RET e Patrimonio de Afetação

bom dia a todos .
A respeito do ret x patrimonio de afetaçao , estamos particando o seguinte:
Bases iniciais :
1- estamos construindo as unidades imobiliarias com recusros proporios;
2- o terreno esta em nome dos socios;
3- Estamos executando a obra atraves de um SCP , no cnpj da construtora.
4-O valor de venda do imoveis que estão sendo comercializados estào acima de R$ 100.000;
5- informamos a receita ( conforme formulario proprio da MP da RET), que irimaos nos adequar ao processo da RET , para permitir o imposto de 4 % sobre a venda.
6- as unidades serão vendidas prontas . Não serão vendidas antes de estar com habite-se e averbada.


Por conta disto :
1-estaremos recolhendo o percentual de 4% , conforme permite a tributaçào da MP 601 da RET .
2-Não existe a necessidade de fazer o registro do patrimonio (afetação), pois estamos construindo com recursos proprios . Nào estamos utilizando finaciamento da caixa pu BB.
3- Para vender a unidade pronta apos cosntruirmos , aprovar a obra na prefeitura ( habite-se) e averbar , criando uma inscrição municipal( com IPTU) para poder vender a unidade habitacional despois de pronta , ( Ufa....) , não tem sentido fazer a fetação do patrimonio , pois não tem risco para o agente financiador. A afetação do patrimonio so se faz necessário , quando o imovel esta com a cosntrução sendo fianciada pelo agente habitacional ( Caixa e BB ou outro ... ) , como garantia do financiamento.

Boa tarde Saulo,

Na mesma ordem aposta por você:

1 e 2 - Para pagar os tributos com aliquota diferenciada (4%) a empresa obrigatoriamente tem que optar pelo RET e para que haja a opção há que haver a afetação do patrimônio. É o que dispõe a legislação que rege o assunto:

Art. 1 o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Art. 2 o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1 o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei n o 4.591, de 16 de dezembro de 1964.( eu grifei)( Lei 10931/2004 )

3 -

1. Veja neste link como aderir ao RET. Passo a passo RET

Aparecida,
boa tarde.

O link indicado é de grande valia, pois além de sintetizar de forma abrangente e clara sobre os procedimentos para aderir ao RET, seguramente será de grande auxílio aos interessados, enriquecendo e muito o presente tópico.

A matéria indicada, sob o título RET - Patrimônio de afetação e PMCMV inscrição, opção e baixa no CNPJ é de autoria do Supervisor do Plantão da DRF/FOR Francisco Nilo Carvalho Filho e encontra-se publicada no site do CRC-CE.

Grato,

Olá Pessoal,

Estou começando a trabalhar agora com incorporadora e estou perdida.

Preciso começar entregando algumas declarações que o contador passado não entregou.

Vou começar pela DCTF

Por tratar-se de incorporadora CNAE 41.10-7-00 na hora de entregar a DCTF ela entra como situação especial?

Preciso entregar as declarações de 2009 a 2013 sem movimento.



Alguém pode me ajudar??


Obrigada

Atualmente qual o valor do imóvel (unidade) para que uma incorporadora possa aderir ao RET? 75 mil, 85 mil, 100 mil, 140 mil estou em duvida.

Bom dia Anderson

A Lei 12767/2012 elevou o valor do imóvel PGMCMV de 85.000,00 para 100.000,00

Art. 2º Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 27 de dezembro de 2012)

Lei 12024/2009

...

Bom dia,

Tenho uma dúvida, somos uma Incorporadora e iniciamos um empreendimento de venda de apartamentos na planta PMCMV.
Fizemos o Patrimonio de Afetação no início, mas não foi feita a opção pelo RET.
Como tivemos faturamento por alguns meses até a realização do RET, pagamos impostos pelo lucro presumido e só passamos a utilizar o benefío do 1% apartir do mês que protocolamos e tivemos o ok do RET.

Minha dúvida é os impostos pagos no lucro presumidos foram realmente "fundo perdido", como minha contabilidade me informou.

Muito obrigado!

Boa tarde Andrey

acabaram os 4% para o RET dos imóveis acima de R$ 100.000,00

Caem desoneração da construção e RET menor para incorporação

Não valem mais as disposições da MP 601, que havia diminuído de 6% para 4% o RET (Regime Especial Tributário) para a incorporação imobiliária feita no sistema de patrimônio de afetação, e determinado a substituição da contribuição previdenciária patronal de 20% sobre a folha de pagamentos das construtoras de edificações e de suas subcontratadas por uma contribuição de 2% sobre a receita bruta.

A MP 601 não foi apreciada pelo Senado e caiu por decurso de prazo – o último dia de sua validade foi 3 de junho de 2013.

Conforme fui respondido atualmente o valor do imóvel que se enquadra como construção do programa minha casa minha vida, para fins de adesão ao RET é de R$ 100.000,00. Mas tenho uma duvida a Caixa Ec. Federal considera o valor de R$ 140.000,00 para fins de financiamento no PMCMV ou estou equivocado? ou não tem a ver uma coisa a outra?

Instrui uma empresa a procurar informações no cartorio de imoveis o que é necessario para fazer afetação enviaram uma lista de documentos a providenciar pergunto Afetação/incorporação/Conversão de condominio é a mesma coisa?

O contador providencia somente o contrato social da empresa e o CNPJ do terreno a ser incorporado OK?

Ultima pergunta uma empresa que tem como atividade construção de edificios por não ter atividade de incorporadora consegue aderir ao RET?
.

Boa tarde Anderson

Muito obrigado pela ajuda!

Se a empresa construir imovel acima do valor de R$ 100 mil que é o valor do PMCMV Ex. 140 mil não conseguirá impostos no valor de 1%, porém, se aderir ao RET consegue impostos federais no percentual de 4%? e se não aderir ficará no lucro presumido com 6%?
Certo?

Boa tarde

Minha empresa está construindo e serão vendidas as casas pelo programa Minha Casa Minha Vida
Pelo que li na lei vejo que é bem vantajoso utilizar o Regime Especial de Tributação (RET)
Preciso saber:
1 - terei que fazer uma alteração contratual?
2 - os tributos serão como Lucro Presumido ou Lucro Real?
3 - terei que cadastrar a empresa no CEI?

Prezados,

Tenho 2 obras com patrimônio de afetação, os livros e contabilização são separados, conforme citado na legislação, os CNPJ´s foram abertos como 0002 e 0003. Mas e o registro destes livros, são necessários? A Junta disse que não pode registrar em função das afetações na terem NIRE.

Sabem me informar se procedo com o registro e onde?

Aguardo ansiosamente a resposta para a pergunta da Renata!

Eu inclusive estou em um dilema em como fazer meu sistema contábil imprimir os Livros em Separado para os CNPJs 0002 e 0003 e ao mesmo tempo ter estes mesmos lançamentos inclusos dentro do Livro Diário principal da Matriz de cnpj 0001.

Bom dia.
Temos um cliente aqui na contabiidade que é sócio ostensivo de uma SCP e aderiu ao RET. O fato de ele aderir ao RET impede que algumas declarações acessórias sejam confeccionadas como SCP, mas o cliente insiste em dizer que SCP pode ser RET. No SPED o exige que eu faça a transmissão de um arquivo Matriz (com a informação do RET) e de outro informando um arquivo de SCP sem movimento e zerado, porém o meu sistema integrado que é o Sistema Domínio não aceita esse tipo de parâmetro.
Gostaria de saber se afinal, a empresa que possui uma SCP ao aderir ao Regime RET não passaria a ter a condição somente de RET e ser contabilizada como tal?

Boa tarde pessoal.

Protocolei o "TERMO DE OPÇÃO PELO RET" na RFB em 13/12/2013, fiquei aguardando o "DEFERIMENTO" do processo conforme me orientou a minha consultoria. Agora no dia 15/04/2014 o processo foi alterado de "EM ANDAMENTO" para "ARQUIVADO". Tenho duas perguntas:

1ª) O termo "ARQUIVADO" quer dizer que foi deferido?

2ª) De acordo com a minha consultoria eu deveria esperar o deferimento desse processo para começar a recolher através do RET. Eles estão certos? Se não, a partir de que momento eu poderia utilizar o benefício concedido pelo RET?

Boa Tarde!

Alguem sabe me dizer no caso de uma empresa com ramo de Incorporadora (compra o terrreno, constroi e vende). Esta venda acontece só depois da construção pronta não vende na planta. Para esta empresa adquirir o RET precisará do termo de Afetação que registro no cartorio de imoveis?

Sim, a RFB exige esse Termo averbado na matrícula do imóvel.

Boa tarde a todos.

É minha primeira postagem no fórum, porém já venho o usando para consultas há algum tempo, nesse sentido só posso agradecer a todos os participantes, é uma excelente fonte de informações.

Já li muito sobre Patrimônio de Afetação e o RET, porém ainda me resta uma dúvida, ela já foi trazida por Pedro Martins, respondida por Saulo Heusi e complementada por Pedro Martins novamente nesse mesmo tópico, mas ainda não foi suficiente para meu entendimento.

Bem, minha dúvida:

Primeiramente, considerem uma incorporação devidamente registrada como patrimônio de afetação, beneficiada pela redução de alíquota dos tributos federais - PIS, COFINS, IRPJ e CSLL - frente a opção pelo RET e sem obrigações com instituições financiadoras.

Caso a obra seja concluída e registrados os contratos de compra e venda a PA seria extinta (conforme Art. 31-E, Inciso I da Lei 10.931 de 2004), logo não poderia fazer o reconhecimento das receitas pelo RET.

Assim, a pergunta que resta é: e os valores pagos a prazo referente a última unidade vendida?

1) Será receita da incorporadora e regido pelo regime tributário dessa (presumido/real)?

2) Será receita do extinto patrimônio de afetação e será regido pelo RET?¹


Desculpem a extensão da mensagem e agradeço sua contribuições desde já.

¹Segundo a CRC-CE: "A pessoa jurídica para baixar o CNPJ específico para o RET deve aguardar o último recebimento da(s) venda(s) de todo o empreendimento imobiliário, já a que empresa optante recolhe os tributos federais unificados com o respectivo CNPJ". Caso a lei traga uma consideração diferente eu entendo que o disposto pela CRC-CE não terá muita validade.

Saulo boa noite

vi também as resposta do Pedro Martins que foram muito esclarecedoras, mas fico ainda meio inseguro, quanto a aplicação da IN da Receita Federal relativo as unidades prontas, ou seja que ficaram no estoque, tiveram averbação no cartório, mas que ainda não tiveram os respectivos adquirentes; Foi embasado com o somatório do item I do art. 31-E da Lei 10.931/2004. O que vejo e temos que arriscar, pois não nada falando quando não aplicar o RET no caso de Incorporação Imobiliária de Empreendimento averbada no Cartório;

Tomando por base o Art. 1º da IN 934/2009
Art. 1º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Entendo que esta seria a resposta para o seu questionamento, ou seja, enquanto perdurarem os direitos de credito e obrigações do incorporador juntos aos adquirentes o RET continua; Visualize aqui que as parcelas da ultima unidade vendida tambem serão recebidas com tributação no RET;

Boa Tarde a todos, Li, reli, o tópico, e foi muito produtivo pra meu entendimento, estão todos de Parabéns,
Então,
Só me resta a seguinte dúvida:
Capítulo II
Do Regime Especial Aplicável às Construções no Âmbito do PMCMV
Art. 13. Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, de valor comercial de:
IV - até R$ 100.000,00 (cem mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.
§ 1º A opção pelo regime especial de tributação, de que trata o caput, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos...
Aqui na empresa compramos a area, desmembramos os lotes de forma individuais, construimos as casas, captamos clientes e financiamos junto ao banco, dentro dos moldes do PMCMV.
Valor até 100.000,00, estamos recolhendo em 1% o imposto.
A dúvida:
o Art. 13 do Capitulo II está me dizendo que a CONSTRUTORA CONTRATADA..., Isso não dá o entendimento que haveria um CONTRATANTE ESPECIFICO, para que eu seja considerado uma construtora? Ou posso considerar que o CLIENTE ou o BANCO (pra quem vendo as casas) é meu CONTRATANTE?

Magda, suponha o seguinte: eu, incorporador, compro um terreno e contrato a sua construtora para construir um unidade no âmbito do PMCMV. Sobre as receitas auferidas através desse contrato a sua construtora vai poder aplicar o Art. 13. Veja bem, é sobre as receitas auferidas pela prestação do serviço de construção. Não sobre as receitas que eu incorporador terei pela venda das casas. No meu caso, eu, como incorporador, preciso fazer a incorporação imobiliária e aderir ao RET para também ter acesso ao benefício. A título de esclarecimento geral: construtora NÃO compra terreno, constrói e vende, quem faz isso é incorporador. Construtora, na definição legal, presta SERVIÇO de construção, no seu balanço não figuram imóveis no seu ativo. Construtora não vende imóvel, quem vende imóvel é incorporadora ou imobiliária. No seu caso específico, você é incorporadora, embora você, pelo que entendi, construa suas próprias unidades.

Olá colegas,

Esse PA é mesmo cheio de duvidas, leio sempre esse tópico e ainda tenho duvidas. Vou compartilhar meu caso, para ver se há alguém parecido.

Trabalho numa Construtora e Incorporadora, tenho uma obra que não se enquadra no PMCMV, mas optamos pelo PA por exigências do investidor da obra e certas burocracias, já fizemos o termo de afetação no cartório, com data de 03/07/2014

A obra iniciou em janeiro/2014 , já tem CEI e recolhimento de INSS e despesas em geral.

Minhas duvidas:

Minha primeira duvida foi a partir do momento que optar por PA sou obrigada optar pelo RET e protocolar na Receita Federal (nos enquadramos na aliq. 4%)? Qual a data dessa opção ?
A partir do momento que protocolar o RET, será gerado um CPNJ filial para essa obra, como fica as obrigações e a contabilidade no caso de um novo CNPJ ?
E o que passou ? já que a obra está em andamento ?

Até agora estou fazendo uma contabilidade apartada da obra dentro da própria contabilidade da Construtora e Incorporadora, por conta do PA.
Mas como ficam os registros do livros ? para uma futura fiscalização ? como são as obrigações da contabilidade ?

Aqui na minha cidade e estado de SP é tudo muito novo, fui no plantão fiscal e eles não estão preparados para orientar. Fico pensando, como vão fiscalizar e pedir documentos se nem sabem do se trata ? kkkkk

Alguém com caso parecido, disposto a trocar ideias ?

Grata,

Karina

A contabilidade tem que ser feita a parte.
Compras, contratos, todos no CNPJ da filial.
E o que já passou, já passou. Só recebe o benefício dos 4% faturamento ocorrido após a regularização da opção.

Obrigado Andrey,

A contabilidade a parte que voce se refere é como se fosse uma nova empresa ? diário individual ? a junta vai autorizar essa autenticação do diário?

Mas só optando pelo RET para gerar esse novo CNPJ ?