RET e Patrimonio de Afetação

Por Favor preciso de ajuda, já tentei em diversos órgãos e ninguém até agora soube me orientar.
É o seguinte: Minha empresa está fazendo uma obra de unidades habitacionais financiadas pelo programa "Minha Casa, minha vida". Estas construções iniciaram em 11/2009, porém agora é que descobrimos que esta obra poderia ter entrado no RET (Regime Especial de Tributação). Eu gostaria de saber se posso fazer a documentação para participar do RET agora e preciso também de um modelo do "Termo de Constituição de Patrimonio de Afetação" para que eu registre no cartório.
Agradeço muito a quem puder me ajudar.

Boa noite Katia,

O Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias, está em anexo a IN RFB 934/2009.

Esta Instrução dispõe sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias e sobre o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

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Olá Kátia!

Também temos um cliente que está construindo unidades habitacionais que se enquadram no Programa Minha Minha Vida.
Pela Lei 10.931/04 seria necessário promover a afetação do imóvel com o empreendimento (vinculação do imóvel à obra no cartório de reg. de imóveis).
Com a Lei 12.024/09, mas precisamente no art.2º, no meu entendimento desobriga esta afetação. Não restando dúvida quanto à tributação de 1% (um por cento) do valor bruto arrecadado.
DARF separado, que deverá ter o código: 1068 ;
Escrituração contábil separada ;
Poderá utilizar o mesmo CNPJ da empresa ( Na Lei 10.931/04 previa uma outra inscrição no CNPJ para cada obra).

Bom dia! Estou precisando de algumas informações ref a Informações na DCTF deste darf 1068.

Temos um cliente que é construtora e está construindo unidades habitacionais que se enquadram no Programa Minha Casa Minha Vida (Seção II da IN RFB 934/2009). Ela não é optante do RET . E está recolhendo 1% no código 1068.

Na DCTF o código 1068 só tem no RET, mas como ele não é optante, como faço pra informar este Darf?

Desde já agradeço.
Bia

Boa tarde Beatriz. Como vc recolhe os impostos a 1%, entende-se que já fez a opção pelo RET.
No meu entendimento as unidades habitacionais do plano minha casa minha vida não necessitam de formalização de opção ao RET e sim basta recolher os impostos na alíquota especial. Cabe a prefeitura do muncipio onde se encontra a obra emitir um documento atestanto que o empreendimento faz parte do programa minha casa minha vida.
Quanto a DCTF vc informa normamlmente na aba do RET.

Boa tarde Anderson,
Eu tenho minhas duvidas referente o que vc falou "Como vc recolhe os impostos a 1%, entende-se que já fez a opção pelo RET". Pois conforme artigo 2º da IN, há uma certa burocracia para aderir ao RET, não apenas o fato de já recolher 1% no Darf 1068.

Fico no aguardo de opiniões...
Att. Bia

Bom dia Beatriz, olha depois de muito procurar saber sobre este assunto, concordo com voce, não é apenas começar a recolher a alíquota de 1% não, fiz até uma consulta de contribuintes na RF e a resposta deles foi que tem que se seguir toda a burocracia para optar pelo RET pra se ter o direito da redução no recolhimento. Se vc quizer me passe seu e-mail que passo pra vc a resposta da RF.

Bom dia, Katia.
Você poderia mandar a resposta da RFB.

Grato.

Bom dia Kátia!

Pode nos encaminhar a tua consulta aqui no Fórum!


Desde já, muito obrigada!

Bom dia Katia.

Compartilhe a consulta com todos, divulgue ela aqui neste tópico. Aproveito e verifico o que diz, pois, na receita de minha cidade recebi a informação de que não é necessário formalizar o pedido do RET para o minha casa minha vida.

Anderson

Katia, boa tarde

Por favor, nos envie aqui no Fórum a consulta que voce conseguiu na RF.

Grata.

Boa tarde, vou deixar aqui o resumo de tudo que estudei sobre o RET, o meu problema inicial é que a minha empresa era proprietária do imóvel, neste caso teríamos mesmo que fazer a afetação do terreno e seguir todos os procedimentos para participar do RET, mais o caso mais comum, que também é o meu agora é que minha empresa só foi contratada para fazer as unidades imobiliárias, então neste caso não preciso das formalidades para ingresso no RET, desde que conste no contrato firmado com a empresa que são obras do projeto MCMV e que as unidades sejam no valor de até 60.000,00, simplesmente paga-se o imposto de 1% (1068)até dia 10 do mes subsequente ao faturamento e na hora de incluir na DCTF voces podem olhar no ADE CODAC 38 de 09/06/2010, que está bem explicativo.
Abraços a todos.

Por conta do programa minha cada minha vida, a MP 497/2010 vem ampliando o beneficio fiscal da construção civil, com dedução de 1% nos impostos das vendas de 60mil p/ 75mil, então:

- se eu fizer uma casa de 80 mil faço dois cálculos, uma com o beneficio da redução e outro com 20 mil?;
- e outra, se houver vendido três casas num determinado mês e sendo q uma delas ultrapassou o limite do beneficio, faço o calculo em cima dela e outro com os valores restantes das outras vendas;
- ou, se eu superar os 75 mil, estarei automaticamente perdido o beneficio?
- e o recolhimento é de 1% sobre a receita, ou reduzo 1% sobre o total dos impostos conforme art.4 da lei 10.931/2004.

Desde já, agradeço.

Olá amigos, estou prestes a protocolar um processo de RET, na Receita Federal, gostaria de saber se o deferimento (aceitação) desse processo é imediato ou demora, se demorar alguem sabe me dizer quanto tempo demora?

Bom dia Renato,

A rapidez na análise dos processos de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às Incorporações Imobiliárias, depende do pessoal de cada Secretaria.

Vale dizer que depende unicamente da disponibilidade e boa vontade do pessoal do Centro de Atendimento ao Contibuinte (CAC). Aqui na 9ª Região Fiscal, via de regra, em dois dias se tem a aprovação (ou não).

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Bom dia a todos.

Saulo, quando a receita federal dá essa "Aprovação" que vc mencionou acima emitem algum documento ou é apenas verbalmente?
Por que aqui na minha região (Taubaté SP) o único comprovante que tenho é o protocolo de entrada do requerimento do "Termo de Opção ao Regime Especial" aplicado as incorporações imobiliárias. Após essa protocolização a receita apenas afirma se está "deferida" ou "indeferida" a entrada no RET. Porém não devolvem e nem emitem nenhuma documentação desse processo ao contribuinte. Já fiz 2 protocolos desse na receita e foram as mesmas coisas.


Anderson

obrigado Saulo, mais uma duvida, é realmente necessario abrir uma inscrição no CNPJ referente ao patrimonio de Afetação, ou posso fazer a contabilidade pela Matriz.

1- Com relação ao RET,qual o valor para o benefício de empresa que vai construir casas que estão enquadradas no programa minha casa minha vida? R$ 60.000,00 ou R$ 75.000,00.?

2-É obrigatório adotar todos os procedimentos para usufruir do benefício fiscal de 1%.?

3-É obrigatório CNPJ para cada obra ?

4-Contabilidade pela matriz?

minha empresa esta fazendo obra do programa minha casa minha vida a empresa é optanto do simples nacional , gostaria de saber como devo ou não optar pelo RET, POIS A CASA AQUI EM JOAO PESSOA - PB, SÃO DE FAMILIA POBRE NA PERIFERIA E NA MAIORRIA NÃO TEM NEMHUM DOC DO TERRENO

Oi Pessoal, tenho um cliente que esta construindo casas no programan MCMV, a caixa avaliou em 82.500,00 cada unidade, estou com dúvida se entra no RET ou não, so pode ser se vender casas no programa até 75.000,00 isso?

Bom dia Pessoal,

Uma empresa para a qual prestamos serviços iniciou a construção de unidades habitacionais onde foi feito o patrimônio de afetação e a opção pelo RET, no começo como estavam sendo vendidas na planta o valor estava abaixo dos R$ 75.000,00 por isso ela estava recolhendo o darf a 1%. A obra foi finalizada e a empresa ainda possui alguma unidades habitacionais e para vender hoje o seu valor ultrapassa os R$ 75.000,00. Minha dúvida é a seguinte a empresa pode fazer o recolhimento do DARF a 6% agora ou deve continuar recolhendo a 1%, mesmo, que o valor seja superior a R$ 75.000,00?

Boa tarde Maristela,

O beneficio de redução dos impostos e contribuições para 1% só foi concedido à empresas com os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009, contempla apenas imóveis com valor de até R$ 75.000,00 conforme § 6º, Artigo 4º da Lei 10931/2004 .

Uma vez que o imóvel já não se enquadre nestes parametros, não deve (nem pode) continuar sendo tributado pela mesma alíquota.

Quanto a possibilidade de incluí-los no Regime Especial de Tributação (RET) cabe consulta ao pessoal do CAC da Secretaria da Receita Federal mais próxima, com vistas a tomar conhecimento das providências que devam ser tomadas.

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Amigos,

Tenho uma empresa que está querendo optar por essa sistemática, os valores dos apartamentos estão entre R$ 190.000,00 a R$ 250.000,00 ele poderá optar por esse regime?

E outro questionamento, se meus imóveis estiver enquadrada neste valor até R$ 85.000,00 terei que criar um CNPJ para cada obra? criar cei? como é não entendi direito.

O valor de até R$ 75.000,00 será 1% de imposto em um único DARF 1068, se ultrapassar este valor é de 6% no DARF 4095 até quanto este valor vai?

Estas aliquotas serão aplicadas por cada unidade do ímovel vendida ou do valor final no mes? Se ultrapassar total das vendas no mes acima de 75mil será usada 6% se nao ultrapassar os 75mil no mês usa os 1%?

Abraços.

Boa noite Franklin,

Na mesma ordem aposta por você:

- Só podem aderir ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) imóveis de valor até R$ 75.000,00 (Nova redação dada ao § 7º, Artigo 4º da Lei 10931/2004 pelo Artigo 29 da MP 497/2010 )

- O valor (repito) é de 75.000,00, vale dizer que imóveis no valor de R$ 85.000,00 não se enquadram no referido benefício

- Imóveis cujo valor for superior aos R$ 75.000,00 estão totalmente fora do beneficio, ou seja, não existe duas aliquotas para o mesmo imóvel. Nestes termos se o imovel vale (por exemplo) R$ 90.000,00 você não pode tributar R$ 75.000,00 a 1% e os outros R$ 15.000,00 a 6%

A tributação sem o PMCMV (1%) ou o RET (6%) obedecerá a do Lucro Presumido ou Lucro Real.

- Naturalmente o beneficio se dá sobre o imóvel e não sobre o total das receitas, isto significa dizer que se você vende dez imóveis de mesmo valor, terá uma receita bruta de R$ 750.000,00 e a tributação continuará reduzida a 1%.

- Cada imóvel que for inscrito no PMCMV deverá ter o patrimônio afetado registrado em Cartório, inscrito no CNPJ e com registro especial na Receita Federal.

Promova pesquisa no Banco de Dados do Fórum acerca do assunto. Estou certo de que obterá as respostas que procura, pois este assunto já foi muito comentado.

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Olá Saulo Heusi, a qnt tempo não o vejo..!!

Entendi toda sua explicação, passei hoje o dia inteiro vendo a respeito disto! E agradeço muito sua disponibilidade e vontade de explicar.

Você tem algum contato msn, skype? Eu e o rufino dentre outros trocamos informacoes por esses meios de comunicação

Abraços

Boa tarde Franklin

Em tempo:

A Medida Provisória 556/2011 alterou (entre outras) a Lei 12024/2009, que passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 2º Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a um por cento da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

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Saulo,

Eu posso fazer em qualquer imóvel o patrimônio de afetação? ou esse titulo só cabe ao programa MCMV? ou seja, se eu tiver um imóvel no valor de R$ 200.000,00 e quero fazer esse patrimônio de afetação, tem como?

Abraços

Boa tarde Franklin

O Patrimônio de Afetação pode ser criado para imóveis de qualquer valor. A finalidade precípua da instituição da Lei 10931/2004 foi a de solucionar o principal problema existente até sua sanção pelos compradores de imóveis em construção.

Este problema consistia no fato de que os investimentos realizados por compradores de unidades em construção ou na planta, eram contabilizados como patrimônio da incorporadora/construtora.

Assim, na maioria dos casos havia "uma mistura" de patrimônios. O risco do investidor era maior, pois se fosse decretada a falência da incorporadora o patrimônio dos adquirentes daqueles imóveis era utilizado para cobertura de passivos da incorporadora falida e naturalmente ficavam obrigados a se habilitarem como credores da massa falida.

Daí a criação do chamado Patrimônio de Afetação que nada mais é do que um novo regime jurídico tributário e contábil que acima de tudo é opcional. Este regime visa desvincular as responsabilidades das incorporadortas das dos adquirentes dos imóveis.

Isto porque este sistema fundamenta-se no Princípio Contábil da Entidade, cuja principal premissa é a de que os patrimônios não se misturam, ou seja, cada uma das entidades terá seu patrimônio controlado separadamente

Paralelamente cria-se um diferencial significante para as incorporadoras que podem usar (e usam) a oferta desta "garantia" aos novos adquirentes de suas unidades imobiliárias.

Em tempo: para adesão ao RET e ao PMCMV a afetação do patrimônio é obrigatória.

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Saulo Heusi, boa tarde!

Entendi tudo perfeitamente e sai analisando tanto as leis como as IN´s da RFB e não vi nada a respeito do adicional do IR.

Quer dizer que, se a minha empresa é optante pelo lucro presumido e se passar o valor dos R$ 60.000,00 trimestrais ele pagará também o adicional de 10%? ou o adicional já vai está incluso na alíquota de 6%?

Outro ponto, como ficara a DCTF, DACON dessa empresa? você tem algum modelo desses arquivos para poder analisa-los?

meu Email e msn é @Oculto

Abraços

Boa noite Franklin

Art. 4º Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de:

I - IRPJ;

II - CSLL;

III - Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV - Cofins.

§ 1º O pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas de que trata o caput aplica-se a partir de 31 de março de 2009, inclusive em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente.

Art. 6º Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 6% (seis por cento) de que trata o caput do art. 4º serão considerados:

I - 2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento) como Cofins;

II - 0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III - 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento) como IRPJ; e

IV - 0,98% (noventa e oito centésimos por cento) como CSLL. ( IN RFB 934/2009 ) (eu grifei)

O § 1º do Artigo 4º é claro e dispõe sobre dois aspectos importantes:

1 - O pagamento mensal é equivalente a 6% das receitas, ou seja, não há qualquer menção ao adicional do IRPJ que neste caso não existe, e

2 - o imposto incide sobre as receitas mensais. Significa dizer que a empresa adotará o regime de caixa para o pagamento dos tributos e contribuições que compõem o RET

É natural que não haja o adicional do IRPJ, pois se houvesse, a tributação pelo Lucro Presumido sem a opção pelo RET para o comércio de bens imóveis, que totaliza 5,93% ou (IRPJ 1,20%, CSLL 1,08%, PIS e COFINS, 3,65%) sem o adicional, ainda seria menos onerosa do que o RET e não haveria "vantagem" alguma, pois não haveria incentivo.

Reposta a sua pergunta:
As receitas mensais decorrentes da alienação de imóveis de patrimônios afetados sujeitos ou RET terão a carga tributária reduzida a 6%. As receitas decorrentes da alienação de imóveis não sujeitos ao RET ou a PMCMV terão a carga tributária normal de empresas do lucro presumido, portanto sujeita também ao adicional do IRPJ.

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