Construção e Venda de Imóveis - Impostos

boa tarde. Para este tipo de atividade, seria interessante abrir um holding?

Boa noite João,

A Holding não lhe tratá beneficio algum neste sentido, a menos (é claro) que você pretenda constitui-la para ter como finalidade precípua a participação acionária majoritária em uma ou mais empresas, ou seja, uma empresa que possui a maioria das ações de outras empresas e que detém o controle de sua administração e políticas empresariais.

Este tipo de empresa é também muito utilizada para se ter o que comumente se denomina de blindagem patrimonial. Neste caso solucionar problemas referentes à heranças, substituindo (em parte) declarações testamentárias. Isto porque nela você pode indicar especificamente os sucessores da sociedade, sem atrito ou litígios judiciais. Entretanto nunca é demais lembrar que, com a vigência do Novo Código Civil, não é mais possível deixar em testamento quem fica com ações ou quotas e quem fica com outros bens. Agora isso tornou-seu negociação no espólio.

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Boa tarde!

Uma empresa Eireli que vai construir apartamentos para VENDA E LOCAÇÃO (nao é icorporação pois não é venda em planta) , se ela optar por “ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS” qual seria a tributação que se aplica na venda de apartamentos? e qual tributação na locação de móveis ?ela pagaria ISS na locação?. Agradeço desde já.

Boa tarde!

Gostaria de uma orientação para me auxiliar a tomar a melhor decisão entre vender um imóvel como pessoa física ou empresa.

Estou construindo um imóvel cujo terreno está financiado em meu nome e pretendo vende-lo assim que estiver concluído pelo valor de R$520 mil. A intenção é utilizar esse dinheiro da venda para adquirir dois terrenos e construir outros dois imoveis no próximo ano e seguir nos anos seguintes construindo de dois a três imóveis com valores de R$550 a R$600 mil. Gostaria de saber qual seria a melhor forma de construir e comercializar estes imóveis pagando menos impostos, sendo que os valores de venda anuais (somando todos os imóveis) não seriam muito altos, em torno de R$1 a R$1,5 milhão.

Desde já agradeço a atenção.

Bom dia Maicky

Se suas despesas (não os custos) forem inferiores a 10%, a constituição de uma empresa para exploração das atividades pretendidas por você será muito menos onerosa do que explorá-las como pessoas física.

Isto porque a carga tributária na pessoa jurídica é de 5,93% sobre a receita total enquanto que a da pessoa física é de 15% sobre o ganho de capital.

Entretanto há dois pontos a se considerar:

1º - Falamos apenas da carga tributária federal sem considerarmos outros custos tais como o da manutenção da contabilidade, neste caso imprescindível, os encargos sociais inerentes a contratação de pessoal, etc.

2º - A construção e venda de imóveis com habitualidade, equipara a pessoa física à jurídica.

Promova pesquisa no banco de dados do fórum acerca do assunto. Estou certo de que obterá as respostas que procura, pois muito já se comentou a este respeito.

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Bom dia Pessoal,
Eu estou com a seguinte situação:
Certa empresa enquadrada no simples nacional com o CNAE: 4313400 Obras de terraplanagem, construiu e vendeu 4
Casas no CNPJ da empresa, só que a atividade da empresa não permitia a construção e venda de imóveis, então alteramos o CNAE de para
incorporação de empreendimentos imobiliários...mas como essa empresa vendeu as casas antes da alteração, eu não sei como apurar os impostos das casas vendidas anteriormente, como eu devo fazer? me informaram que eu devo considerar como ganho de capital, como devo fazer pessoal??

É isso mesmo, deverá considerar como ganho de capital a diferença entre os custos e a receita e recolher o imposto.

Bom dia Diego

As atividades de incorporação vedam, são impeditivas a opção ou permanência da empresa no Simples Nacional.

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput)

XXIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis; (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XIV)

Resolução CGSN 94/2011

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Saulo, bom dia!

Gostaria de contratar uma consultoria com você, teria como me passar um email para contato?

Bom dia,

No caso que o nosso colega Diego Ferreira citou, a empresa já não deveria ser desenquadrada do simples na data das vendas e apurado os impostos com base no lucro real ou presumido? Pois a atividade prestada era impeditiva e apenas não havia sido alterado a atividade na receita.
Ou cabe mesmo o ganho de capital?

Bom dia Marcos

A partir da data da alteração contratual em que foi incluída a atividade de incorporação, a empresa deverá ser excluída do Simples Nacional, poie é atividade, mesmo que secundária, é (sim) impeditiva a adesão ou permanência no sistema

Resolução CGSN 94/2011 :
Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP: (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, caput)

XXIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis; (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XIV)

Uma vez que a venda dos imóveis citada pelo Diego se deu antes da alteração contratual, ou seja, enquanto a empresa ainda era optante pelo Simples Nacional, para todos os efeitos os imóveis devem ser contabilizados no ativo imobilizado e quando da venda apurar-se-á o ganho de capital.

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Boa tarde Saulo Heusi,
Neste caso, se eu continuar apurando as vendas dessas casas como Ganho de capital, pode me dar algum problema no futuro? Ou realmente é necessário alterar o CNAE desta empresa para incorporação?

Boa tarde Diego

O artigo 29º da Lei 4591/1964 assim dispõe:

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas."

As empresas que prestam serviços de construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, podem ser tributadas na forma do Anexo IV do Simples Nacional.

Entretanto considere que:

1 - Empresa do Simples Nacional pode construir casa para si ou para terceiros desde que a venda ocorra após o termino da construção e que a CNAE seja:

6810-2/01 - Compra e venda de imóveis próprios

Esta atividade compreende:
- a compra e venda de imóveis próprios, como:
- edifícios residenciais (apartamentos e casas)
- edifícios não-residenciais, inclusive salões de exposições, shopping centers, etc.
- terrenos

Nota:
2 - Se a venda ocorrer antes da conclusão das obras a empresa será equiparada a incorporadora e (repito) não poderá optar ou permanecer no Simples Nacional.

Nestes termos, será bastante você promover alteração contratual com vistas a incluir a exploração das atividades constantes/englobadas na CNAE 6810-2/01

Enquanto isto não for feito a venda destas casas será considerada como venda de bens do ativo imobilizado e deverá ser apurado o ganho de capital.

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Boa tarde!

Estou com o seguinte caso, temos uma empresa construtora e incorporadora que vendeu um imóvel parcelado, foram pagos o impostos federais referente a todas as parcelas recebidas, mas ocorreu que o proprietário devolveu o imóvel, pois não podia pagar, no contrato diz que a minha empresa deverá devolver parte do valor já pago, minha duvida é este valor devolvido após os recebimentos será considerado como devolução de venda, já que todos os impostos já foram pagos? poderei abater este valor devolvido no próximo faturamento?

Desde já agradeço!

Bom dia! Alguém tem um tutorial referente a holding familiar? Estou com um cliente querendo abrir uma holding familiar para venda de lotes! Aguardo retorno e obrigado desde já.

att.
Alexandre

Bom dia,

Vanessa Couto no caso de incorporadora e construtora nunca vi a compensação, porem com base em outros ramos de empresas, se a venda não se concretizar e for devolvida, caberá o pedido de restituição ou compensação dos impostos pagos. Acredito que nesse caso seja da mesma forma.



Alexandre Passos Ribeiro porque você quer fazer uma holding para vender lotes? Se for apenas para vender lotes, podes abrir uma empresa do ramo imobiliário, como por exemplo uma empresa de loteamento.

Saulo Heusi , bom dia! Desde já agradeço as suas respostas no forum, são muito consistentes e ajuda muito a todos!!!

Preciso de uma ajuda, tenho uma empresa e farei a minha primeira tributação sobre vendas, o contador enviou os darfs , porém estou na duvida se as aliquotas estão corretas, veja;

atividades que tenho ;

Atividade principal: 41107-00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários
Secundárias:
41204-00 - Construção de edificios
68226-00 - gestão e administração depropriedade imobiliaria
71197-03 - Serviço de desenho tecnico relacionado a arquitetura e engenharia
43991-01 - administração de obras
68102-01 - compra e venda de imoveis proprios
68218-01 - corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis
68102-03 - loteamento de imóveis proprios

Não sou optante pelo simples (atividade não permite), não fiz RET.

Bom, comprei um lote, construir 3 casas, vendi cada unidade por R$ 115.000,00 total de R$ 345.000,00 (receita bruta) no mês de Outubro de 2015.

A minha contabilidade me envio os seguintes darfs

PIS = 0,65% de R$ 345.000,00 - R$ 2.242,50 - 25/11/15 - ok paguei
COfins = 3% de 345.000,00 - R$ 10.350,00 - 25/11/15 - ok paguei
IRPJ = R$ 345.000,00 x 8% x 15% = R$ 4.140,00 - vencimento 29/01/16 - estou na duvida das aliquotas
CSSL = R$ 345.00 x 8% x 9% = R$ 2.484,00 - - vencimento 29/01/16 - estou na duvida das aliquotas


Outra coisa, consigo reduzir algo/melhorar a minha carga tributária? inclusive sobre folha salarial?

Lembrando que, a minha atividade principal, e que tenho pretensão de continuar fazendo é comprar o lote, construir casas e vender (todas entram no minha casa minha vida, hoje 2016, até R$ 160,000,00).

As atividades abaixo não tenho pretensão de exercer no momento.

71197-03 - Serviço de desenho tecnico relacionado a arquitetura e engenharia
68218-01 - corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis
68102-03 - loteamento de imóveis proprios



At.
Roberto

Boa tarde Roberto,

Não tendo aderido ao Regime Especial de Tributação (RET) a receita decorrente da venda de imóveis dos estoques em sua empresa, terá uma carga tributária total de 5,93% assim composta.

PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%
IRPJ - (8% x 15%) ou 1,20%
CSLL - (12% x 9%) ou 1,08%

Nestes termos o DARF da CSLL está incorreto, o correto será:

CSLL = R$ 345.000,00 x 12% x 9% = R$ 3.726,00 - vencimento 29/01/16 - estou na duvida das alíquotas

Aplicando-se a carga tributária total temos: 335.000,00 x 5,93% = 20.458,50 ou (2.242.50 + 10.350,00 + 4.140,00 + 3.726,00)

Nota:
8 e 12% são os percentuais de presunção de lucros admitidos pelo governo para atividades de venda de imóveis em estoques. A cada vez que o lucro - assim presumido - ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre, haverá anda a incidência do Adicional do IRPJ a alíquota de 10% sobre a parte excedente.

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Saulo,

Lendo a mensagem que você respondeu ao Diego em 30/10/2015, acredito que seja a mesma resposta da minha dúvida, mas gostaria de confirmar.

No meu caso, a empresa é Lucro Presumido, com o CNAE 68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios, nesse CNAE, eu posso construir o imóvel em meu próprio terreno e fazer a venda com tributação de 5,93% + 10% de adicional?

Desde já agradeço a atenção dispensada.

Bom dia,
Fico grato com o grande compartilhamento de informações neste forum
Estou começando a estudar sobre para tomada de novo cliente.

Primeiro, o cliente é um ME, está pelo simples Nacional com os cnae primário 4120-4/00 - Construção de edifícios e secundário 6810-2/01 - Compra e venda de imóveis próprios , o objeitivo é a construção de edifício e venda de apartamentos residenciais. para se manter no simples a venda só pode ocorrer após a termino da construção correto? se ñ tem q ser desenquadrada e compor uma incorporação. . certo?

No, caso se haver a mudança para incorporação, vi por este forum que será tributado pelo lucro presumido. a 5,93% correto ? isso é um regime de tributação diferenciada correto ? Regime Especial de Tributação (RET) como descrito pelo grande sr Saulo. , qual é processo e as etapas para ter esse regime tributário ? como será feito a tributação mensal ou trimestral ?


Entre a empresa manter o regime do Simples Nacional e o Presumido, alguém tem um estudo qual é mais vantajoso ? sabendo q do simples haverá que fazer o ganho de capital na venda do apartamento.

Segunda pergunta: Já pensando no futuro da construção pronta.. vi alguns comentários sobre o recolhimento do inss da construção ? como é feito isso ? sendo que os trabalhadores da construção estão registrado com o recolhimento mensal do Inss? quais documentos necessarios após para comprovação.. como é o processo ?

Terceiro: Vi também comentários do Registro do CEI, esse registro tem que haver para cada construção ? mesmo que ele já tem um cnpj ? qual a finalidade desse registro ? tipo se haver duas construções tem q haver o registro CEI para cada uma ?
No caso do registro em cartório de averbação da obra concluida como e de que forma vou comprovar os valores gastos na construção de cada apartamento.. levando em conta que contabilmente será feito por centro de custos.
att

Boa tarde Franceli,

Sim,

desde que não se trate de edifício (apartamentos) ou casas em condomínio fechado, vendidos antes do término, ou seja, ainda quando em construção ou na planta.

Isto a tornaria incorporadora e seria necessária/obrigatória a alteração no Contrato Social com vistas a incluir tais atividades.

Por oportuno cabe lembrar que a contabilidade de incorporadoras é diferenciada e devem ser obedecidas Resoluções especificas editadas pelo Conselho Federal de Contabilidade.

...

Boa tarde o REt ( Regime Tributário Especial) , ela pode ser aderido em apenas em uma obra por CNPJ ?
No caso estou com duas obras em andamento no mesmo Cnpj, posso aderir o RET para as duas obras ou não ?

Saulo, muito obrigada pelo esclarescimento!

Evando, boa tarde!!!


Tudo depende.
1) As obras estão sendo construidas no sistema minha casa minha vida até o valor de 100.000,00?
2) As obras estão sendo vendidas acima dos R$ 100.000,0
3) tem patrimônio afetado?


Se for no sistema MCMV no limite até R$ 100.000,00 precisa apenas do DTE (domicilio tributário eletronico). Caso contrario terá que afetar patrimonio e fazer um processo para obtençao do RET, e para cada obra afetada terás que gerar um processo, o qual irá gerar um novo CNPJ que utilizará para recolhimento do imposto.
Não esquecendo que uma vez afetado e no ret, terá que fazer contabilidade a parte.

Não sei se ainda é útil o comentário, pois só vi o questionamento hoje.

Espero que já tenha resolvido.

Boa tarde a todos!
Procurei algo a respeito desse assunto no fórum, mas não encontrei.

Minha dúvida é parecida com a da Vanessa Couto postada no dia 19/11/2015.
Uma obra foi iniciada em 09/2013 e a incorporadora é optante pelo Lucro Presumido. Em 09/2014 fizemos o pedido de Afetação do Patrimônio e passamos a recolher os impostos no RET.
Nesse mês tivemos duas vendas canceladas. De acordo com a instrução normativa da RFB nº 1.435/2013 a empresa é autorizada a deduzir de suas receitas as devoluções, descontos incondicionais e cancelamentos (§ 7º do Art. 5º).

Tenho as seguintes dúvidas nesse caso:
- O valor da dedução será todo o valor pago pelo comprador até a data do distrato (desde o início da obra) ou devo abater apenas os valores que foram recebidos após a escolha pelo RET?
- Foi devolvido apenas 75% do valor recebido (conforme estipulado no contrato). Há alguma interferência na determinação do valor da devolução que será deduzido da base de cálculo do RET? Devo considerar o efetivamente pago (75%) ou o valor recebido (100%)?

Obrigada!

Boa tarde Aline!

O valor da devolução será o valor que você reconheceu como receita efetiva, ou seja, o valor que você irá devolver ao seu cliente.
Quanto a base de cálculo, se bem entendi, tens um período no "Lucro presumido" e outro no "RET". Eu também não tenho base legal quanto ao procedimento neste caso, mas eu deduziria o valor integral da devolução no RET, pois o imposto já foi pago de alguma forma, e a devolução se deu neste período.
Caso consiga uma base legal quanto a dedução da devolução neste caso, também gostaria de saber.
Espero tê-la ajudado.

Att.
Nivaldo.

Nivaldo,

Muito obrigada pela ajuda! Segui esse mesmo raciocínio.
Ainda não localizei o embasamento legal, mas se encontrá-lo posto aqui no fórum para conhecimento.

Obrigada,

Aline

Boa tarde pessoal!
Se possível, gostaria de uma orientação; Temos um cliente Lucro Presumido, que construiu alguns apartamentos e em Setembro/2016 vendeu uma unidade por R$ 210.000,00.
Pagou:
- PIS 0,65% = R$ 1.365,00
- COFINS 3% = R$ 6.300,00
- IRPJ 1,20% = R$ 2.520,00
- CSLL 1,08% = R$ 2.268,00

Como não tem nota fiscal, como lanço no meu sistema fiscal? Fiz um lançamento com o CFOP 5101 para poder apurar os impostos, agora estou fazendo a ECD Contribuições e está dando erro de registros:
- M210 e M610, Alíquota não informada nos documentos CST de 01 a 05.
E aviso:
- A escrituração não contém registros representativos de receitas e/ou creditos......
Como resolver isso?

Verissimo Lomba Oliveira boa tarde!

Eu lanço como receita avulsa, na escrita.
Não faço lançamento de venda com nota fiscal, visto que eu estou vendendo uma construção - construtora é prestadora de serviços, portanto não há porque emitir nota de venda, uma vez que já vende através de contrato de compra e venda.

Desta forma nunca deu problema no sped contribuições.

Liga para o pessoal do TI de seu sistema e pede orientação de como lançar a receita avulsa.

Att.
Nivaldo

Bom dia Saulo, primeiramente agradeço muito por compartilhar seu conhecimento conosco.

Deixe-me explar uma seguinte stiuação:

Temos um grupo de alimentação (5 cnpjs, todos no simples nacional, e as sociedade entre eu e meu irmão). Paralelo a isso, meu pai possui um terreno grande, na qual transformamos em loteamento e acabei de registrar o memorial descritivo no cartorio, faltando apenas o lancamento.

A grande questão é, devemos fazer uma empresa incorporadora e ter meu pai como socio, para o mesmo integralizar os lotes no capital da empresa e efetuar as vendas com RET? E no caso das outras empresas que somos socios, elas seriam excluidas do simples?

Nessa integralização entraria algum imposto?

No ano passado havia interesse em constituir uma holding familiar para explorar outros imoveis alugados e proteger o patrimonio. Vi em respostas anteriores que não existe diferença entre os casos certo?

De antemão agradeço sua atenção. Obrigado!