casa esteja sendo construida para a posterior venda (ou seja, não ha ainda os dados do adquirinte do imóvel). Mesmo assim poderá ser feito a afetação do patrimonio para posterior enquadramento da obra no RET?

E quanto ao terreno estar no nome da de um dos socios da incorporadora/construtora. Existe algum problema? Ele obrigatoriamente precisa estar no nome e cnpj da incorporadora?

Obrigado Saulo,

Fábio Henrique Catelani Ferreguti
há 7 anos Terça-Feira | 30 abril 2013 | 09:25

Olá, bom dia! Estive procurando em vários fóruns, mas sem dúvida este é o mais esclarecedor e organizado que encontrei..estão de parabéns!

Trabalho em uma empresa que faz loteamentos e algumas casas a serem vendidas no PMCMV.

Mas minhas dúvidas são as seguintes:

1 - Li algo sobre patrimônio de afetação e sempre encontrei falando que é possível tornar o empreendimento afetado nos casos de condomínios...gostaria de saber se posso fazer a afetação de um lote para construir uma casa somente, não um condomínio vertical ou horizontal;

2 - na maioria dos casos, vendemos somente os lotes, sem construir nada...porém, tais lotes são financiados pela nossa própria empresa e a escritura só é passada aos adquirentes quando terminam de pagar o financiamento...neste caso (de venda do lote financiado), podemos fazer a afetação, já que o comprador está pagando pelo lote sem tê-lo em seu nome??

Muito obrigado a todos!

há 7 anos Sexta-Feira | 10 maio 2013 | 15:37

Respeitosamente, discordo da resposta do colega Pedro Martins ao companheiro Austin.
Incorporação imobiliária, por definição legal, só ocorre com vendas de unidades em construção ou a construir.
Portanto, conclui-se que as receitas das vendas das unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da construção não estão sujeitas ao RET de que trata a IN RFB nº 934, de 2009, a meu ver.

há 7 anos Sábado | 11 maio 2013 | 19:36

Prezado Roberto, é sempre bom que existam opiniões contrárias, pois desta forma o debate fica mais rico!
Já que você falou em definição legal, vamos a ela:


Parágrafo único do Art 28 da Lei 4.591/64: Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas

Então podemos ver pela definição legal que a atividade de Incorporação Imobiliária ocorre toda vez que alguém promove e/ou realiza a construção de edificações compostas por unidades autônomas com a finalidade de alienar total ou parcialmente. Veja que o incorporador não precisa ser o construtor nem o dono do terreno, basta que ele promova a construção, em outras palavras, podem coexistir harmonicamente na incorporação três personagens: o proprietário do terreno, o construtor e o incorporador. Este último é quem irá promover a construção e a venda, ou seja, exercer a atividade de incorporação. Portanto, a incorporação ocorre toda vez que essa atividade é exercida.
Existe uma diferença entre incorporação imobiliária (que é uma atividade) e a incorporação imobiliária do empreendimento (que é a averbação do empreendimento na matrícula do imóvel).
A incorporação do empreendimento é condição indispensável para que haja a venda das unidades autônomas antes de concluída a obra, do contrário, a lei define como contravenção penal.
Art. 66 da Lei 4.591/64: São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

Portanto, pode-se concluir que quem faz a venda de unidades autônomas sem ter feito previamente a Incorporação do Empreendimento está agindo de forma ilegal, é considerado contraventor passível de punição na forma da lei.
Para concluir, lhe digo que para vender antes de estar pronto, é necessário fazer o processo de incorporação imobiliária do empreendimento previsto no Art. 32 da Lei 4.591/64, mas nada impede que eu faça uma incorporação (exerça a atividade de incorporação) e só faça a venda das unidades depois da obra pronta, nesse caso a incorporação do empreendimento não é necessária, embora a atividade de incorporação tenha ocorrido.
Em relação ao RET, o Art 1º da IN 934/09 da FRB diz:
Art. 1º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Veja que é opcional, mas irretratável, enquanto perdurarem as obrigações do incorporador junto aos adquirentes. Essa obrigação perdurara até que a unidade esteja averbada no nome do adquirente, a IN não cita em lugar nenhum que o delimitador temporal (momento) da extinção da obrigação é a conclusão da obra.
Acredito que você saiba que quando se faz a opção pelo RET, é gerado um CNPJ distinto para a o empreendimento e que o mesmo só pode ser baixado quando ocorrer o último recebimento da venda de TODO o empreendimento. O processo de baixa desse CNPJ específico é semelhante a baixa de uma empresa, com algumas peculiaridades, te digo isso baseado numa orientação que recebi de um auditor da RFB.

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