Incorporadora X Construtor PF Ganho de Capital

Boa tarde,

Tenho um amigo que comprou um lote e está construindo um prédio com 6 apartamentos e me perguntou:

1) Seria mais vantagem abrir uma empresa Incorporadora em termo de tributação ? Uma vez que o lucro presumido é tributado a 5,93% sobre o total da venda e a pessoa física paga 15% sobre o ganho de capital.

2) Ele pretende registrar a mão de obra, pode ser com o próprio CNAE de Incorporadora?

2) A obra já está em andamento, tem possibilidade ainda de abrir uma empresa e passar a escritura do terreno do seu CPF para o CNPJ da empresa?

3) Como declarar o custo do bem nesse caso para apurar o ganho de capital ? O terreno custou R$ 300 mil, o custo do terreno e do ITBI seria fracionado para cada um dos apartamentos? Assim como o custo da obra ?

4)Ele já vendeu um apartamento, mas ainda está em construção, o ganho de capital será feito somente depois que regularizar a situação imobiliária do prédio e do apartamento? Uma vez que na prefeitura está como lote ainda?

É um assunto bastante complexo, agradeço a ajuda?

A tributação pela PJ costuma ser menor, mas isso não é uma regra, tem que ver caso a caso.
Entendo que pelo Artigo 150 a 153 do RIR/1999, nesse caso se aplica a equiparação como Pessoa Jurídica. Assim esta obrigado a tirar um CNPJ com Natureza Jurídica 401-4 Empresa Individual Imobiliária.

1. O ideal é que seja aberta a empresa para a venda dos apartamentos.
2. E na própria abertura, integraliza o terreno no capital social da empresa.
3. Todas as operações, como contratações de funcionários, compras e vendas serão pelo CNPJ da empresa.

Aparecida Mota, bom dia,


Estou com muitas dúvidas ainda:

1) Eu integralizo o terreno ao capital social na abertura da empresa, a Junta Comercial vai me solicitar o documento do imóvel?
2)É realmente necessário transferir o terreno do nome do sócio para o CNPJ da empresa? Ou ha outra possibilidade?
3)Essa transferência será tributada pelo ITBI?
4)Essa transferência pode ser por doação? valeria mais a pena?

1. Pode integralizar na abertura da empresa ou depois, através da alteração do capital social da empresa.
- Se integralizar depois terá o custo da alteração a mais.

2. Se os imóveis forem vendidos com recursos do FGTS é exigido que o vendedor seja Pessoa Jurídica.
Se for construir casas/apartamentos para posterior venda através de financiamento com recursos do FGTS, será necessário transferir o terreno para a PJ e fazer todo o processo de construção em nome da empresa.
- Neste caso, na hora da venda, os bancos exigem que o habite-se esteja em nome do vendedor e que este seja pessoa jurídica.
- Quando o financiamento não usa recursos do FGTS, como é o caso do SBPE pode ser vendido por pessoa física, segundo os critérios dos Bancos.
- Porém em atendimento ao RIR/1999, como citado acima, o correto é vender como pessoa jurídica devido a equiparação.

3. Sim, será tributada pelo ITBI pelo fato da empresa ter a atividade imobiliária.

4. Por doação ficaria mais caro, visto que a avaliação do terreno seria feita pelo Estado e o imposto de doação sempre é maior.
- Com a integralização o terreno compõe o custo do imóvel.

Oi Aparecida Mota boa tarde,

Primeiramente obrigado pelas respostas.

Fui ao cartório daqui da minha região me orientar como proceder com a transferência do imóvel da pessoa física para a jurídica e eles me deram uma lista de documentos para levar(CND, contrato social e ITBIM, etc). Aí surgiu outra dúvida:

1)Vamos abrir a empresa e integralizar o terreno ao capital social dela, depois fazer a transferência do registro de imóvel da pessoa física para a jurídica, até aí ficou ok.

2) Lá no cartório a menina já me deu uma documentação para proceder com a incorporação, acho que é o registro de cada apartamento né? o desmembramento deles? isso tenho que fazer logo no inicio também?

Desde já obrigado

Sobre a Instituição e Convenção de Condomínio, para a obtenção das matrículas das unidades autônomas ( de cada apartamento), isso é somente ao final da obra, e vai precisara de um procissional de engenharia para esse procedimento.

Aparecida Mota

Bom dia, entendi,

Então, abrindo a empresa, integralizando o terreno ao capital social da empresa, e fazendo a transferência do RGI do sócio para o CNPJ da empresa, já podemos vender imóveis na planta normalmente e apurarmos os impostos?

Outra dúvida:

O terreno custou 300 mil, e 6 mil foi pago de ITBI, integralizo a soma ou somente o valor do terreno ao capital social? porque no ganho de capital consideramos o ITBI como custo também.

O terreno poderá ser integralizado ao capital da empresa por qualquer valor.
A maioria integraliza pelo mesmo valor que consta na DIRPF do proprietário, pois assim não haverá o imposto de ganho de capital a pagar.

Endendi Aparecida,

Ele acabou de vender um apartamento na planta e já recebeu o dinheiro, minha dúvida é se quando a empresa estiver aberta apuramos o imposto em cima desse valor de venda ou integralizamos esse dinheiro ao capital social agora na abertura, o que poderia ser feito?

Pelas informações, a venda deverá ocorrer depois da empresa aberta, pois quem irá vender é a empresa.

Entendi, nesse caso, o contrato de compra e venda firmado entre os dois, é um documento hábil para a apuração dos impostos?

Outra dúvida,

Ele poderia tributar a venda desses apartamentos pelo simples nacional através do CNAE 6810201 ?

PARA EFEITOS TRIBUTÁRIOS:
10.1 - Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84, DE 20.12.1979

Aparecida Mota, boa tarde,

Estou com algumas dúvidas ainda, talvez você possa me ajudar, ele já gastou 300 mil até o momento na construção do prédio e mais 300 mil com a compra do terreno, a minha ideia é colocar um capital social de 700 mil, sendo 300 mil do terreno, 300 mil construção e 100 mil para o que ele ainda vai gastar, dessa forma eu pegaria todas as notas fiscais dos gastos até o momento e contabilizaria, restando no caixa do banco 100 mil, está certo meu raciocínio ou existe outra maneira de fazer essa contabilidade e talvez mais apropriada?

Bom dia.
No meu caso.
O terrono esta no meu IRPF 50 mil.
Vou gasta 50mil para contruir.
Vendo pelo 150mil

Na PF pago 15% dos 50mil

Na PJ pago 16,99 % sob 150 mil caso eu seja do Simples NAcional?