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FÓRUM CONTÁBEIS

TRIBUTOS FEDERAIS

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RET e Patrimonio de Afetação

há 7 anos Terça-Feira | 5 junho 2012 | 11:12

Bom dia pessoal,
Li esse artigo e achei interessante passar aos colegas.

Para usufruir do benefício de recolhimento unificado do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) , da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL), da Cofins e da contribuição para o PIS-Pasep, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), a construtora deve apresentar o termo de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET)?

Não. O pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do PMCMV prescinde de qualquer termo de opção, viabilizando-se essa modalidade de pagamento com o atendimento de todas as condições previstas na Seção II da Instrução normativa RFB nº 934/2009 .

(Instrução Normativa RFB nº 934/2009 , Solução de Consulta Disit nº 50/2011 - 1ª Região Fiscal - Distrito Federal, Goiás, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Tocantins)

Usuário VIP
há 7 anos Terça-Feira | 5 junho 2012 | 16:33

Boa tarde Jeancarlo,

Interessante e de grande valia a referida informação.

Entretanto as Secretarias da Receita Federal continuam exigindo a adesão ao RET para usufruir do beneficios trazidos pelo PMCMV.

Você poderia, por favor, citar a fonte de tais informações para que os interessados possam fundamentar a desnecessidade de tal adesão?

...

há 7 anos Terça-Feira | 5 junho 2012 | 18:51

Senhores, a questão da opção de pagamento dos impostos unificados não é tão simples assim. No início desse ano, fizemos recolhimento desse imposto (alíquota de 1%) sem dar entrada no patrimônio de afetação. Simplesmente geramos a DARF no código 1068 e efetuamos o pagamento.
Fomos até à Receita e nenhum fiscal soube nos dizer se era ou não preciso fazer o patrimônio de afetação (na verdade não sabiam nem do que se tratava).
Resumo da estória: dois meses após o pagamento, por puro medo, fizemos as alterações de DARF e recolhemos os impostos ABSURDOS e ABUSIVOS de sempre.
Todas as caracteríscas do imóvel vendido foram enquadradas nas regras da Instruão Normativa, o imóvel foi enquadrado no PMCMV pela Prefeitura e pela Caixa Federal, mas, infelismente, NINGUÉM sabe dizer se podemos ou não efetuar o recolhimento com alíquota de 1% (RET).

há 7 anos Terça-Feira | 5 junho 2012 | 22:18

Boa noite Saulo,
Claro, a fonte da informação é a IOB, tenho o iob online regulatório, e sem muita pretensão de achar alguma coisa mais específica, fui fazer uma pesquisa e fui contemplado com essa grande informação, tive que passar para os colegar, pois sei que esse RET tira o sono de muita gente.

Um abraço a todos.

há 7 anos Quinta-Feira | 16 agosto 2012 | 17:36

Saulo, uma incorporadora que compra os lotes, constrói as casas, vende pelo PMCMV por até R$ 85.000,00 precisa fazer a afetação do patrimônio para aderir ao RET? Não seria apenas para as unidades vendidas na planta ?

Usuário VIP
há 7 anos Sexta-Feira | 17 agosto 2012 | 08:54

Bom dia Amilton

A opção pelo RET será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, previstos no Artigo 2º da IN RFB 934/2009,:

I - Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, atendidas as condições previstas nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 10.931/2004.

II - Inscrição de cada “incorporação afetada” no CNPJ, vinculada ao evento 109. Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação.

III - Apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil - DRF ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária - DERAT com jurisdição sobre o estabelecimento-matriz da pessoa jurídica.


Nota
O "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias" consta do Anexo ùnico da citada normativa.

...

há 7 anos Sábado | 18 agosto 2012 | 02:00

Muito obrigado pela resposta Saulo.
Sua resposta pontua exatamente os requisitos da lei para o enquadramento da aliquota de 1%.
O legislador é que não vislumbrou que atrelar a aliquota de 1% que atende a construções de residencias para a população de baixa renda ao RET, não impulsiona as pequenas empresas que constroem casas fora dos centros urbanos, não sendo edifícios com grande quantidade de unidades, e que atendem a uma parcela importante da população de baixa renda localizada nas cidades do interior. Essas empresas constroem com capital próprio, e as vendem prontas, com todos os requisitos de financiamento da CEF, quais sejam sem nenhum ônus sobre as casas, sejam municipais, estaduais, federais, previdenciários e trabalhistas e com o devido habite-se. Quando essas exigencias não são cumpridas, a empresa não recebe o valor da venda junto a CEF, não havendo risco para os compradores. Dessa forma, não tem razão para haver a afetação de patrimônio. Até mesmo porque o habite-se, averbação da construção e registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos
adquirentes são os requisitos para o patrimônio ser desafetado, e ocorrem antes do pagamento do valor da venda, quando não há mais risco para o comprador.
Na minha opinião, o legislador deveria atrelar a opção ao RET para a concessão do imposto de 1% somente nos casos de incorporação, onde o imóvel pode ser vendido na planta, e toda a segurança aos mutuários deve ser garantida.

Mas o que vale é o que está escrito, e o que está escrito foi muito bem explanado na sua resposta.

Apenas gostaria de saber o custo da de um termo de afetação de patrimônio, pois me disseram que os honorários advocatícios são elevados para a confecção do mesmo, visto que é um contrato que vai estabelecer exatamente como o patrimônio da incorporação será legalmente desvinculado do patrimônio da incorporadora. Foi me dito, por exemplo que para menos de 5 unidades residenciais, o custo seria maior ou igual ao desconto de 5%.

Muito obrigado pela atenção, presteza e exatidão da resposta. O sucesso deste fórum é motivado pela participação de pessoas como Vossa Senhoria, que buscam ajudar àqueles que procuram o aumento do conhecimento, a discussão objetiva e a troca de experiências.

Usuário VIP
há 7 anos Domingo | 19 agosto 2012 | 10:00

Bom dia Amilton,

Você não precisa (necessariamente) de um advogado para elaborar o "Termo de afetação de patrimônio" ou o "contrato que vai estabelecer exatamente como o patrimônio da incorporação será legalmente desvinculado do patrimônio da incorporadora", seu contador encarregar-se-á disto.

...

há 7 anos Segunda-Feira | 20 agosto 2012 | 11:05

Bom dia Saulo,

ainda não consegui ver nenhum modelo "Termo de afetação de patrimônio" na internet.

Fiz uma consulta com um contador aqui em Natal, diga-se de passagem, demonstrou bom conhecimento, totalmente alinhado com suas informações prestadas neste fórum. A única coisa que realmente ficou pendente, era de que eu procurasse um advogado para tratar sobre o termo supracitado. Ele disse que talvez os honorários advocatícios custassem em torno de R$ 10 a 15 mil, e que talvez inviabilizasse meus planos. Como ele não apresentou a indicação de advogado, penso q não havia outros interesses da parte dele, inclusive tive uma ótima impressão do profissional.

Concordo também com V.Sa. que por se tratar de um termo/contrato extra judicial, que será registrado em cartório, não há a obrigatoriedade de ser celebrado por um advogado.

Dessa forma, qual seria a sua sugestão para levar a cabo o termo de afetação, poderia contratar seus serviços para tal fim, ou apenas procurar outro profissional.

O meu projeto é construir de 10 a 14 casas de valor até R$ 80 mil, em um lote a ser divido em frações ideais (condomínio), ou ainda, loteamento, por meio de incorporadora, no regime de lucro presumido, lançando uma incorporação imobiliária, afetando o patrimônio e optando pela RET, e, com isso, valendo-me do 1% de recolhimento de impostos do PMCMV até 31 de dezembro de 2014.

Desde já, agradeço tada a atenção dispensada.


Usuário VIP
há 7 anos Segunda-Feira | 20 agosto 2012 | 12:44

Boa tarde Amilton,

Uma vez que seu contador prefere não elaborar, você pagará (se muito) não mais que R$ 1.000,00 a qualquer advogado para elaborar o "Termo de Afetação de Patrimônio", consulte-os.

Alternativamente é aconselhável que procure outro contabilista que o atenda de conformidade com suas expectativas inclusive no tocante ao referido contrato. Quero crer que não terá dificuldades neste sentido.

...

há 7 anos Terça-Feira | 21 agosto 2012 | 18:45

Saulo Heusi, boa noite

Estive lendo sobre o tema (RET) e tudo que está escrito acima, mas ainda fiquei com duas dúvidas:
1- estou abrindo uma incorporadora (de capital privado) com o objetivo de fazer casas para vender pelo plano MCMV, mas serão casas com valor de venda acima R$75.000,00 (ou seja, não se classificam como imóveis de interesse sociais) e portanto entendo que posso optar pelo RET, mas dessa forma a carga tributária que irá incidir sobre minha empresa será de 6% da receita, certo?

2- Outra dúvida (de leigo) ao optar pelo RET, estou deixando de optar pelo Simples Nacional / Lucro Presumido ou Lucro Real, certo?

Desde já agradeço muito a sua atenção,

Usuário VIP
há 7 anos Quarta-Feira | 22 agosto 2012 | 07:40

Bom dia Alexandre,

Exatamente!.

1 - Caso não se enquadre no PMCMV e opte por beneficiar-se do RET, a carga tributária federal totalizará 6%.

2 - O RET é um regime especial tributário, não um sistema tributário propriamente dito, ou seja, sua empresa deverá ser tributada pelo Lucro Presumido ou Real - não pode ser Simples Nacional - e ao mesmo tempo aderir ao RET.

Se assim é, qual é a "vantagem" em optar pelo RET se no Lucro Presumido a tributação é de 5,93% e no RET 6%?. A vantagem está justamente na ausência do Adicional do Imposto de Renda que no Lucro Presumido incide sobre a parcela de Lucro que exceder a R$ 20.000,00 multiplicados pela quantidade de meses do período.

Em outras palavras:
No Lucro Presumido você tem mais 10% de Adicional do imposto de renda sobre a parcela de lucro que exceder a R$ 60.000,00 no trimestre e no RET não existe tal adicional.

Vale dizer que se seu lucro presumido (trimestral) não for superior a R$ 750.000,00 - (750.000,00 x 8% = 60.000,00) - a referida "vantagem" deixa de existir e como você não irá enquadrar-se no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), não lhe será interessante aderir ao Regime Especial de Tributação (RET) até porque a adesão não é obrigatória.

...

há 7 anos Quarta-Feira | 22 agosto 2012 | 10:13

Bom dia Saulo,

Gostaria realmente de agradecer sua atenção, não só pela resposta à minha pergunta acima, mas também aos vários outros posts que você fez nesse site, muitos deles estão sendo úteis pra mim.

Você deu um exemplo acima das vantagens e desvantagens da gente optar pelo Lucro Presumido e aderir ou não ao RET. E no caso de optarmos pelo Lucro Real e aderir ao RET, você vê vantagens nisso?

Mais uma vez, obrigado pela atenção.

Usuário VIP
há 7 anos Quarta-Feira | 22 agosto 2012 | 11:26

Bom dia Alexandre,

Estão obrigadas a opção pelo Lucro Real as empresas cujas receitas anuais ultrapassem o total de R$ 48.000.000,00 entretanto nada o impede de adotar este regime tributário mesmo não sendo obrigado a adoção.

Em termos gerais só será mais vantajoso para você optar pelo Lucro Real se suas despesas representarem mais do que 92% de suas receitas.

Eu explico:
No Lucro Presumido o IRPJ e a CSLL incidem sobre a presunção de lucros, ou seja, o governo presume um percentual de lucro para estas empresas. No caso de incorporadoras esta presunção é de 8%. Vale dizer que para todos os efeitos quer a empresa tenha apurado lucro (ou não) o governo tributa sobre uma presunção de lucros na ordem de 8% do total das receitas

No Lucro Real a tributação do IRPJ e da CSLL se dá sobre o lucro real propriamente dito. Este lucro é apurado da seguinte forma: Receitas menos os custos e despesas igual o lucro contábil que será posteriormente ajustado pelas adições, exclusões e compensações permitidas em lei.

Vale dizer que quanto maior for o total dos custos e ou das despesas, menor será o lucro real. Em outras palavras, se seus custos e despesas não forem superiores a 92% das receitas, é mais vantajoso optar pelo Lucro presumido que (no seu caso) considera um lucro de 8%.

Se persistirem dúvidas torne a entrar em contato.

...

há 7 anos Terça-Feira | 25 setembro 2012 | 11:24

Bom dia Saulo,

Andei lendo sobre o tema. Quanto ao 'embate' que só pode optar pelo RET a incorporadora, segundo o texto da Lei 12.688, não poderia ser aceitável a inclusão também da Construção e não somente da Incorporação?

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Art. 31. O caput do art. 2o da Lei no 12.024, de 27 de agosto de 2009, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 2o Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Desde já agradeço a atenção!

Usuário VIP
há 7 anos Terça-Feira | 25 setembro 2012 | 11:39

Bom dia Luciano

A construção de casas no Programa Minha Casa Minha Vida só é permitida a incorporadoras, mesmo que estas contratem a construção junto a terceiros, ou seja, para todos os efeitos a construtora é a incorporadora e não apenas construtora.

Vale dizer:
A condição para beneficia-se do Regime Especial de Tributação é a afetação do patrimonio a ser efetivado pelas incorporadoras propriamente ditas.

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há 7 anos Quarta-Feira | 26 setembro 2012 | 11:24

Bom dia Saulo,

Agradeço muito pelas informações. É muito nobre de sua parte auxiliar o pessoal do fórum.

Vou aproveitar mais um pouco da sua boa vontade, pois procurei aqui na cidade quem pudesse me ajudar e não encontrei ninguém - ainda!

Falei com a Prefeitura. Eles são apenas os organizadores, apesar de estarem como contratantes. O terreno está em posse da Cohapar (Companhia de Habitação do Paraná) e o cliente aqui do escritório é o Contratado. São 49 casas, no valor de 1.98 milhões. As casas serão "repassadas" pela Cohapar e financiadas pelo programa Imóvel na Planta FGTS, que ainda não descobri se faz parte ou não do PMCMV.

Como é a Cohapar a dona do terreno e também fará a seleção dos mutuários da Caixa Econômica eu posso considerar como uma incorporação do meu cliente? E é possível que ele registre a Afetação mesmo não sendo o 'dono' do terreno?

Agradeço sua ajuda. Pois agora eu fiquei mais em dúvida do que antes!

Usuário VIP
há 7 anos Quarta-Feira | 26 setembro 2012 | 11:50

Bom dia Luciano,

A afetação do imóvel se dá via Escritura Pública de Afetação registrada no Registro de Imóveis (cartório), certamente não será possivel registrá-la se o imóvel não é do pretendente, a menos que tenha recebido mandato por instrumento público do proprietário ou do titular do direito á sua aquisição, para alienar as frações ideais do terreno correspondentes às unidades autônomas a serem construídas.

...

Usuário VIP
há 7 anos Terça-Feira | 9 outubro 2012 | 14:13

Boa tarde Tarcio

Art. 2º A opção da incorporação imobiliária no RET, de que trata o art. 1º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados pela ordem em que estão descritos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II - inscrição de cada " incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) , vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

§ 1º O Termo de Opção de que trata o inciso III deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da RFB.

§ 2º Para efeito do disposto no § 1º, o Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

§ 3º Para fins do disposto neste artigo, será utilizado o formulário " Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação" , constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço <http://www.receita.fazenda.gov.br>.


Fonte: IN RFB 934/2009

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há 7 anos Quinta-Feira | 18 outubro 2012 | 20:06

Boa noite a todos!
Gostaria de saber o entendimento de recebimento para tributação do RET 6%. Este recebimento e o valor que entrou no banco ou valor total da parcela? Mesmo que tenha dado descontos condicionais na parcela e tenha recebido o valor menor da parcela pelo motivo do desconto?
Já agradeço a todos pela atenção

Usuário VIP
há 7 anos Sexta-Feira | 19 outubro 2012 | 08:03

Bom dia Wallison

O RET incide sobre a receita mensal da empresa referente a cada incorporação submetida ao regime

Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)

I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;

II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;

III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e

IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.


Fonte: Lei 10931/2004

...

há 7 anos Sexta-Feira | 19 outubro 2012 | 08:57

Bom dia Saulo Heusi!
Muito obrigado por ter respondido tão rápido, segue então meu entendimento, poderia dizer se esta de acordo ou não?
Estamos em um debate aonde eu conservo que o valor tributável para o RET e a totalidade do recebimento no banco não importa o tipo de receita que esta classificado. Ex: Tenho uma prestação de 1.000,00 reais com data de vencimento em 31/10/2012 do Jose, mais no contrato do Jose fala que caso o mesmo venha pagar antecipado a prestação para o dia 19/10/2012 ele vai obter um desconto de 20%. ( desconto condicionado pois esta no contrato). O mesmo me paga a parcela dia 19/10/2012 então automaticamente vou emitir um boleto com valor total 1.000,00 - 200,00 ( desconto condicional)= 800,00 reais recebidos. ( no meu entendimento a base de calculo para o RET e 800,00 reais).
Estou correto com meu entendimento da LEI 12.024 de 27 de agosto de 2009?
Desde já agradeço pela atenção!
Tenha um ótimo dia.

Usuário VIP
há 7 anos Sexta-Feira | 19 outubro 2012 | 09:12

Bom dia Wallison

Conceito de Receita Bruta
A receita bruta compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado auferido na operações de conta alheia, excluídas as vendas canceladas, as devoluções de vendas, os descontos incondicionais concedidos e os impostos não cumulativos cobrados, destacadamente do comprador ou contratante, e dos quais o vendedor dos bens ou prestador dos serviços seja mero depositário. (eu grifei)

Note que no entendimento da Receita Federal só se exclui o desconto se for incondicional, ou seja, descontos condicionados não devem ser excluídos da receita oferecida a tributação.

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há 7 anos Sexta-Feira | 19 outubro 2012 | 09:21

Bom dia Saulo!
Então resumindo na minha visão. O RET só tem benefícios para o comprador, para a empresa o beneficio e atrair o cliente para comprar uma obra aonde tem o RET, pois a mesma tem garantias a parte da ostensiva caso a mesma venha falir. Pois vou ter que tributar o PIS e COFINS até em receitas financeiras ou qualquer que seja o tipo de receita dentro do RET.
Obrigado mais uma vez.

Usuário VIP
há 7 anos Sexta-Feira | 19 outubro 2012 | 09:43

Bom dia Wallisson

Além do (convenhamos) considerável beneficio apontado por você, as empresas que aderiam ao Regime Especial de Tributação (RET) não pagam o Adicional do IRPJ que já está incluso nos citados 6%

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há 6 anos Terça-Feira | 18 dezembro 2012 | 09:51

Bom dia a todos!
Fui questionado quando posso fazer opção pelo Patrimônio de afetação e RET - Regime especial de tributação. No meu entendimento da lei vejo que posso fazer opção pelo patrimônio de afetação da mesma a qualquer momento mesmo que a obra já esteja em execução, mais já no caso da opção pelo RET no meu entendimento e da atendente da COAD (consultoria particular), temos o entendimento que a opção pelo RET não pode ser para obra já em execução e sim somente para obras na qual tenha somente registrado a incorporação e opção pelo patrimônio de afetação. Estamos corretos com nosso entendimento?
Muito obrigado a todos e um bom dia!

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