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TRIBUTOS FEDERAIS

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RET e Patrimonio de Afetação

Fábio Henrique Catelani Ferreguti

Fábio Henrique Catelani Ferreguti

Prata DIVISÃO 3, Não Informado
há 10 anos Domingo | 12 maio 2013 | 11:53

Bom dia nobres colegas,

Essa discussão é totalmente prazerosa e nos faz crescer cada vez mais.

Posso entender então que, a incorporadora que compra o terreno, constroi e vende (apos a casa pronta), também pode aproveitar os beneficios do RET, correto?

Fábio Henrique Catelani Ferreguti
Pedro Martins

Pedro Martins

Bronze DIVISÃO 2, Engenheiro(a)
há 10 anos Domingo | 12 maio 2013 | 16:12

Boa tarde!

Fábio, a incorporadora (precisa ter o CNAE 41.10-7-00 no CNPJ) que compra o terreno, constrói e vende (após a casa pronta), também pode aproveitar os benefícios do RET desde que faça:
1) a incorporação imobiliária do empreendimento (conforme Art. 32 da Lei 4.591/64);
2) Afetação do terreno(conforme IN 934/09);
3) Opção pelo RET (conforme IN 934/09).

A RFB só concederá o CNPJ específico para a incorporação se a incorporadora cumprir os passos acima, do contrário ela não libera o CNPJ. Se a incorporadora não cumprir os passos acima, embora esteja de FATO fazendo incorporação, não estará de DIREITO (legalmente) e por isso não terá acesso ao benefício (RET).

Art. 1º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.


Veja que o Art. 1º da IN 934/09 diz claramente "aplicável às incorporações imobiliárias" e por isso tem que ser de fato e de direito.

Bruno Lima

Bruno Lima

Iniciante DIVISÃO 2, Administrador(a)
há 10 anos Terça-Feira | 14 maio 2013 | 12:09

Bom dia!

Trabalho com contabilidade e em breve começarei a prestar serviços para incorporadoras.
Li bastante sobre as formas de tributação e o RET parece a melhor opção para o meu caso, mas ainda estou com algumas dúvidas:
Encontrei alguns modelos de contrato SCP e SPE onde era comum a presença de uma cláusula onde o titular da cota x receberia a unidade y ou a valor referente a venda da unidade Y.
Como isso é possível se o cotista figura como sócio? Ele não deveria receber apenas a distribuição do lucro na proporcionalidade de suas quotas?
Também vejo uma cláusula onde o titular do terreno não figura como sócio da SPE mas sim como permutante e que receberá em permuta as unidades Y. Para este caso o contrato ainda não foi registrado e a afetação não foi feita, fiquei na dúvida se a afetação do terreno pode ser feita sem figurar como sócio.
Agradeço se alguém puder me enviar alguma sugestão de leitura pois apesar de ter entendido a adesão ao RET não estou seguro da parte jurídica e contábil deste tipo de operação.

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 10 anos Terça-Feira | 14 maio 2013 | 14:39

Boa tarde Bruno

Agradeço se alguém puder me enviar alguma sugestão de leitura pois apesar de ter entendido a adesão ao RET não estou seguro da parte jurídica e contábil deste tipo de operação.

A seguir os três melhores livros que já pude ler acerca do assunto.

- Contabilidade na Atividade Imobiliária - Santos, Geronimo dos - 2ª edição - São Paulo - IOB 2012 - ISBN 978-85-379-1481-6

- Contabilidade Avançada para Industria de Construção Civil e Empresas Imobiliarias - Nunes, Antonio Carlos - Rio de Janeiro - Editora Ciência Moderna 2004 - ISBN 85-7393-351-8

- Construção Civil Aspectos Tributários e Contábeis - Teixeira, Paulo Joni - Porto Alegre - Alternativa 2009 - ISBN 978-85-87658-42-5.

Lei 10931/2004 Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.

...

JACQUELINE COSTA

Jacqueline Costa

Bronze DIVISÃO 4, Contador(a)
há 10 anos Terça-Feira | 21 maio 2013 | 16:58

saulo, você sabe me dizer porque não conseguimos incluir na DCTF receitas dos códigos 1098 e 4095 ref. patrimonio de afetação para um mesmo cnpj no mesmo mês ainda que os imóveis vendidos sejam de valores diferentes, uns no ambito do minha casa minha vida e outros não ?

JEFERSON DE ALMEIDA

Jeferson de Almeida

Prata DIVISÃO 1, Analista Contabilidade
há 10 anos Terça-Feira | 2 julho 2013 | 09:38

Ola pessoal, estou com uma duvida sobre a proibição de uma empresa incorporadora EIRELI de participar pelo RET, até onde sei as empresas EIRELI são equiparada as LTDA, mas com apenas um proprietário, o que achei estranheza em efetuar o pedido de CNPJ do Patrimônio de Afetação (código 109) junto a Receita Federal do Brasil através do programa CNPJ 3.6, foi negado pelo motivo que “evento não permitido para esta natureza jurídica” . se alguém com conhecimento mais aprofundado no assunto puder me esclarecer esta duvida, obrigado.
Obs. A empresa já tem o Temo de constituição do Patrimônio de afetação imobiliária averbado no registro do imóvel o qual esta em nome da empresa para a constituição do condomínio.

Fatima Oliveira Sousa

Fatima Oliveira Sousa

Bronze DIVISÃO 4, Analista Fiscal
há 10 anos Quarta-Feira | 31 julho 2013 | 11:57

Bom dia pessoal!
Estou trabalhando numa empresa de construção civil e temos algumas empresas incorporadoras que gostaríamos de apurar pelo patrimônio afetação RET, porém tenho algumas dúvidas. Alguém pode me ajudar? Muito obrigada!
Prezados, tenho algumas duvidas quanto à opção pela tributação de patrimônio de afetação (RET):

- Como é realizada a opção pelo RET pelas incorporadoras imobiliárias?

-Como se dará o pagamento dos tributos federais no Regime Especial de Tributação do patrimônio de afetação, aplicáveis às incorporadoras imobiliárias?

- O que compõe a base de cálculo desses impostos e quais são as alíquotas, os códigos de arrecadação e o vencimento?

- A opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) está sujeitas à apresentação da
Declaração DCTF e DACON?

-Qual é o prazo de utilização do benefício fiscal do Regime Especial de Tributação do patrimônio de afetação para as
Incorporadoras?

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 10 anos Quarta-Feira | 31 julho 2013 | 13:49

Boa tarde Fatima

Para obter as respostas que procura promova pesquisa no banco de dados do fórum (inclusive neste mesmo tópico).

...

CLARICE ROSANGELA C DA SILVA

Clarice Rosangela C da Silva

Bronze DIVISÃO 1, Encarregado(a) Fiscal
há 10 anos Quinta-Feira | 15 agosto 2013 | 16:24

Boa tarde

Hoje, tenho a seguinte:
Situação:

- Uma empresa construtora vende as suas casas ou Apto, pode ser 100 unidades ou 03 no caso, com imóveis com o valor sempre abaixo de 100.000,00 e todos financiados pela CEF no sistema MINHA CASA MINHA VIDA.
Pergunta:
1º) Para a empresa recolher os seus tributos a 1%, há a necessidade da empresa protocolar algum pedido especifico para isso, ou é só pagar na data e código especifico do DARF? ???

2º) Para a empresa optar pelo sistema a 1% no exemplo acima é obrigatório a construtora apresentar o termo de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET)??

Tenho como base as Soluções de consulta seguinte:
>> nº 050 de 05/07/2011 SRF
>> nº 074 de 27/07/2011 SRF
>> nº 309 de 02/03/2012 SRF
>> nº 154 de 02/08/2012 SRF
No aguardo!!!!

Reinaldo César Felisbino de Castro

Reinaldo César Felisbino de Castro

Prata DIVISÃO 2, Técnico Contabilidade
há 10 anos Sexta-Feira | 16 agosto 2013 | 08:28

Anderson os valores já foram atualizados, depois dos R$ 60.000,00 passou para R$ 85.000,00 e agora está em R$ 100.000,00.
LEI Nº 12.767, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2012.
“Art. 2o Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

"A felicidade não se resume na ausência de problemas, mas sim na sua capacidade de lidar com eles." (Albert Einstein)

Reinaldo César Felisbino de Castro
Espaço Contábil - Lagoa da Prata MG
saulo rahal

Saulo Rahal

Iniciante DIVISÃO 3, Engenheiro(a) Civil
há 10 anos Domingo | 18 agosto 2013 | 12:25

Bom dia a todos.
Primeiramente gostaria de declarar que o fórum é ótimo e muito esclarecedor.
De tudo que li até o momento na WEB, (e li todo o histórico postado neste fórum), entendo que este fórum de discussão trata do assunto de impostos e patrimônio de afetação, para os regimes especiais de tributação com finalidade de construção especial, de forma clara e objetiva.
PARABENS A TODOS OSPARTICIPANTES!!!!
Gostaria de apresentar minha duvida e saber se consigo uma opinião técnica sobre o assunto.
Antecipadamente agradeço aos comentários que vierem.

1-Sou um pequeno investidor e estamos planejando uma incorporação imobiliária para construção de casas no RJ, no município de Queimados.
2-A ideia é comprar terrenos, construir casas com recurso próprio, tirar o habite-se, averbar a construção das casas e vender com financiamentos da Caixa e BB.
3-Gostaríamos de usufruir do beneficio da lei para impostos sobre vendas das unidades.
4-Ratificando que as unidades serão vendidas somente após estarem averbadas após a construção, terminadas e devidamente aprovada pelos órgãos municipais ( habite-se).
5- Sabemos das variações e regimes existentes dos impostos– RET com impostos únicos de 4% para vendas de unidades habitacionais acima de R$ 100.000 e PMCMV de 1% para unidades habitacionais até R$ 100.000.
6-Estamos trabalhando com duas propostas para montagem das incorporações e estruturação jurídico/contábil:
6.1-Uma seria abrir uma SPE ( Sociedade de Participação Especifica ) colocando vários lotes nesta sociedade e ao final da incorporação dar baixa da SPE. Sabemos que teremos o custo de montagem da SPE, e depois o encerramento da Sociedade ao final da incorporação. Traz como beneficio do encerramento e consequentemente o final contábil do negocio, porem trás o custo de implantar a SPE , manter e sempre estar criando novas SPES , para cada grupo de terrenos que iremos fazer a incorporação. Para incorporações com VGV abaixo de R$ 1.000.000 é um custo relativamente grande.
6.2-Outra opção é montar a incorporação por uma SPC ( Sociedade por Cota de Participação ) com o CNPJ da construtora e fazer as incorporações com os registros contábeis separados do livro caixa principais da empresa , para cada uma das incorporações . Traz o beneficio dos custos de não ter que abrir, operar e não ter que fechar cada incorporação, porem não termina o negocio imobiliário definitivamente. Sempre deixa para traz alguma pendência.
7-Veja que até o momento não falamos em patrimônio de afetação .A ideia é de sempre construir com recursos próprios e ter a unidade averbada no momento da venda final. No maximo teremos nas duas opções, ( na SPE ou na SCP ), o terreno em nome da SPE ou no caso da SCP, o terreno em nome da construtora, todas registradas no RGI local .
8-Outra questão que estamos estudando é com relação ao CEI da obra para obras do PMCMV ou obras que enquadram como em habitações populares . Aqui no Rio , me parece que NÃO esta sendo solicitado o habite-se condicionada ao CND da obra . Isto facilita bastante o processo de venda e liberação final da unidade , pois não ficamos reféns de praticas no mínimo questionáveis do passado . Porem não se pode abrir mão do depósito do valor devido na inscrição do CEI da obra evitando os fantasmas legais , após conclusão da incorporação.Para casas com menos de 60 m², me parece que tem legislação especifica .Estamos ainda estudando esta questão.
9-Caso tenham algo para que possam me ajudar na formação de uma opinião sobre a estruturação , serio ótimo.
Obrigado desde já
Saulo Rahal

Engenheiro Civil
Rio de Janeiro
[email protected]
Valter Nascimento

Valter Nascimento

Iniciante DIVISÃO 2, Advogado(a)
há 10 anos Segunda-Feira | 19 agosto 2013 | 16:44

Boa Tarde a todos os membros da comunidade.

Gostaria de obter a resposta a um questionamento.

Um terreno adquirido por uma incorporadora e pago de maneira parcelada pode ser afetado para fins do Regime Especial de Tributação?

ARGEMIRO CARLOS DE H FILHO

Argemiro Carlos de H Filho

Bronze DIVISÃO 4, Contador(a)
há 10 anos Segunda-Feira | 19 agosto 2013 | 17:53

ola a todos, estou com a mesma duvida da Jacqueline Costa, se alguem puder me ajudar... segue a pergunta dela. obrigado.

"saulo, você sabe me dizer porque não conseguimos incluir na DCTF receitas dos códigos 1098 e 4095 ref. patrimonio de afetação para um mesmo cnpj no mesmo mês ainda que os imóveis vendidos sejam de valores diferentes, uns no ambito do minha casa minha vida e outros não ?"

Valter Nascimento

Valter Nascimento

Iniciante DIVISÃO 2, Advogado(a)
há 10 anos Terça-Feira | 20 agosto 2013 | 11:41

REITERANDO E EXPLICITANDO MELHOR MINHA SOLICITAÇÃO ANTERIOR.

Caros colegas, apesar de pesquisar não encontrei resposta a um questionamento.

Um terreno adquirido por uma incorporadora e que está sendo pago de maneira parcelada pode ser afetado para fins do RET?

Grato.

saulo rahal

Saulo Rahal

Iniciante DIVISÃO 3, Engenheiro(a) Civil
há 10 anos Terça-Feira | 20 agosto 2013 | 11:52

Ola Valter.
Não sou da area .
Porem imagino que para o terreno ser colocado como patrimonio de afetação, para garantia do negocio , entendo que o mesmo tenha que ter escritura definitiva . Se for uma promessa de compra/venda, penso que legalmente máo seja permitido . Vamos aguardar que alguem com mais experiencia de uma opniáo mais exata.
abraços ;
saulo rahal

Engenheiro Civil
Rio de Janeiro
[email protected]
Valter Nascimento

Valter Nascimento

Iniciante DIVISÃO 2, Advogado(a)
há 10 anos Terça-Feira | 20 agosto 2013 | 16:14

Saulo, fico grato pela ajuda, mas sem sombra de dúvida deve haver alguma particularidade sobre o caso, pois eu já ouvi dizer que sim e que não, porém, todas as pessoas com quem falei não sabe citar uma fonte para sustentar o entendimento.

Assim, peço a ajuda para solucionar a questão relativa a possibilidade ou não, de afetação de um terreno adquirido por incorporado que está sendo pago em parcelas em duas situações:

1 - compromisso de compra e venda

2 - escritura definitiva com pagamento a prazo garantido, como por exemplo por promissórias.

No caso 1 se o vendedor do terreno anuir é possível a afetação?

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 10 anos Terça-Feira | 20 agosto 2013 | 16:42

Boa tarde Saulo,

Apenas por curiosidade; Por que a opção por uma Sociedade em Conta de participação (SCP) ou por uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) ao invés de optar por constituir uma incorporadora que pode ser também a construtora ou simplesmente terceirizar a construção, quais as "vantagens" que você vê nas duas primeiras opções?

A Sociedade em Conta de Participação ainda tem uma "justificativa", pois imagino que você será apenas o chamado "sócio oculto", o participante ou (se preferir) o investidor que deverá dividir parte dos lucros da empreitada com o sócio ostensivo. Quero crer que você tenha feito as contas e concluído que isto seja mais vantajoso do que constituir sua própria incorporadora.

Já a Sociedade de Propósito Específico (Artigo 981 do Código Civil) pode ser constituída tanto para execução de um objeto delimitado, quanto para o desenvolvimento de uma atividade contínua, ou seja, não será necessário "estar criando novas SPES , para cada grupo de terrenos que iremos fazer a incorporação" logo não difere muito de uma sociedade empresária incorporadora

Na realidade este assunto deve ser discutido na sala "Registro de empresas", é que me chamou atenção o item "6" de seu questionamento que trata das "propostas para montagem das incorporações e estruturação jurídico/contábil".

...

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 10 anos Terça-Feira | 20 agosto 2013 | 16:53

Boa tarde Valter

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) ( Lei 4591/1964)

Considerando que a afetação do terreno se dá no Registro de Imóveis, verifique no de sua cidade se é possível nas condições apontadas por você.

Se o Cartório permitir a Receita Federal não se oporá.

...

saulo rahal

Saulo Rahal

Iniciante DIVISÃO 3, Engenheiro(a) Civil
há 10 anos Quarta-Feira | 21 agosto 2013 | 04:59

Saulo Heusi, obrigado por seu comentario.

Realmente , a SPE não é a opção mais atraente.
A grande vantagem dela é de poder finalizar a operaçào imobiliaria com os socios participantes ao fim da etapa ( seja com um negocio imobiliario , seja com varios). Meu entendimento inicial era que deveria abrir uma SPE para cada incorporação imobiliaria , porem fica claro em seu comentario , que não há esta necessidade pois pode ser constituída tanto para execução de um objeto delimitado, quanto para o desenvolvimento de uma atividade contínua. Agradeço a informaçào!!!

A SCP, me parece ser uma boa opção para o meu caso , como investidor.
Ainda estamos estudando.

Abrir uma empresa incorporadora ou construtora , eu nào gostaria , pois cria um vinculo maior com os socios no processo. E no caso deste negocio que estamos iniciando , gostaria de colocar estas pequenas incorporações com inicio meio e fim, "enterrando o caixão" ao final da incorporaçào.

O que me foi proposto ontem , foi diferente e estamos analisando.
Foi comprar os terrenos em nome dos socios da incorporaçào, no caso eu (Pessoa Juridica) e a cosntrutora ( que alem de socia irá executar a obra), e depois , apos a conclusão da obra , devidamente averbada e com o habite-se da prefeitura, vender financiada pelo BB ou Caixa.
O que estamos estudando é se o orgão financiador paragara o valor do imovel apos a venda, para os titulares do terreno ( eu e o construtor ), separadamente.
Fomos ontem a Caixa para ver esta questão e nos foi informado que o pagamento pode ser em separado. Otimo !!!
Outra questão a ser entendida é se com esta operaçào , conseguimos nos enquadrar nas alicotas do RET ( 4%) e PMVMV ( 1%).
Com isto , apos o recebimento do valor da venda da unidade , com o pagamento da venda da unidade imobiliaria em separado para cada socio , cada um recolheria seus impostos devidos , separadamente , dentro da alicota permitida que estivesse enquadrado.
Ainda não tenho opnião formada sobre conflitos que esta estruturação pode vir a ter no futuro.
Estamos estudando.....
caso tenha algum comentario , seria muito bom.

Vou tambem acolher sua sugestào e colocar este assunto no forum pertinete que é a sala de "Registro de empresas" ;

obrigado
saulo rahal

Engenheiro Civil
Rio de Janeiro
[email protected]
Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 10 anos Quarta-Feira | 21 agosto 2013 | 14:30

Boa tarde Jean

Tanto o Regime Especial de Tributação RET), quanto o Programa Minha Casa Minha Vida (PGMCMV) são benefícios concedidos às incorporadoras independentemente do fato de serem tributadas pelo Lucro Real ou pelo Presumido.

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APARECIDA MOTA

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 10 anos Quarta-Feira | 21 agosto 2013 | 19:09

O que estamos estudando é se o orgão financiador paragara o valor do imovel apos a venda, para os titulares do terreno ( eu e o construtor ), separadamente.
Fomos ontem a Caixa para ver esta questão e nos foi informado que o pagamento pode ser em separado. Otimo !!!

1. Saulo Rahal - Qual foi a informação que recebeu? não entendi. A Caixa e o BB usam depositar o valor da venda do imóvel na conta do titular PF ou PJ. O terreno será comprado em condomínio?
2. Poderá abrir uma empresa incorporadora para realizar as vendas e optar pelo lucro presumido, a contabilidade é bem mais simples. O valor total de impostos será de 5,93% sobre a receita bruta (valor de transmissão do imóvel).
3. Caso queira optar pelo RET observe atentamente como deve ser a sua contabilidade. Deverá ser por empreendimento, separadamente, ou ainda em uma conta separada.
4. E antes de aderir ao RET deverá fazer a incorporação imobiliária do empreendimento no cartório de registro de imóveis e veja a lista dos documentos a serem entregues no Art. 32 da Lei 4591/1964. leia aqui
5. Somente com a Incorporação dos imóveis (sempre de 02 acima - (multiresidencial)é que poderá proceder ao Patrimônio de Afetação e depois obter o regime especial de tributação junto a RFB.

APARECIDA MOTA
Daniela Cristina dos Santos

Daniela Cristina dos Santos

Bronze DIVISÃO 5, Técnico Contabilidade
há 10 anos Sexta-Feira | 23 agosto 2013 | 15:52

Boa tarde,

Fui no Cartório de Registro de Imóveis para solicitar o Termo de Patrimônio de Afetação, mas além do requerimento me informaram que devo levar junto toda a documentação citada no artigo 32 da Lei nº 4591/1964,o artigo em questão refere-se a certidões, projetos, memoriais descritivos e outros. Gostaria de saber se alguém já fez este procedimento (averbação do termo de afetação) e se essa informação é, de fato, correta.

Daniela

ANA LUCIA BARBOSA DE ALMEIDA OLIVEIRA

Ana Lucia Barbosa de Almeida Oliveira

Iniciante DIVISÃO 1, Contador(a)
há 10 anos Sexta-Feira | 6 setembro 2013 | 14:11

Wallison, estou com a mesma dúvida. Um cliente meu já com obra em finalização está querendo saber se vale a pena registrar o terreno e a construção como patrimônio de afetação.E se pode pedir e recolher pelo RET, sendo que essa obra já vem sendo construída desde o ano passado, e somente com uma venda até agora.

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