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18
Aug 2018
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Incorporadora X Construtor PF Ganho de Capital

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Tcheler de Oliveira

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Postada:Quarta-Feira, 25 de julho de 2018 às 12:43:03
Boa tarde,

Tenho um amigo que comprou um lote e está construindo um prédio com 6 apartamentos e me perguntou:

1) Seria mais vantagem abrir uma empresa Incorporadora em termo de tributação ? Uma vez que o lucro presumido é tributado a 5,93% sobre o total da venda e a pessoa física paga 15% sobre o ganho de capital.

2) Ele pretende registrar a mão de obra, pode ser com o próprio CNAE de Incorporadora?

2) A obra já está em andamento, tem possibilidade ainda de abrir uma empresa e passar a escritura do terreno do seu CPF para o CNPJ da empresa?

3) Como declarar o custo do bem nesse caso para apurar o ganho de capital ? O terreno custou R$ 300 mil, o custo do terreno e do ITBI seria fracionado para cada um dos apartamentos? Assim como o custo da obra ?

4)Ele já vendeu um apartamento, mas ainda está em construção, o ganho de capital será feito somente depois que regularizar a situação imobiliária do prédio e do apartamento? Uma vez que na prefeitura está como lote ainda?

É um assunto bastante complexo, agradeço a ajuda?

Joao Vanderlei Scarduelli

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Postada:Quarta-Feira, 25 de julho de 2018 às 17:37:51
A tributação pela PJ costuma ser menor, mas isso não é uma regra, tem que ver caso a caso.
Entendo que pelo Artigo 150 a 153 do RIR/1999, nesse caso se aplica a equiparação como Pessoa Jurídica. Assim esta obrigado a tirar um CNPJ com Natureza Jurídica 401-4 Empresa Individual Imobiliária.
Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Quarta-Feira, 25 de julho de 2018 às 22:16:08
1. O ideal é que seja aberta a empresa para a venda dos apartamentos.
2. E na própria abertura, integraliza o terreno no capital social da empresa.
3. Todas as operações, como contratações de funcionários, compras e vendas serão pelo CNPJ da empresa.

APARECIDA MOTA
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Tcheler de Oliveira

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Postada:Terça-Feira, 7 de agosto de 2018 às 10:59:43
Aparecida Mota, bom dia,


Estou com muitas dúvidas ainda:

1) Eu integralizo o terreno ao capital social na abertura da empresa, a Junta Comercial vai me solicitar o documento do imóvel?
2)É realmente necessário transferir o terreno do nome do sócio para o CNPJ da empresa? Ou ha outra possibilidade?
3)Essa transferência será tributada pelo ITBI?
4)Essa transferência pode ser por doação? valeria mais a pena?

Aparecida Mota

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Postada:Quarta-Feira, 8 de agosto de 2018 às 21:36:41
1. Pode integralizar na abertura da empresa ou depois, através da alteração do capital social da empresa.
- Se integralizar depois terá o custo da alteração a mais.

2. Se os imóveis forem vendidos com recursos do FGTS é exigido que o vendedor seja Pessoa Jurídica.
Se for construir casas/apartamentos para posterior venda através de financiamento com recursos do FGTS, será necessário transferir o terreno para a PJ e fazer todo o processo de construção em nome da empresa.
- Neste caso, na hora da venda, os bancos exigem que o habite-se esteja em nome do vendedor e que este seja pessoa jurídica.
- Quando o financiamento não usa recursos do FGTS, como é o caso do SBPE pode ser vendido por pessoa física, segundo os critérios dos Bancos.
- Porém em atendimento ao RIR/1999, como citado acima, o correto é vender como pessoa jurídica devido a equiparação.

3. Sim, será tributada pelo ITBI pelo fato da empresa ter a atividade imobiliária.

4. Por doação ficaria mais caro, visto que a avaliação do terreno seria feita pelo Estado e o imposto de doação sempre é maior.
- Com a integralização o terreno compõe o custo do imóvel.

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Tcheler de Oliveira

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Postada:Quinta-Feira, 9 de agosto de 2018 às 17:13:36
Oi Aparecida Mota boa tarde,

Primeiramente obrigado pelas respostas.

Fui ao cartório daqui da minha região me orientar como proceder com a transferência do imóvel da pessoa física para a jurídica e eles me deram uma lista de documentos para levar(CND, contrato social e ITBIM, etc). Aí surgiu outra dúvida:

1)Vamos abrir a empresa e integralizar o terreno ao capital social dela, depois fazer a transferência do registro de imóvel da pessoa física para a jurídica, até aí ficou ok.

2) Lá no cartório a menina já me deu uma documentação para proceder com a incorporação, acho que é o registro de cada apartamento né? o desmembramento deles? isso tenho que fazer logo no inicio também?

Desde já obrigado

Aparecida Mota

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Postada:Quinta-Feira, 9 de agosto de 2018 às 17:59:30
Sobre a Instituição e Convenção de Condomínio, para a obtenção das matrículas das unidades autônomas ( de cada apartamento), isso é somente ao final da obra, e vai precisara de um procissional de engenharia para esse procedimento.

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Postada:Sexta-Feira, 10 de agosto de 2018 às 11:25:21
Aparecida Mota

Bom dia, entendi,

Então, abrindo a empresa, integralizando o terreno ao capital social da empresa, e fazendo a transferência do RGI do sócio para o CNPJ da empresa, já podemos vender imóveis na planta normalmente e apurarmos os impostos?

Outra dúvida:

O terreno custou 300 mil, e 6 mil foi pago de ITBI, integralizo a soma ou somente o valor do terreno ao capital social? porque no ganho de capital consideramos o ITBI como custo também.

Aparecida Mota

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Postada:Sexta-Feira, 10 de agosto de 2018 às 21:18:11
O terreno poderá ser integralizado ao capital da empresa por qualquer valor.
A maioria integraliza pelo mesmo valor que consta na DIRPF do proprietário, pois assim não haverá o imposto de ganho de capital a pagar.

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Tcheler de Oliveira

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Postada:Segunda-Feira, 13 de agosto de 2018 às 12:11:54
Endendi Aparecida,

Ele acabou de vender um apartamento na planta e já recebeu o dinheiro, minha dúvida é se quando a empresa estiver aberta apuramos o imposto em cima desse valor de venda ou integralizamos esse dinheiro ao capital social agora na abertura, o que poderia ser feito?

Aparecida Mota

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Postada:Terça-Feira, 14 de agosto de 2018 às 19:30:08
Pelas informações, a venda deverá ocorrer depois da empresa aberta, pois quem irá vender é a empresa.

APARECIDA MOTA
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Tcheler de Oliveira

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Postada:Terça-Feira, 14 de agosto de 2018 às 23:13:09
Entendi, nesse caso, o contrato de compra e venda firmado entre os dois, é um documento hábil para a apuração dos impostos?

Outra dúvida,

Ele poderia tributar a venda desses apartamentos pelo simples nacional através do CNAE 6810201 ?



Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Quarta-Feira, 15 de agosto de 2018 às 15:46:33
PARA EFEITOS TRIBUTÁRIOS:
10.1 - Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84, DE 20.12.1979

APARECIDA MOTA
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