Construção e Venda de Imóveis - Impostos

Saulo, Boa tarde!

Muito obrigada pela presteza em responder minha pergunta. Foi muito útil!

Abço, Viviane Andrade.

Boa tarde Saulo

Por favor, peço ajuda... pois falei com cartorio aqui na cidade onde resido sobre o termo de afetação assim como vc me orientou a fazer indicar a lei para que eles me orientassem como agir para averbar o Termo de Afetação.

Mas o Cartório me informou que eles não são advogados para entender a lei.... por favor gostariam que me ajudassem no que fazer?

O cartorio pediu que levasse o termo que eles apenas registrariam pois isso sim é o que lhes cabem fazer....

Atenciosamente

Boa tarde Edleine

Uma vez que o Cartório consultado não presta este tipo de serviços a alternativa que lhe resta será a de solicitar aos interessados (sócios da empresa) que elaborem o referido contrato ou que contratem um advogado para elaboração do mesmo.

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Saulo, Boa noite!

Uma empresa de construção civil, comprou e está construindo casas para vender pelo programa minha casa minha vida. Pesquisando no fórum, percebe-se seu vasto conhecimento na área e, observei que ao praticar essa atividade, ela se equipara a uma incorporadora. Minhas dúvidas são as seguintes:

1-Esta empresa pode alterar seu contrato social e atividades CNAE, para que ainda dê tempo dela optar pelo RET, pagando apenas 1% de tributos na venda do imóvel?

2-É possível esse construtor vender este imóvel e pagar seus tributos pelo simples nacional?

Desde já agradeço.

Abço, Viviane Andrade.

Bom dia Viviane,

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Sim. Ela pode promover alteração contratual com vistas a inclusão da atividade de incorporação e optar pelo RET a qualquer instante. Para tanto tem de observar as exigências especificas e apresentar o "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias" anexo da IN SRF 474/2004

2 - Empresas tributadas pelo Simples Nacional não podem explorar atividade de incorporação imobiliária.

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Bom dia Saulo,

Muito obrigada pelas informações. Valeu mesmo!

Abço, Viviane Andrade.

Saulo, Boa tarde!

Fiquei confusa agora, olha o que diz a LEI Nº 12.688, DE 18 DE JULHO DE 2012, a respeito das construtoras. No caso que estou pesquisando, o impeditivo da construtora de não poder efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1%, seria o fato dela ser optante pelo simples? Me ajude a entender, por favor.

Art. 31. O caput do art. 2o da Lei no 12.024, de 27 de agosto de 2009, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 2o Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Como se daria o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção?

Abço, Viviane Andrade.

Boa tarde Viviane,

Exatamente!.

As empresas tributadas pelo Simples Nacional estão terminantemente proibidas de explorarem atividades de incorporação.

É o que se lê no Inciso XXIV, Artigo 15º da Resolução CGSN 94/2011 cuja integra dispôe:

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP:

XXIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis;

O pagamento unificado das incorporadoras (Lucro Presumido ou Real) optantes pelo Programa Minha Casa Minha Vida se dá via DARF - Código da Receita 1068 "IRPJ - PAGAMENTO UNIFICADO - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV"

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Saulo, Olha eu novamente! rs

Lendo de novo o artigo da lei supracitada, dá a entender o seguinte, me corrija se eu estiver errada: A EMPRESA CONSTRUTORA CONTRATADA, para construir, só para construir, imóveis de valor até 85 mil pelo MCMV, pode por opção pagar 1% unificado de tributos da receita mensal, auferida pelo contrato de construção.
1- Não sei se há embasamento legal, mas isso seria um incentivo aos construtores, dado pelo programa MCMV?
2- Ela mesmo sendo do simples conseguiria pagar este 1%?

Quanto mais mexe, mais coisa aparece... Nossa!

Abço, Viviane Andrade.

Boa tarde Viviane,

Você tem razão o lgeislador foi claro ao afirmar que:

Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)...

Ocorre que para aderir ao Programa Minha Casa Minha Vida a empresa tem que necessariamente ser incorporadora - deve registrar a incorporação do imóvel em Cartório - e empresa do Simples Nacional não pode ser incorporadora.

Então onde você lê: "empresa construtora contratada para construir..."

entenda: "empresa construtora/incorporadora contratada para construir..."

Art. 42. Os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, averbação da carta de "habite-se" e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011)(eu grifei)

§ 2o No ato do registro de incorporação, o interessado deve declarar que o seu empreendimento está enquadrado no PMCMV para obter a redução dos emolumentos previstos no caput. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011)

Fonte: Lei 1977/2009 que intituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida

Nota
A empresa que se dedica a construção de imóveis pode ser Simples Nacional, a construção para venda (incorporação) é que é atividade proibitiva.

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Olá Saulo!

Mais uma vez agradeço sua colaboração! Obrigada!


Atc, Viviane Andrade.

Bom dia a todos os colegas, gostaria que se posível, me orientassem como melhor proceder para orientar um cliente no seguinte caso:

Tenho um cliente que possui 100 hectare em nome da pessoa física dele e devidamente registrado no cartório e no IR no valor de R$145.000,00.
Foi decidido por ele que iria pegar 22 hectare e fazer um loteamento.
minhas perguntas são:
1-Ele não quer fazer nada em nome dele e sim nos dos filhos (são 6), sendo que 4 deles possuem empresas no SIMPLES NACIONAL, e como o empreendimento será em torno de R$6.000.000,00 poderia fazer com que as empresas do SIMPLES fôssem excluidas,informei que deverá abrir a incorporadora em nome dos outros DOIS filhos, correto?
2- Ele deve "vender" em valor menor toda a área para a Incorporadora sei que terá que pagar ITBI e taxas do cartório,como também o desmembramento da área que será transformada em loteamento, mas como o empreendmento será da Incorporadora, o terreno deve está no nome da empresa, correto?
3- Será que existe alguma outra forma que saia mais barata a venda deste empreendimento?
Agradeço pela atenção de todos.
Ricardo

Boa tarde Ricardo,

Se enquanto pessoa fisica ele pretender lotear o terreno, automaticamente será equiparado a pessoa juridica pela prática de operações imobiliárias ( Resposta 238 )

Face ao exposto o ideal é que esta pessoa transfira o imóvel como pagamento (ou parte) da integralização das quotas de capital.

Via de regra quando há a referida transferência para empresas cuja a atividade é a incorporação, além do ITBI e demais taxas há a incidência do Imposto sobre transmissão de Bens (aqui em SC chamado de ITCMD) verifique na sala "Legislações Estaduais e Municipais"

Nota
A transferência deste imóvel para empresa por valor superior ao constante da DIRPF do contribuinte irá configurar ganho de capital e ensejará (se for o caso) a incidência do imposto de renda.

Juridicamente abrir a empresa com parte do imóvel doado pelo pai para dois dos seis filhos caracteriza "adiantamento da legitima" ou seja, os outros quatro filhos podem em juízo exigir a parte da herança que por direito lhes cabe.

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Boa tarde Saulo, primeiramente quero agradecer pela presteza de responder o meu questionamento.
Só esclarecendo que todos os filhos estão cientes da "impossibilidade " de abrir a empresa no nome de todos, pelo fato de serem sócios de empresas do SIMPLES.
Então Saulo a melhor forma seria: abrir uma empresa, esta empresa com capital suficiente para "comprar" o terreno no todo, por valor abaixo do que consta no IRPF do vendedor, contabilizar o terreno no ativo da empresa, registrá-lo no cartório e Prefeitura, e após isto fazer o desmembramento da área loteada,e ao vender os lotes, recolher 5,93% referente aos impostos federais. não é isto?

Moro no Rio de Janeiro, estou pensando em começar a fazer algumas obras para venda. Gostei muito dos somentários que vi aqui neste site. Pelo que conclui, o melhor seria eu cosntituir uma empresa incorporadora e aderir ao lucro presumido. Tenho uma dúvida:
Ao retirar o lucro da empresa, eu pagaria mais algum imposto ou o IR já estaria pago?
Alguém poderia me indicar algum contador que tivesse escritório na Barra da Tijuca no Rio e que conhecesse bem este assunto?
Dsede já agardeço a atenção.

Esqueci de outra pergunta:
Como posso saber os critérios para construir dentro do programa da Minha Casa Minha Vida?

Bom dia Luis,

A distribuição de lucros - se procedida de conformidade com as exigências fiscais - é completamente isenta.

São "exigências fiscais":

- Não estar em débito com a Fazenda Nacional

- Provar contabilmente que a empresa apurou lucros, ou utilizar apenas os percentuais de presunção como base para distribuição destes.

- Observar o percentual de participação de cada sócio no quadro societário para proporcionalização da distribuição

- Ter disponibilidades bastante para o pagamento.

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Bom dia Luis

Para empresa fazer "jus" ao benefício fiscal aplicável as incorporações sujeitas ao Projeto Minha Casa Minha Vida a empresa em questão deverá inscrever-se no Regime Especial de Tributação (RET) aos moldes da IN 934/2009 a fim de obter CNPJ específico.

Para fins tributários e aplicação do 1% do RET considera-se o limite de valor comercial de R$ 75.000,00 (Artigo 2º da Lei 12024/2009 e 52º da [url= Lei 12350/2010 ). Valor alterado para R$ 85.000,00 conforme Artigo 4º da MP 556/2011 que deu nova redação ao Artigo 2º da Lei 12.024/2009.

A opção da incorporação imobiliária no RET será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados nesta ordem:

- afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64;

- inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ); e

- apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Cabe lembrar que para o adquirente o Programa Minha Casa Minha Vida abrange imóveis no valor de até R$ 135.000,00 dependendo do estado.

Promova pesquisa no banco de dados do fórum acerca do assunto. Certamente obterá as respostas que procura, pois muito já se comentou a respeito.

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Boa Noite Senhores,

Tenho um cliente que efetuou compras de 3 lotes de terreno separadamente, 2 em janeiro/2012 e 1 em outrubro/2011, (cada um com a matrícula diferente no cartório, com escritura separada), no valor de R$ 9.000,00, cada, compras essas feitas em seu nome(pessoa física). O mesmo ainda neste ano construiu casas, uma em cada lote, e as vendeu, em abril/2012, por R$ 85.000,00, cada , a pessoas físicas diferentes, obviamente, cada uma com sua escritura, financiadas pela CEF, no programa Minha Casa, Minha vida.

Minha dúvida é a seguinte:
Irei apurar o imposto federal dele, como ganho de capital, lançando o valor de alienação de R$ 85.000,00, com os custos de de aquisição, compra de terreno (R$ 9.000,00), e os valores gastos com material e mão de obra, que vão dar em torno de R$ 40.000,00, totalizando um Custo de aquisição de R$ 49.000,00, isso no programa de Ganho de Capital, calculando 15% de imposto.

Estou correto em fazer assim? pelo meu entendimento não achei que ele se encaixa no RET, uma vez que o mesmo não está fazendo incorporação, já que o terreno é dele, e o mesmo construiu apenas um único imóvel por terreno, e foi por ele vendido, separadamente. E caso eu esteja errado, uma vez que o mesmo só me procurou depois de ter feito a venda já na PF (já tendo sido recolhido o ITBI), eu ainda poderia tributá-lo pelo RET?

Tenho outras dúvidas com esse mesmo cliente, pois o mesmo é estrangeiro, sem visto permanente, mas com residência em seu nome aqui no Brasil, além disso ele trabalha no Brasil como médico, o mesmo tem ainda empresa constítuída (sociedade limitada). Empresa esta no ramo imobiliário, onde o mesmo também já comprou 4 lotes do mesmo valor, e já vendeu da mesma forma e valor (a mesma operação, só que como PJ), e ainda não recolheu os tributos federais.

Como vocês viram minhas dúvidas são muitas...rsrs

Alguém poderia me ajudar, pois confesso que já lhe muita coisa, mas minhas dúvidas são diversas.

Desde já agradeço a atenção!

Ronaldo Matos!

Bom dia José

Os imóveis (casas) devem estar devidamente averbadas no Cartório com vistas a comprovar os custos mencionados por você. Inexistindo a averbação não há como comprovar os custos e a Receita Federal pode simplesmente desconsiderá-los.

Alerte seu cliente quanto a equiparação a pessoa juridica pela prática de atividades imobiliárias, ele deve evitar o loteamento e o desmembramento de terrenos e a construção e venda de unidades imobiliárias (edificio ou casas geminadas).

Pessoas fisicas não podem aderir ao Regime Especial de Tributação (RET). Este regime é próprio de pessoas juridicas incorporadoras.

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Sr. Saulo,

O mesmo me apresentou uma certidão do cartório onde consta tudo averbado.

Mas nele só consta o valor da compra do terreno, a construção de uma unidade habitacional, sem descrever gastos com obra, e em seguida o valor da venda.

Ele agora me repassou que não possui os comprovantes (ntas fiscais, recibos) dos gastos na obra.

Tem alguma forma de declarar esses gastos? Do contrário terei que tributar os R$ 85.000,00 - R$ 9.000,00 da compra do terreno e apurar os 15% de ganho.

Obrigado pela resposta anterior.

Bom dia José

Se seu cliente apresentou " uma certidão do cartório onde consta tudo averbado " e o valor deste imóvel (terreno e casa) na escritura é de R$ 9.000,00 este deve ser o valor a ser considerado como custo.

Se ele gastou muito mais do que isto com a construção da casa deveria tê-la averbado pelo valor realmente gasto.

Considerar um custo maior do que consta do Cartório sem comprovantes idôneos é incorrer no sério e eminente risco fiscal de ficar em malha fina e ser obrigado a apresentar tais documentos ou ter o imposto de renda acrescido de multa e juros.

Face a isto você deve reunir-se com seu cliente com vistas a orientá-lo e informá-lo do ganho de capital apurado e consequente incidência do imposto de renda.

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Entendi Saulo,muito obrigado mesmo!

então realmente, terei que tributar a venda do imóvel como ganho de capital no valor de R$ 85.000,00, reduzido do valor da compra do terreno que é de 9.000,00.

Só mais uma pergunta, se é que me permite, para a empresa que ele constituiu (LTDA), ele comprou lotes, separadamente no mesmo valor (no nome da empresa), construiu uma casa em cada lote, tbm por R$ 85.000,00, e as vendeu. Neste caso, eu irei tributar no Lucro Presumido, com alíquotas;

IRPJ: 1,2% (8%BC e 15%Aliq.)
CSLL: 1,08%(12%BC e 9%Aliq.)
PIS: 0,65%
Confins: 3%

Estou correto?

E essa operação de compra de terrenos, construção de casas, em unidades separadas, significa INCORPORAÇÃO? Até agora a conclusão que tenho é que isso não significa INCORPORAÇÃO.

Muito Grato pela atenção até presente momento, Fica com Deus!

Abraços

Ronaldo

Sr. Saulo,

Voltando a sua resposta anterior, pergunto para ver se eu entendi certo:

Tenho uma certidão averbada da seguinte maneira: 1° foi registrada a compra do terreno no valor de 9.000,00 no dia 25/01/2012,2°- em seguida foi averbada a construção de uma casa neste terreno, descrevendo a área construída, e os compartimentos (sala, quarto, etc), sem dar o valor da casa, ou dos gastos para construí-la, no dia 21/03/2012. 3°- E por fim foi averbado a venda desta casa pelo programa "minha casa minha vida" a fulano de tal no valor de R$ 85.000,00, no dia 20/04/2012.

Então, se entendi bem o que o Sr. disse, eu não posso abater o gastos com construção, pois a averbação da construção foi feita sem dar o valor da casa, ou dos gastos para construí-la. reduzirei então, somente o custo da compra do terreno.

Estou certo? e mais uma vez muito obrigado, e desculpe por tomar o seu tempo (fiz 2 posts de pergunta em menos de 1 hora), é que minhas dúvidas são imensas, rsrs.

Grato,

Ronaldo

Boa tarde José

O conceito de incorporador e incorporação imobiliária foi inicialmente dado pelo Artigo 28º da Lei 4591/1964 posteriormente ratificado dado pelos Artigo 1º e 2º da IN RFB 934/2009 cuja integra dispõe:

Art. 1º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

§ 1º Para efeito do disposto no caput, considera-se:

I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e

II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

§ 2º Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

§ 3º Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Nestes termos as operações indicadas por você não classificam (necessariamente) a empresa em questão como incorporadora de fato. Entretanto nada a impede de ser incorporadora por ter esta atividade permitida no Contrato Social e explorar atividades de compra/construção/e venda de imóveis que não a caracterizam como tal.

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Boa tarde José

Exatamente!.

Para todos os efeitos o custo de aquisição do terreno e da casa informados/constante da Escritura Publica registrada no Registro de Imóveis é de exatos R$ 9.000,00, logo o ganho de capital apurado por você será a diferença positiva entre o custo de aquisição e o valor da venda.

Para achá-lo com exatidão utilize o programa Ganhos de Capital 2012

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Saulo, quando o Sr. falou:

Certo, ela pode explorar esta atividade, mas o fato dela ter essa atividade em contrato e não executá-la, lhe proibe de entrar no RET, ou caso entre por ter essa atividade em contrato, ela só poderá tributar pelo RET 1%(PMCMV) ou 6%, o que for executado como incorporação, as outras atividades imobiliárias serão tributadas pelo Lucro Presumido, 5,93%.

Estou certo?

Grato

Boa tarde José

A condição primária para aderir ao RET e ou ao PMCMV é a afetação do patrimônio. Para afetar o patrimônio há que se promover a incorporação da obra em Cartório.

Se a empresa constrói uma casa e a vende depois de pronta não há a incorporação esta só ocorreria se a casa fosse vendida quando ainda na planta ou em construção.

A afetação foi criada para preencher importante lacuna da Lei das Incorporações, pois, apesar de essa lei conter mecanismos de proteção contratual, não contemplava meios de proteção patrimonial, circunstância que poderia deixar expostos a risco os adquirentes e demais credores do empreendimento, em caso de frustração do empreendimento, inclusive em razão de falência do incorporador.

Vale dizer: Se a empresa pretende construir um imóvel e promove a afetação deste patrimônio, os adquirentes não correm o risco de pagarem tais imóveis por determinado tempo e ao final não terem o imóvel terminado, pois a empresa usou o dinheiro pago indevidamente ou simplesmente foi a falência pela má administração. Foi o caso (por exemplo) da Encol S/A no Brasil.

A afetação trata-se portanto de importante mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, na medida em que, independente de intervenção judicial, possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.

Caso venha a ocorrer a falência da incorporadora, os créditos vinculados à incorporação afetada não estarão sujeitos a habilitação no Juízo da falência, devendo ser satisfeitos com as receitas da própria incorporação, cuja administração passa a ser conduzida pela comissão de representantes dos adquirentes, com autonomia em relação ao processo falimentar.(Fonte: Jus Navigandi)

Exatamente! Para fazer jus a tributação diferenciada (RET ou PMCMV) ela deve obedecer as condições estabelecidas nas leis 10931/2004 , 12024/2009 , 12350/2010 e outras que tratam do assunto.

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Entedido então!

Senhor Saulo Heusi, muito obrigado pela atenção!

Fica com Deus.

Boa noite

Lembrando que, se a empresa prestar serviço de construção civil, quando a prestadora não empregar materiais de sua propriedade nem se responsabilizar pela execução da obra(ADN Cosit 6/97) o percentual de presunção para cálculo do IRPJ/CSLL será de 32%