RET e Patrimonio de Afetação

Alguem entregando ECF de empresa com Patrimonio de Afetação?

é necessário entregar uma ECF para cada Patrimonio Afetado?

Tenho uma Construtora ee Incorporadora e tenho um empreendimento de geminados... Eles estão prontos, averbados e com a Instituição de Condominios pronta..... gostaria de saber se posso fazer o Patrimônio de Afetação?

Bom dia a todos.
Estou fazendo pela primeira vez um processo de opção pelo patrimônio de afetação. Fiquei com a seguinte dúvida:
- O preenchimento da solicitação de dossiê digital de atendimento da Receita Federal, pede a Identificação do Interessado. Ali na identificação tenho que colocar a razão social e CNPJ da matriz ou colocar o titulo do estabelecimento(aquele que saiu no CNPJ da afetação - evento 109) e o CNPJ da Afetação?
Fico muito grata se alguém puder me ajudar.

Luciana

Olá Luciana,

Eu coloquei o CNPJ da matriz.

Boa noite caros colegas,


Essa história de RET -Regime Especial de Tributação gera muitasss duvidas...

As construções não afetadas no inicio podem optar pelo RET - Regime especial de Tributação, a construtora já iniciou a mesma com algumas receitas recebidas, declaradas e tributadas pelo lucro presumido.

Gente, bom dia!

- Você tem que informar o CNPJ da empresa optante pelo Ret, se for a filial, informa a o CNPJ dela.


Tenho uma dúvida, só unidades habitaconionais podem optar pelo RET? tenho um imovel que desenho construir e vender, não necessáriamente para fins residenciais, ainda sim posso optar pelo RET?

Boa Tarde!

Pertinente a este assunto que gostaria de alguns esclarecimentos.


Tenho uma empresa cuja atividade principal é incorporação e atividade secundária de construção, atualmente é providenciada a abertura de matrícula CEI para cada unidade que é construída, sabe me informar no caso de ser construído um empreendimento de maior porte, exemplo a construção de mais de 100 unidades se o procedimento será o mesmo, ou seja, abertura de matrícula CEI para cada unidade e o respectivo registro de funcionários a fim de compensação do INSS ao final da obra?

Um CEI sempre é referente a uma unidade imobiliária, no caso, uma matrícula imobiliária do CRI. Se forem construídas 100 casas em 100 terrenos, ou seja, cada terreno com uma escritura, sim, deverá ser aberto um CEI para cada unidade.
Caso sejam construídas várias casas em um terreno, em condomínio, será aberto somente um CEI, pois neste caso há apenas uma matrícula imobiliária, que será desmembrada em unidades autônomas somente após a conclusão da obra.

Prezados, Usuários VIP, Moderadores e Usuários várias estrelas, bom dia

Tenho 3 questões que não encontrei na lei nem neste fórum e que acredito serem importantíssimas sobre a apuração do RET referente à Distratos. acredito que suas considerações seriam esclarecedoras não só para mim mas também para todos os contabilistas do setor de incorporação imobiliária.

1 - A lei do RET 10931/2004 e IN 1435/2013, diz que devoluções/ distratos podem ser subtraídas da base de cálculo, mas quando, por exemplo, o empreendimento está no início do período vendas vendeu poucas unidades e distratou uma delas onde o valor desse distrato é maior que o valor recebido no mês, ou seja, minha BC ficou negativa; posso subtrair essa diferença em períodos de apuração posteriores? Acredito que neste caso não se trata de compensação, e sim de manutenção do crédito.

2- Outro exemplo parecido, é quando, não á mais valores a receber de clientes e a entrega da unidade foi há um mês atrás, e um cliente resolve distratar, a unidade volta para o estoque e já é vendida no mesmo mês, mas agora a venda é de uma unidade pronta, situação essa que a construtora não poderá tributar pelo RET e sim pelo presumido por ser unidade pronta, nesse caso na apuração do imposto presumido, a construtora poderá subtrair o distrato da base de cálculo do presumido? Tendo em vista que a base de cálculo é Faturamento (-) devoluções (a lei não condiciona a devolução ao tipo de tributação anterior).

3 - No caso em que um Empreendimento foi lançado para venda e tributado os valores recebidos, porém após poucos meses, o projeto foi abortado/ cancelado e devolvido o montante pago para os clientes, no mês do desfazimento do negócio teríamos um valor a ser abatido mas não teríamos base de cálculo par abater, nesse caso, poderíamos, em caráter de exceção pedir o ressarcimento/ restituição dos valores recolhidos no RET?

Boa noite senhores e senhoras

Estou com alguns problemas em relação a incorporadoras.
A partir de 2017, a Caixa Econômica Federal, só financiará casas construídas por pessoas jurídicas.
Um dos clientes constrói casas 2 a 2. Constrói duas casas vende; constrói mais duas e vende.
Minhas duvidas são as seguintes:
- Quem deve fazer o patrimônio da afetação?
- Para cada casa que construir terá que fazer o patrimônio da afetação?
- Como fica a tributação do RET a 6%?
- Como devo agir nesses casos?

Esses clientes são novos e o escritório de contabilidade onde trabalho não possui nenhum cliente e não tem nenhuma experiencia nisso.

Alguém pode ajudar???

Att,
Wagner Peres
(38) 9.9118-2275
@Oculto

Bom dia Wagner,
Vamos lá:
- Quem deve fazer o patrimônio da afetação? Resposta: o patrimônio de afetação deve ser feito em cartório pela empresa proprietária do terreno onde serão construídas as unidades imobiliárias.
- Para cada casa que construir terá que fazer o patrimônio da afetação? Resposta: a afetação é feita no terreno e não na unidade construída. Se num mesmo terreno forem construídas várias unidades, ainda assim a afetação é uma só.
- Como fica a tributação do RET a 6%? Resposta: a tributação pelo RET em unidades construídas dentro do plano Minha Casa minha vida é de 1%.
- Como devo agir nesses casos? Resposta: para se cadastrar no RET, a primeira medida é procurar o cartório e pegar o check list de documentos necessários para fazer a afetação do terreno. A afetação e inclusão no RET pode ser feito a qualquer momento durante a construção, tanto pela incorporadora, quanto pela construtora.

atenc.

Wagner Peres dos Santos Araujo bom dia!

Não existe mais tributação de Ret a 6%. Já foi mudado há algum tempo. Abaixo segue um material que tenho . Dê uma lida, acho que vai lhe ajudar.

A atividade de construção civil ou incorporação, demanda por parte dos gestores um amplo conhecimento técnico-burocrático, desde assuntos de registros iniciais da obra até a obtenção das certidões negativas finais, deferindo a regularidade de todo o processo.
Entre um desses assuntos que iremos destacar nesse estudo é o benefício fiscal contido na Lei 10.931/2004, o REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, conhecimento popularmente como RET ou Patrimônio de Afetação. Esse regime especial é sem dúvidas um dos maiores benefícios fiscais do seguimento de construção civil ou incorporações, porém o seu registro e manutenção exige atenção por parte dos empresários e contadores, como iremos explicar detalhadamente nos tópicos abaixo.
1. DEFINIÇÃO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Conforme artigo 31-A da Lei 4.591/1964 o patrimônio de afetação é a separação do objeto de incorporação imobiliária do patrimônio particular do incorporador, criando um novo patrimônio apartado. Essa separação patrimonial permite que em caso de solvência do incorporador a obra que está sendo executada não caia na massa falida, portanto, cria uma segurança jurídica aos proprietários, agregando maior valor a obra.
2. BENEFÍCIOS FISCAIS DO RET - ALÍQUOTAS
A incorporação submetida ao regime especial de tributação está sujeita ao pagamento unificado do PIS/COFINS/IRPJ/CSLL, nos moldes doSimples Nacional, com alíquotas finais de 1% ou 4% que incidem sobre o total da receita mensal auferida, incluindo nesse as receitas financeiras e variações monetárias, deduzidas as vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos (Art. 4º da Lei 10.1931/2004).
Essa diferença de alíquota de 1% ou 4%, ocorre devido ao tipo de empreendimento que está sendo construído. Conforme a Lei 10.931/2004 em seu Art. 4º § 7º se o objeto de incorporação for de interesse social, destinado à construção de unidades residenciais do Minha Casa Minha Vida (MCMV) de valor de até R$ 100.000,00 a empresa poderá utilizar a alíquota de 1% sobre a receita, caso o contrário enquadra-se na alíquota de 4%. Segue abaixo composição das alíquotas conforme Art. 8º da citada lei:
Impostos MCMV Outros
PIS 0,44% 1,71%
COFINS 0,09% 0,37%
IRPJ 0,31% 1,26%
CSLL 0,16% 0,66%
Total 1,00% 4,00%
Colocando na ponta do lápis, fica evidente a economia tributária que um empreendimento enquadrado no RET pode se beneficiar, por exemplo: a alíquota média no Lucro Presumido considerando os mesmos impostos é de 5,93% enquanto que no RET pode ser de até 4%, se a empresa apurar uma receita final de R$ 1.000.000,00, a economia tributária será de R$ 19.300,00 (59.300,00 – 40.000,00).
3. ASPECTOS FISCAIS
Elencaremos abaixo os principais aspectos fiscais que o RET fica sujeito, além dos já vistos anteriormente:
• Patrimônio da Incorporadora responde pelas dívidas do Patrimônio de Afetação, mas o inverso não (Art. 3º, Parágrafo Único, Lei 10.931/2004);
• O pagamento dos tributos é definitivo, ou seja, não gera qualquer possibilidade posterior de compensação pela incorporadora (Art. 4º, § 2º, Lei 10.931/2004);
• A tributação da incorporadora ocorrerá de forma separada do RET, portanto, a incorporadora continua sujeita as suas mesmas regras tributárias e apenas na receita do RET aplica-se as alíquotas vistas;
• O pagamento do imposto se dará de forma separada da incorporadora, com um CNPJ próprio, em um DARF no código 4095 ou 1068, com vencimento no dia 20 do mês subsequente ao da apuração, se esse for dia não útil, posterga o pagamento para o primeiro dia útil seguinte;
• Não poderão ser objeto de parcelamento os impostos devidos pelo RET (Art. 4º, § 6º, Lei 10.931/2004);;
• A incorporadora deve manter uma contabilidade separada para cada incorporação sujeita ao RET, podendo essa escrituração contábil ser em contas separadas no plano de contas da incorporadora ou em um livro próprio (Art. 4º, § 7º, Lei 10.931/2004);
4. CONSTITUIÇÃO DO RET
Para a constituição do patrimônio de afetação e obtenção do CNPJ é necessário o cumprimento dos seguintes passos:
1. Afetação do terreno e o objeto da incorporação registrado no Cartório de Imóveis;
2. Inscrição do objeto de incorporação na Receita Federal, no evento 109 (Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação). OCNPJ do RET será emitido como uma filial da empresa, porém com aspectos tributários de uma matriz;
3. Depois de obtido o CNPJ apresentar o Termo de Opção pelo RET via dossiê digital de atendimento.
Cumprido os procedimentos acima mencionados o Patrimônio de Afetação está legalmente constituído. Vale ressaltar que pode ser firmado um RET via uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) ou uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a empresa matriz não pode possuir débitos fiscais ou previdenciários.
5. COMISSÃO DE REPRESENTANTES
Como prevê a Lei 10.931/2004 e a Lei 4.591/1964 a comissão de representantes é um grupo formado pelo incorporador e no mínimo três adquirentes no qual se discutem assuntos pertinentes ao patrimônio afetado, como por exemplo, questões financeiras, econômicas, custos da obra, andamento do projeto, etc. Entretanto, a constituição dessa comissão de representantes não é uma obrigação, mas sim um direito das partes, na qual se formada o incorporador deve cumprir as seguintes obrigações conforme o Art. 31-D da Lei 4.591/1964:

“Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.”

Essa comissão de representantes tem o poder fiscalizar a obra e até de destituir o incorporador caso ocorram erros na administração do projeto, inclusive se houver atraso na execução da obra. A característica principal de um patrimônio de afetação é justamente essa, o seu aspecto “aberto”. Para conhecimento de todos os direitos e deveres das partes, sugerimos a lida dos artigos 31-A ao 31-F da Lei 4.591/1964.

6. EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Conforme o Art. 31-E da Lei 4.591/1964 o patrimônio de afetação extingue-se nas seguintes hipóteses:
“I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.”
7. Solução da Consulta Cosit nº 244
Segundo o entendimento da Receita Federal na consulta nº 244, as receitas auferidas pelo RET, somente estão sujeitas as alíquotas de 1% e 4% até a conclusão da obra ou as recebidas posteriormente, porém cuja a operação de venda foi realizada anteriormente a finalização do empreendimento.
Portanto, para a Receita Federal todas as receitas auferidas pelo RET nas vendas realizadas posteriormente a conclusão da obra, não se sujeitam mais a esse regime, devendo ser tributadas pelo seu regime normal de apuração.

Att.
Nivaldo

Wagner Peres,
É importante observar que para tributar pelo RET a venda das unidades deverá ser feita antes da averbação do "habite-se" na matrícula, após isto a tributação deverá ser aquela escolhida pela empresa (presumido ou real). Veja o item 7. Solução da Consulta Cosit nº 244, citado pelo colega acima.

Boa tarde

Agradeço a todos pelas informações. Serão de extrema utilidade.

Entretanto, NÃO NECESSARIAMENTE as incorporadoras farão parte do programa Minha Casa Minha Vida(MCMV), e serão tributadas pelo regime de Lucro Presumido.

Uma delas venderá as casa via financiamento da CEF e outra parte financiada e parte parcelada.

Quanto a apuração dos impostos se dará pelo regime de caixa via RET? E os percentuais somados será de 4%?

Obrigado pela força.
Att,
Wagner Peres

Boa tarde Wagner!


Exatamente isto, quando não alcançar o valor do PMCMV tributa-se a 4% observando o que Aparecida Mota salientou.


Att.

Nivaldo

Boa Tarde a todos,


Ainda tenho uma dúvida em relação a afetar ou não o patrimônio.
Tenho um cliente que é incorporadora e construtora ao mesmo tempo.
Um terreno grande foi loteado e sobre ele serão construidas casas para venda as quais podem ou não ser do MCMV, então ofereceremos à tributação de 1% ou 4%, conforme a faixa.
Minha dúvida é: a incorporadora precisará fazer a afetação de todos os terrenos que foram individualizados ou isso é dispensado?


Antecipadamente agradeço,

Prezado Sr. Nivaldo
Quanto a colocação do nosso colega Walter:
“Quanto a apuração dos impostos se dará pelo regime de caixa via RET? E os percentuais somados será de 4%?”
Se a incorporadora ou construtora não fizer a afetação a tributação será a normal do lucro presumido. Não se aplicando ai a alíquota de 4 %. Certo?

Reinaldo César Felisbino de Castro, boa tarde!

Corretamente, o RET só pode ser utilizado se fizer a afetação de patrimônio e a opção pelo RET na receita federal e o imóvel for vendido antes do Habite-se.
Pois se o imóvel for vendido após o Habite-se ainda que tenha todo o trâmite do patrimonio de afetação e do RET recolherá o imposto pelo lucro presumido.

Andréa Holovaty , boa tarde!


Vamos por partes:

1) A afetação do patrimonio será feita sobre os imóveis construídos para isto terá que apresentar um contrato de desmembramento detalhado - Casas, apartamentos. (somente terreno não tem afetação de patrimônio, e tbém não entra no RET)

2) Quando fizer o contrato com a Caixa Economica Federal eles já estipularão quais setores serão do PMCMV - estas construções serão tributadas a 1%, as que estiverem fora, serão tributadas a 4%.

3) Para recolher pelo RET, o correto é afetar o patrimônio em cartório e fazer a opção pelo RET na Receita Federal - (possui um trâmite meio trabalhoso)

4) A opção de afetar ou não é do seu cliente - uma vez afetado a contabilidade deverá ser feita à parte, e não poderá haver distribuição de lucros antes do encerramento da mesma . A Afetação do patrimônio preservará tanto o incorporador/construtor quanto ao cliente.

Att.
Nivaldo

Obrigado Nivaldo Pagotto

Abs

Boa Tarde Nivaldo,


1 - Entendo que somente o terreno não terá afetação, me expressei mal. Sobre os terrenos individualizados serão construidas casas e essas serão vendidas. Quando o cliente optar em comprar apenas o terreno, que também é possível, esse sim será tributado pelo regime presumido ou real;

2 - ok:

3 - ok;

4 - Em relação à contabilidade à parte e distribuição de lucros também não tenho dúvidas, mas quando diz que a opção pela afetação é do meu cliente não entendi, pois como respondeu no 3 pra eu recolher pelo RET preciso estar com o patrimônio afetado. Ou não é isso?



Grata,

Boa tarde, colegas.

Vale ressaltar que o Regime Especial de Tributação tem 3 características.

1º Poderá tributar a 1% a empresa Contratada para construir unidades do PGMCMV para uma incorporadora vendê-la.

- Observa-se que nesse 1º ponto, a empresa apenas presta o serviço de construção, o terreno não é dela, nem o direito de vender a unidade. Nesse caso, não é necessário a afetação do patrimônio, e a empresa que constrói poderá aplicar 1% sobre a o serviço praticado. Art. 2º da lei 12.024/2009.

2 º Poderá tributar a 1% o incorporador que afetar sua incorporação imobiliária. O conceito de incorporação imobiliário é um conjunto de edificações, ou seja, não se enquadra as casas individuais. Tem que ser um projeto de incorporação, com guarita, área comum, etc. Se o valor de apenas uma dessas unidades da incorporação imobiliária ultrapassar o valor permitido na lei, a incorporação perde o direito ao RET. Conforme lei 10.931/2004

3º Poderá tributar a 4% as empresas que submetam aos pré-requisitos do ponto nº 2 (afetação do patrimonio/ adesão ao DTE, termo de opção) mas que o valor da unidade ultrapasse o permitido, sem limites de preço.

Abraço

Andréa, é isso sim... para recolher pelo RET tem que estar com o Patrimônio Afetado, portanto, vai ter que discriminar em escritura, a metragem de cada casa. Não vai dar para vender apenas o terreno se o patrimonio estiver afetado.


Agora tem pessoas que estão fazendo o recolhimento do RET 1% (apenas o 1%) sem afetar o patrimônio.
Eles fazem um contrato com a Caixa Economica Federal e utilizam-se deste contrato para o recolhimento. Porém precisa fazer o pedido de DTE no site da receita federal. Só é válido para casas com valor não superior a R$ 100.000,00.

A afetação é opção de seu cliente, justamente porque terá que registrar a matricula em cartório da afetação do patrimônio, e nao vai poder ficar tirando dinheiro de uma obra para outra ou distribuindo lucro.

Att.

Boa noite,
Para adesão ao RET, com alíquotas de 1% ou 4%, um dos pré-requisitos é a afetação patrimonial do terreno, que é uma averbação feita em cartório, que visa proteger os compradores da unidade imobiliária em construção ou a ser construída. Portanto, não estou entendendo alguns comentários dizendo que a afetação é opcional. Recolhe-se 1% para unidades de até 100mil reais dentro do PMCMV e 4% para unidades com valores acima de 100mil também dentro do PMCMV e alíquotas do lucro presumido quando as construções não atenderem ao requisitos do programa MCMV.

Atenc.

Francisco, boa tarde.

Conforme mencionei no meu comentário um pouco acima, o art. 2ª da lei 12.024/2009 autoriza a Construtora Contratada a usar a aliquota de 1% na construção de unidades do PMCMV, obedecendo o limite de 100 mil, sem precisar fazer afetação (Haja visto que ele não possui terreno, apenas constrói a casa)

Art. 2o Até 31 de dezembro de 2018, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a um por cento da receita mensal auferida pelo contrato de construção. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)


Existem duas correntes em relação ao RET, a primeira é essa que mencionei, que refere-se Prestação de Serviço de Construção, e a segunda está regulamentada na lei 10.931/2004 que é referente as incorporações imobiliárias (Tem o terreno, constrói e vende), que aí sim, precisa obrigatoriamente fazer a afetação.

Abraço

Bruno,
No caso das construtores é óbvio mesmo, posto que não é proprietária do terreno. Mas houve citação por outro colega, me parece que Sr Nivaldo, a respeito disso.

at.

Bom dia Pessoal, estou com uma duvida no recolhimento do imposto sendo 1% ou 4% no RET,
Quando será efetuado o recolhimento do Imposto, pois o dinheiro do Financiamento junto a Caixa só sai após a Averbação do registro para o novo proprietário, e o registro da Averbação só sai depois do "habite-se"?

bom dia Jeferson de Almeida!

No sistema imobiliário o governo permite que você trabalhe em regime de competência e recolha o imposto por sistema de caixa.

Eu utilizo o sistema de caixa. Quando recebo reconheço a receita para fins de recolhimento de imposto, porém contabilmente os lançamentos são feitos de acordo com os CPCs.


Att.
Nivaldo.

Obrigado Nivaldo Pagotto pela resposta,
se puder esclarecer esta outra,
Algumas unidades do condomínio são vendidas após a conclusão da obra, e outra no decorrer da obra, mesmos estas ocorrendo no decorrer da obra a documentação e o pagamento demoram muito tempo para saírem, chegando a demorar meses depois da conclusão e averbação do "habite-se" como comprovar que a venda foi efetuada antes da conclusão da obra.
Desde já agradeço a atenção.