Construção e Venda de Imóveis - Impostos

Pessoal,

li vários comentários mas ainda fiquei um pouco confuso.

Eu tenho um terreno em meu nome pessoa física e pretendo construir uma casa para vender com o projeto do minha casa minha vida. Para isso vou contratar uma construtora para fazer o serviço pois não tenho funcionários.

É melhor construir como pessoa física ou pessoa juridíca? Quanto eu pagaria de imposto?

Eu já li por aqui se eu vender a casa depois de construída eu posso ser Construtora e entraria no simples, se vender antes seria incorporadora. É isso?

Alguem pode fazer uma simulação de quanto eu pagaria de imposto em cada modalidade?

Valor de venda: 140.000
Custos
Construção: 65.000
Arquiteto: 2.500
Comissão corretor: 5000
Outros custos: 10.000
TOTAL:82.5000

Obrigado pessoal

Bom dia!

A empresa explora o ramo de comercio de imoveis proprios. Vendeu uma casa a prazo por R$ 360.000,00 (R$ 170.000,00 entrada em abril/2017 e R$ 190.000,00 para abril/2018). Como apuro o IRPJ e CSLL pelo lucro presumido? A empresa é optante pelo regime de caixa.

Obrigada

Boa tarde Maria Tereza Amaral Cavalcante !

Sendo optante pelo Regime de Caixa, você irá tributar apenas quando receber o valor da venda. No caso, como receberá em duas parcelas, quando receber a primeira, paga sobre o recebido, quando receber a segunda paga sobre o valor da segunda parcela.

Att.

Obrigada Nivaldo

Boa tarde pessoal!
Dúvida!
Tenho um cliente optante pelo SN, atividade: Construção civil, emitiu sua primeira NF (valor total da NF R$ 69.880,95 (mão-de-obra 40% R$ 27.952,38 e material aplicado 60% R$ 41.928,57). Retenção 2% de ISS BC R$ 27.952,38 = 559,05. Obs. Só reteve o ISS.
para cálculo do DAS no anexo IV (4,50% dedução percentual do ISS 2% = 2,50% a recolher), faço somente em cima da mão-de-obra ou do valor total da NF ?
Empresa sem empregado.

Olá, gostaria de algumas informações que não consegui esclarecer pelos materiais que andei lendo.
Sou Estudante de Eng. Civil, estou terminando a faculdade, e estou querendo virar empreendedor.
Primeiramente gostaria de saber se uma Pessoa Física pode construir e vender casas do programa Minha Casa Minha Vida? (exemplo: compro um terreno, construo 2 casas que se enquadrem nas normas do minha casa minha vida, e uma pessoa que queira comprar usando o programa possa)seria mais ou menos isso que gostaria de fazer.
Se isso é possível, gostaria de saber se é necessário nota fiscal da mão de obra, pois como seria obras informais apenas seguindo as regras do programa para as pessoas poderem financiar não tenho certeza quanto a necessidade das notas?
Outra questão é quanto a tributação sobre lucro dessa obra, já me falaram em 15% em 6% e 4% do lucro, porem como não tenho conhecimento sobre esse assunto, não sei o que terei de imposto sobre esses valores.

Vou tentar colocar um exemplo para ficar mais claro.

Terreno: 50.000,00
Mão de Obra: 50.000,00
Material: 50.000,00
Total: 150.000,00

Pretendo fazer 2 casas e vender cada a 145.000,00
Total da venda: 290.000,00
Lucro: 140.000,00
como pessoa física como pagar a tributação sobre isso, Imposto de renda e outras tributações.


desde já, att.,
Marcel

Conforme Decreto 3.000/1999 RIR, Arts 151 e 152, as pessoas físicas estão equiparadas a pessoas jurídicas pela execução destas atividades imobiliárias, e também, o Ministério das Cidades editou uma Portaria que a partir de 30/06/2017 somente as pessoas jurídicas do ramo imobiliário poderão produzir imóveis para venda no programa MCMV.

Lucivan Rocha França, boa tarde!

Olha não se você está sendo tributado pelo simples nacional, vale a pena analisar melhor... acho que dependendo do caso o imposto é muito maior, mas vale analisar o seu caso.

Quanto à tributação no caso da empresa, sobre o material não incide o ISS, portanto, calculará o ISS somente sobre o serviço.
Há dois anos tive um caso assim, e o serviço era prestado para prefeitura e não era retido o ISS sobre o material, apenas sobre os 60% dos serviços.

Espero tê-lo ajudado.

Att.

Nivaldo, Boa tarde!
Na emissão da DAS, faço em cima do valor total ou só do serviço ? Retiro fora o material aplicado.

Boa bom dia!

No DAS você lança o ISS somente sobre os serviços, então você fragmentará as receitas.... A parte do material sem ISS e a parte dos serviços com ISS, porém se já houver retenção não calculará o iss dos serviços.


Att
Nivaldo

Lucivan,

Como o seu ISS já foi retido não terá que informar valores de material e de mão de obra, apenas escolha a atividade correta no simples nacional (Anexo IV com retenção), assim o sistema não irá calcular o ISS!





Marcel Solimeo,

No seu caso, aconselho abri uma empresa de construção civil e se enquadra no regime de tributação do lucro presumido, pedido o enquadramento pelo RET (Regime especial de Tributação), nesse regime vendendo pelo Programa minha casa minha vida irá pagar 1% ou 4%:

- Casas vendidas acima de R$ 100.000,00 = 4%
- Casas vendidas abaixo de R$ 100.000,00 = 1%

essas alíquotas estão em vigor até 31/12/2018, a pois essa data passa para 4% e 6% respectivamente!

Poderá abrir até uma SPE que irá facilitar ainda mais. Pela pessoa física não tem o porque construir por ela, os impostos são muito elevados podendo pagar até 27,5% (tabela progressiva do IR).

Bom dia, Gostaria de saber como farei a tributação de uma empresa que é do Lucro Presumido, ela comprou o lote e vai fazer 5 casas e vender pelo minha casa minha vida te RET certo ? Como faço para optar por esse regime? E eu so pago imposto quando vender o bem? E todo material que comprar vira estoque ? A mão de obra será terceirizada portanto tenho que reter os impostos dela ou não precisa?

Caro Leandro,
Segue as instruções,

A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, dos artigos 1º ao 10, instituiu o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, concedendo às incorporadoras uma tributação diferenciada para os imóveis vendidos.

O Regime Especial de Tributação (RET) é um regime de tributação de receita recebida na venda de incorporação imobiliária em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Formalização

A formalização da opção pelo regime especial será finalizada quando for atendido os seguintes requisitos, nesta ordem:

a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

b) inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) , vinculada ao evento "109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação";

c) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) previsto na Instrução Normativa SRF nº 664, de 21 de julho de 2006;

d) regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e

e) regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) .

f) apresentação do formulário "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação", constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço <http://www.receita.fazenda.gov.br>.

A regularidade fiscal será comprovada mediante consulta na página da RFB pela autoridade administrativa que está analisando o requerimento, se existe Certidão Negativa de Débitos (CND) ou Certidão Positiva de Débitos com Efeito de Negativa (CPD-EN) válida, ou seja, o pagamento de parcelamentos está em dia, conforme Lei nº 12.844, de 19 de julho de 2013, artigo 18; e no caso do recolhimento do FGTS, a consulta será feita na página da CEF.

Para a apresentação do formulário, pode ser obtido em qualquer unidade da RFB, o dossiê digital de atendimento conforme Instrução Normativa RFB nº 1.412, de 22 de novembro de 2013, em seu artigo 4º, devendo ser anexados os seguintes documentos ao dossiê de atendimento para que seja formalizada a opção:

a) o formulário apresentado no final deste trabalho; e

b) o termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

Boa tarde pessoal!
Dúvida!
Tenho um cliente optante pelo SN, atividade: Construção civil, emitiu sua primeira NF (valor total da NF R$ 69.880,95 (mão-de-obra 40% R$ 27.952,38 e material aplicado 60% R$ 41.928,57). Retenção 2% de ISS BC R$ 27.952,38 = 559,05. Obs. Só reteve o ISS.
para cálculo do DAS no anexo IV (4,50% dedução percentual do ISS 2% = 2,50% a recolher), faço somente em cima da mão-de-obra ou do valor total da NF ?
60% material aplicado, 40% mão-de-obra, o ISS foi em retido cima dos 40%, recolho no anexo IV, sobre o valor de 40% ou do total 100% ?

Muito Obrigado Diego Ferreira.

Dúvida!
Tenho um cliente optante pelo SN, atividade: Construção civil, emitiu sua primeira NF (valor total da NF R$ 69.880,95 (mão-de-obra 40% R$ 27.952,38 e material aplicado 60% R$ 41.928,57). Retenção 2% de ISS BC R$ 27.952,38 = 559,05. Obs. Só reteve o ISS.
para cálculo do DAS no anexo IV (4,50% dedução percentual do ISS 2% = 2,50% a recolher), faço somente em cima da mão-de-obra ou do valor total da NF ?
60% material aplicado, 40% mão-de-obra, o ISS foi em retido cima dos 40%, recolho no anexo IV, sobre o valor de 40% ou do total 100% ?
No cálculo do Simples Nacional, paga-se pelo anexo IV, vai ser sobre o valor total da NF ou só na mão-de-obra ?

Boa tarde.

Temos uma cliente que é incorporadora imobiliária tributada pelo lucro presumido, optante pelo Regime de Caixa.
Todo mês a empresa me passa um relatório com os recebimentos do mês para que seja feito a tributação.

Fazemos a apuração dos impostos, a contabilização e as devidas declarações.

O relatório é bastante organizado, me parece ser de algum sistema interno que a empresa tenha.

Porém, já aconteceu de os clientes terem efetuado pagamentos mensais que não foram escriturados na data correta pela empresa, não chegando ao conhecimento da contabilidade.
A empresa registrou a entrada desses valores pela data em que ocorreram, mas depois do fechamento do período.

Por exemplo (datas e valores hipotéticos):
No relatório referente aos recebimentos de junho/2017 a receita registrada no mês foi R$ 60.000,00, mas a funcionária tinha esquecido de registrar uma parcela de R$ 1.000,00 referente à um recebimento de um cliente.
Me passou o relatório em 05/07/2017 onde constava os R$ 60.000,00. No dia 15/07/2017 fez um registro do recebimento dessa parcela de R$ 1.000,00 com data de 08/06/2017, e não me avisou.
No mês seguinte, quando recebi o relatório dos recebimentos de julho/2017 com o valor de R$ 85.000,00, não me chamou a atenção a receita ter sido alterada de R$ 60.000,00 para R$ 61.000,00 ref. o mês anterior, até porque o relatório é por cliente, não tem um valor total.
Essa diferença geralmente acaba sendo percebida apenas quando há a finalização dos recebimentos de um cliente, o que pode levar anos para ocorrer.

Eu já expliquei para a empresa que esse tipo de lançamento extemporâneo não pode ocorrer, ou que precisa ser avisado à contabilidade disso.
Eles alegam que o relatório é apenas um controle interno que eles possuem.

Mas eu entendo da seguinte maneira:
Uma vez que não há emissão de nota fiscal para comprovar a receita real da empresa, o que comprova a receita são os controles internos que precisam ser fidedignos, inalteráveis a apresentar um espelho de tudo o que está escriturado na contabilidade, para que não reste dúvidas.

Eu estou correta na minha colocação?
Ou o controle interno é realmente só interesse da empresa, podendo ser alterado livremente como melhor lhe convir?
A Receita Federal vai simplesmente aceitar o que está escriturado na contabilidade e nos SPED'S sem nunca questionar?

Eu gostaria de saber como vocês que tem clientes em situação semelhante costumam proceder nesses casos.
E gostaria de saber também a base legal que determine de que forma uma empresa do Lucro Presumido regime de Caixa e que não possui emissão de notas fiscais deve manter o controle das suas receitas.
Sei que para o Simples Nacional, a própria legislação traz isso bem especificado, trazendo inclusive um modelo como anexo.
Mas para o lucro presumido não encontrei nada.

Desde já, agradeço.

Boa tarde Maiara C.

O que manda na realidade é o próprio controle interno dele, visto que numa eventual fiscalização é isto que terão que apresentar. ´Na dúvida o eles podem fiscalizar o cliente, que tem que possuir recibo.
Vamos por partes
1) pagou em banco, tem o boleto e a data da entrada em banco
2) pagou na empresa, tem que fornecer recibo de quitação. (isto deveria ser feito em duas vias)

Assim sendo, acontece isto aqui no meu cliente também, eu faço tudo com data retroativa e paga a multa, pois não vou me responsabilizar por atos que eles cometem (rsrsrsr) e além do mais, é o correto.

Att.

Olá, uma pessoa nos procurou para abrir uma empresa. Ela como pessoa fisica comprava o terreno, construia o imovel (geralmente casas), depois de pronto vendia pela Caixa Ec. Federal. Acontece que a Caixa Ec. Federal orientou que o mesmo abrisse uma empresa a partir de agora.
Me surgiram algumas duvidas:
1) Como ele compra o terreno, constroi com recursos próprios e só depois de pronto é que vende deve abrir como incorporadora ou só construtora ?
2) Pode optar pelo RET ou por que vende só após estarem prontos não é possivel ?
3) Precisa ter registro no CREA ?
4) Tem que emitir nota fiscal da casa vendida ?

Boa tarde Gisele Soares !

O RET precisa ser condomínio.

Se a empresa for incorporadora e construtora (pode abri com as duas atividades) terá que ter o CREA .

A casa você vende pelo contrato e a receita recolhe o imposto pelo sistema de caixa (quando recebe paga imposto)

Att

Obrigada Nivaldo, desculpa pelas duvidas, mas nesse caso que mencionei em que a empresa compra o terreno, constroi com recursos proprios e só depois de concluida é que ela é vendida e colocada a venda, é necessário fazer o registro de incorporação no Cartorio ?

vixi... Olha neste caso não sei, pois parte cartorária e outra pessoa que cuida....e não está aqui hoje...
Mas acredito que deve sim, pois depois terá que legalizar a construção para venda.

Att

Gisele,

No caso da Caixa Econômica Federal exigir abertura de empresa é pelo motivo de estar levando em consideração as Portarias 160/2016 e 539/2016, ambas do Ministério das Cidades, que determinam que as obras do Programa Minha Casa Minha Vida sejam executada por uma pessoa jurídica do ramo da construção civil, cuja atividade é o CNAE 4120-4/00 podendo ser, inclusive, optante pelo Simples Nacional. Em nenhum momento as Portarias citam a obrigação de o vendedor do imóvel ser uma incorporadora ou de que a pessoa compradora do imóvel deva adquirir especificamente de uma incorporadora (CNAE 4110-7/00 não pode optar pelo Simples). Essas informações foram obtidas com um representante da Caixa.

Pesquisei o artigo 1º da Portaria 539 que diz: "As unidades habitacionais que venham a ser adquiridas por intermédio de financiamento a pessoas físicas, concedidos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, e contratados, sob a forma individual, no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, deverão ser produzidas por pessoas jurídicas do ramo da construção civil".

A pessoa física que habitualmente adquire terreno para construir com recursos próprios e depois vender certamente equipara-se a incorporadora e deveria abrir empresa para essa finalidade. Por outro lado a pessoa que adquirir imóvel com financiamento junto à CEF poderá fazê-lo, mesmo adquirindo de outra pessoa física, desde que a construção seja, obrigatoriamente, executada por uma empresa que tenha em seu objeto social a construção civil. Acredito que no ato do financiamento a CEF irá solicitar provas de que foi uma construtora que efetuou a obra e se responsabilizou pela mesma, tais como: ato constitutivo da construtora, CNPJ, notas fiscais de prestação de serviços, ART do CREA, engenheiro responsável, dentre outras obrigações e exigências que deverão ser pesquisadas na própria CEF.

Entendo que a CEF não vai exigir que o vendedor seja incorporador, deverá apenas exigir que o construtor da unidade seja pessoa jurídica legalmente constituída e autorizada a tal atividade.

Att.

Aparecida Mota, vi que trabalha com Contabilidade imobiliária, a respeito de incorporadora/construtora; será que pode me esclarecer algo?

Sempre construí casas para vender, onde os compradores recorrem ao financiamento pela CEF. Porém, a partir deste ano de 2018 é obrigatório ser pessoa jurídica para vender.

Pretendo em um terreno de 600m² fazer 5 casas de 55 m² cada e depois de prontas vendê-las pelo programa Minha Casa Minha Vida – será necessário constituir condomínio – irei contratar mão de obra para a execução da obra. Para tanto devo constituir uma empresa de Incorporação, ... de construção ou ambas? Pelo que andei lendo no fórum deve ser uma incorporadora/construtora tributada pelo lucro presumido com impostos federais de 5,93% sobre a receita; pode ainda enquadrar no RET – com tributação de 4% e para o MCMV tributação de 1% até o final de 2018. Tem impostos estaduais – ICMS a pagar débito/crédito? e impostos Municipais? Sendo estes impostos recolhidos sobre a receita, mesmo assim a empresa precisa pegar as notas fiscais de materiais usados na obra? Fora estes impostos, tem os recolhimentos da folha de pagamento, certo? FGTS (8%) e INSS (de 8 a 11%) correto?

Se puder me dar uma explicação sucinta; fico muito agradecido; pois estou analisando a viabilidade do negócio.

A Portaria do Ministério das Cidades exige que o imóvel tenha sido produzido/construído por Pessoa Jurídica do Ramo da Construção Civil, daí a necessidade de se constituir uma empresa. Os tributos sobre a Receita da venda de imóveis construídos para posterior venda serão somente os federais.
Quanto a melhor opção de tributação e os encargos trabalhistas, peça para um contador lhe fazer uma simulação.
E vai precisar entregar para a contabilidade todas as notas e demais comprovantes dos custos e despesas das obras para a formação do custo dos imóveis vendidos.

Giodaimi Humberto Faria boa tarde

É o seguinte, para vender pelo programa minha casa minha vida, primeiro tem que haver um contrato estipulando que tais casas serão destinadas ao programa minha casa minha vida. Tendo este contrato e a casa sendo vendida pelo valor de 100 mil reais, não há necessidade de afetação de patrimônio nem termo de adesão ao ret, pois neste caso o proprio programa minha casa minha vida já permite o ret a 1%. Só precisa fazer o DTE. Se o valor for acima de 100 mil, tem que ser condomínio, afetar patrimônio e fazer pedido ret, ou recolher no lucro presumido a 5,93% pelo regime de caixa (o recolhimento) - a contabilização pelo regime de competência.

Att

Bom dia Pessoal!
Sei que a discussão é antiga, mas atualmente tenho os mesmos questionamentos. Talvez alguém possa tirar algumas dúvidas quanto ao assunto.
Bom, de acordo com minhas pesquisas, mesmo que a empresa compra o terreno, constrói e depois vende, isso ainda não caracteriza incorporação.
A atividade de incorporação se dá, de acordo com a consulta COSIT 172 de 13 de março de 2017:

Ou seja, aquele que, com recursos próprios, construiu e depois irá vender os imóveis, exerce a atividade de Compra e Venda de Imóveis Próprios, não de Incorporação. A seguir a consulta cosit n° 172 que trata dessa afirmativa:



Quanto ao RET, só é válido para incorporação. Os 4% incidentes seriam dos recursos vindos durante a obra. Não após a conclusão da mesma.

Pessoa física compra o terreno, constroi as casas e vende , agora quer abrir uma empresa l presumido, como deve ser essa empresa... que tipo?Qual diferença em ser construtora e/ou incorporadora??Desculpe mas sou leiga no assunto...

Prezada Rose,
A atividade de construtora, restringe-se a prestação de serviços, seja somente com mão de obra ou mesmo fornecimento de material + mão de obra, mas é uma prestadora de serviços. Para a atividade e venda de imóveis, e no caso a incorporação, que seria a união de todos os elementos, terreno, materiais, recursos financeiros, etc, é necessário ser incorporadora e neste caso optar pelo Lucro Presumido ou Real.

Obrigada Diego, no caso para ela participar do Programa Minha Casa minha vida, existe alguma observação em especial?