RET e Patrimonio de Afetação

Jeferson de Almeida , boa tarde!


A empresa provavelmente faz um contrato de compra e venda. No momento da assinatura do contrato, já está efetuada a venda.


Att.
Nivaldo

Caros senhores Nivaldo, Jeferson e Francisco

O cliente que procurou o escritório para constituir a empresa está fazendo isso por motivo de a CEF não aceitar financiamento de casas construídas por pessoas físicas a partir de 2017.

Eles estão focando na parte tributária. Quanto aos CPC's isso é conosco. Entretanto como fica essa questão tributária dentro da afetação e a tributação.

Obrigado

Wagner,
A sua pergunta, pra mim, não ficou muito clara. Mas o regime tributário da firma (construtora ou incorporadora) não interfere no RET ou vice-versa. O RET, como já foi esclarecido anteriormente, é específico para determinada obra, com inscrição de um CNPJ para a obra afetada. Por isso, pode ocorrer de haver recolhimento do RET e recolhimento também pelo lucro presumido ou lucro real, conforme o caso, no mesmo período.

Se não foi esta sua pergunta, favor esclarecer.

Boa tarde Francisco

As empresas que serão constituídas serão do Lucro Presumido. Construirá uma casa por vez e depois vende. Constrói outra e depois vende.

Não está claro pra mim que terá que ter um CNPJ para cada casa, pois torna-se sem sentido.

É um empresa com CNPJ próprio, ela compra o terreno, ela mesma constrói a casa e ela mesma vende a casa. Ou seja: constrói e negocia. Pode ser financiada totalmente pelo comprador(cliente ou promitente comprador) ou parte dela .

Como fica o RET nesse caso? Como você mesmo mencionou tem um check list no cartório que iremos providenciar.

Att,
Wagner

Wagner,
Algumas das suas dúvidas estão contidas nos comentários do colega Nivaldo Pagotto, postado dia 04/11. O que eu diz dizer quanto ao CNPJ é que para cada obra enuadrada no RET deverá ser criado um CNPJ específico, bem como a contabilização individualizada. A tributação do RET será o regime de caixa (recebimentos).

at.

Boa Tarde,

Li todos os tópicos sobre o assunto, mesmo assim tenho duvidas. Empresa que é incorporadora e Construtora.
Um cliente compra terreno, constrói (recursos próprios ) e vende (depois de concluídas) a maioria das vezes pelo programa Minha Casa Minha Vida. Já vi que ate 100 mil 1% acima disto 4% (se aderi ao RET- fazendo anteriormente Afetação do Patrimônio).
A duvida é posso tributar essa empresa com 4% (RET) mesmo ela vendendo a(s) casa(S) depois de prontas ( ou seja não fara vendas na planta)?

Grata,

Mônica Prata.

Olá Monica.

"A duvida é posso tributar essa empresa com 4% (RET) mesmo ela vendendo a(s) casa(S) depois de prontas ( ou seja não fara vendas na planta)?"

Já aconteceu comigo essa situação, não achei margem na lei para que impedisse de tributar as casas pelo RET depois de prontas. Haja visto que, a intenção do beneficio é garantir a conclusão das obras, portanto, se o empreendimento já estiver pronto, subtende-se que cumprimos com o objetivo do RET.

Não há margem na lei que proíba nesses casos. Não deixe de fazer a afetação.

Boa Tarde Bruno,


Mesmo as que já tenham o habite-se podem ser tributadas pelo RET?

Grata,

Bom dia.

Meu RET este mês teve um distrato com valor maior do que meu recebimento.
Com isso ficou um valor negativo.
Isso caracteriza como saldo credor?
Como vou lançar no EFD?
Obrigada desde já ,

Daniela Simões

Daniela Vilas Boas Simões

Boa tarde


Primeiro deve ter claro o porquê de um distrato maior que o recebimento. Qual foi o motivo.
Por outro lado, entende-se por distrato uma devolução do bem, você apenas pode utilizar como redutor o valor recebido, ou seja, aquele que você já pagou o imposto.
O restante vai classificar de acordo com o que realmente foi,- exemplo - multa por quebra de contrato, valor da venda provisionado antecipadamente?

Att
Nivaldo

Fiz um pedido de RET e considerei a data do protocolo como a data de opção pelo RET e iniciei os recolhimentos de forma reduzida a 4%. mas faltou um documentos - DTE e foi entregue 6 meses depois. Então a receita considerou o início do RET após a entrega do DTE - 6 meses após.
Pergunto, devo recolher no lucro presumido as competências anteriores e a partir desta data recolher pelo RET? mesmo que os contratos foram feitos anteriores a data do deferimento do RET? ou só posso fazer RET para os novos contratos?
Se uma obra inicia sem o pedido do patrimônio de afetação e opta pelo RET depois de alguns meses, o recolhimento pelo RET é apenas para os contratos novos? ou todos desde o início das vendas?

Lucia Helena,
boa noite.

Em caráter irrevogável e irretratável, contribuinte só poderá usufruir dos benefícios do RET a partir do mês da formalização do RET, ou seja, quando for diferido pela Receita Federal.

Até lá, deverá recolher pelo Lucro Presumido.

Att,

Lucia Helena Kuhnen Schulle, Bom dia!!!


O DTE é obrigatório para aprovação do RET, conforme INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 1435, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2013, CAPÍTULO I
DO REGIME ESPECIAL APLICÁVEL ÀS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, Art. 3º.
Art. 3º A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, de que trata o art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos:
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II - inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) , vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação”;
III - prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
IV - regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e
V - regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) .
VI - apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br.
§1º O requisito referido no inciso IV do § 2º do art. 6º será comprovado mediante consulta, nos sistemas da RFB, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos - CND ou de Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa - CPD-EN válida, nos termos do parágrafo único do art. 18 da Lei nº 12.844, de 19 de julho de 2013.
§2º O requisito referido no inciso V do § 2º do art. 6º será comprovado mediante consulta, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal. e
§3º Para apresentação do formulário de que trata o inciso VI do caput, o interessado, ou seu procurador legalmente constituído, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB, dossiê digital de atendimento, na forma do art. 4º da Instrução Normativa RFB nº 1.412, de 22 de novembro de 2013.
§4º A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada, na forma do art. 5º da Instrução Normativa RFB Nº 1.412, de 2013, ao dossiê digital de atendimento a que se refere o parágrafo anterior:
I - do formulário constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa; e
II – do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.


Assim sendo, conforme Hugo Ribeiro mencionou, até esta opção o recolhimento será pelo Lucro Presumido.
Uma vez feita a opção, é válida para outros RETs, se houver.

Att.

Prezados colegas de fórum,

Gostaria que me ajudassem com um esclarecimento.

Ocorre que após a leitura da letra da IN 1435/2013, além dos esclarecimentos das consultas 244/2014 e 274/2014, surge uma dúvida em razão da possibilidade ou não de utilização dos benefícios da alíquota única de 4% após a averbação do habite-se.

O fato é que a IN 1435/2014 diz assim:
" § 2º Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.".
Além disso a consulta 244/2014, em seu parágrafo 17° assim versa:

" 17. De outra parte, interpreta-se que não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva
edificação, eis que a incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno vinculada a uma unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime condominial, com a promessa de entrega do bem em prazo certo e ajustado.
Ressalte-se que venda de unidade autônoma em edifício pronto não se trata de incorporação, é o que ensina Miqueas Liborio de Jesus:
(...) para se falar em incorporação, a edificação deve estar por construir, ou
em andamento. Caso a compra e venda se refira à edificação já concluída, cujo “habite-se” já tenha sido expedido, não mais se falará em incorporação e sim em uma transação de compra e venda de imóveis qualquer."

Porém, conforme consta no seu artigo, a consulta 274/2014, daria condições para usufruir do benefício as vendas efetuadas após conclusão da obra, uma vez que o usufruto do benefício independeria do momento em que são auferidas as receitas, conforme parágrafo 17.2, o qual diz:
"17.2 Após formalizada a opção pelo RET, serão tributadas na forma do caput do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004, independentemente do momento em que auferidas, as receitas efetivamente recebidas pela incorporadora com a venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação submetida Regime, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação."

Diante do conteúdo supracitado, o qual possui duas interpretações possíveis, gostaria que me ajudasse com os seguintes esclarecimentos:

1. A empresa legalmente constituída, inclusive com o código CNAE 41.20-4-00 (Construção de Edifícios) e 41.10-7-00 (Incorporação de empreendimentos Imobiliários), que cumpre as exigências da CAIXA para que possa celebrar contrato de compra e venda com subsídio do PMCMV, quais sejam, adquirir o lote, construir as unidades habitacionais, constituir o condomínio, quitar o INSS e averbar o habite-se. Essa empresa poderá usufruir do benefício do RET, pagando os tributos em DARF único na alíquota de 4%?

2. Ou em razão da venda ter se concretizado após a conclusão da obra a empresa está impedida de aderir ao RET, haja vista ser exigência da CAIXA a averbação do habite-se antes da assinatura do contrato?

Desde já agradeço a atenção.

Atenciosamente,

Arthur Lopes.

A SC COSIT 274/2014, no parágrafo 17.2 diz que:
Após formalizada a opção pelo RET, serão tributadas na forma do caput do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004, independentemente do momento em que auferidas, as receitas efetivamente recebidas pela incorporadora com a venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação submetida regime, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação. (grifo meu)
Este parágrafo está fazendo uma restrição: que somente as unidades imobiliárias que estiverem submetidas ao RET serão tributadas conforme a citada Lei, ou seja, não são todas as unidades da incorporação que serão assim tributadas, somente as unidades que estiverem sob o regime do RET, independentemente do momento.

A SC COSIT 244/2014 apregoa em seu parágrafo 23, letra d) “não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.”
Assim, após a conclusão da obra, poderá haver unidades da incorporação que deixará de fazer parte do RET. Neste caso as duas Soluções se complementam.

Pode uma empresa Incorporadora e construtora aderir ao RET em razão da venda ter se concretizado após a conclusão da obra, haja vista ser exigência da CAIXA a averbação do habite-se antes da assinatura do contrato?

Gisele Souza Silva, Bom dia!

Gisele, se a empresa já concluiu a obra não poderá optar pelo RET. Pois o Ret é válido até a conclusão da obra.

Caso ainda não tenha emitido o habite-se da conclusão da obra, seguir os passos que determina a IN/RFB 1435/2013

Att.

Boa noite, estou com dificuldades para registrar a carta de afetação para casas geminadas, no meu caso, o cartório impede que eu possa registra-la pois não se trata de um condomínio. Alguém consegue me ajudar? ou não é possível eu entrar no RET em casas Geminadas?

Att. Diego

Diego Jimenez Ruman, bom dia!


Olha patrimônio de afetação geralmente serve para uma obra toda. Nunca fiz com casas geminadas, mas, quanto à afetação do patrimônio independe de você optar ou não pelo regime especial de tributação RET.
Li várias matérias na internet quando fui fazer a afetação do patrimônio, segue o link de uma que achei bem explicativa.
www.ambito-juridico.com.br
Nele também há fontes jurídicas para tal.
Jà a opção pelo ret, este sim deve ser por condomínio, é uma exigência, exceto se construir para o PMCMV até 100 mil reais, exclusivamente, pois o contrato da caixa já é um documento hábil para tal.

Att

Bom dia!
Tenho um escritório de contabilidade e até o momento não tive nenhum cliente com atividade de incorporação. .. mas agora tenho.
Esta empresa já está em atividade na área de engenharia e construção de imóveis, e fizemos uma alteração contratual colocando a atividade de incorporação pois o proprietário irá construir um prédio de apartamentos para posterior venda.

Atualmente esta empresa está como lucro presumido pelo regime de competência.

O registro do Patrimonio de Afetação ainda vai demorar um pouco para sair, e consequentemente, a opção pelo RET também.

Ocorre que a empresa irá começar a receber os valores de antecipação pela venda dos apartamentos já no mês 02/18, antes de sair a opção pelo RET.

Minhas dúvidas são as seguintes:

1) Os valores recebidos como antecipação, ainda como lucro presumido, deverão ser tributados agora, mês a mês, ou somente no final da obra pelo total da venda do apartamento?

2) Quando sair a opção pelo RET, quais os procedimentos que terei que adotar para tributar as receitas recebidas antes da opção?

3) Se pelo RET a tributação se dará sobre os valores recebidos no mês (caixa), o restante dos valores contabilizados, como materiais de construção, folha de pagamentos, etc, também deverão ser contabilizados pelo regime de caixa?


Estava entendendo até que relativamente bem a opção pelo RET, mas as 2 tributações juntas na mesma incorporação me confundiu.

Obrigada a todos!
PAula

Bom dia

Uma empresa com atividade de loteamento de imóveis próprios pode Optar pelo RET?
Ela apenas loteou a área e venderá os lotes sem nenhuma construção.

Agradeço desde já
Andrei

Andrei Oliveira , boa tarde!

Apenas loteamento não contempla a opção pelo RET.
Para optar pelo ret deve haver construção, melhor dizendo, deve ser um condomínio (prédio ou casas).
O Loteamento é tributado pelo regime que melhor convier ao seu cliente, desde que não seja o RET.

Att

Ana Paula de Leo, tive essa mesma situação que a sua e procedi da seguinte forma:

Se optar pelo regime de caixa, que é o mais comum, a tributação ocorrerá no momento do recebimento efetivamente.



O RET é aplicado apenas aos novos contratos formalizados após o pedido de opção pelo RET, depois de ter seguido todos os trâmites. Os valores recebidos de contratos formalizados antes da opção, deverá ser tributado normalmente até a finalização.




Você deverá criar uma conta no ativo de obras em andamento e contabilizar os custo incorridos na obra.

Espero ter ajudado!

Boa noite Bruno!
Ajudou, e muito... mas vou abusar mais um pouquinho rsr

Então, como você disse, se fechei um contrato quando ainda era pelo lucro presumido, devo recolher os 5,93% (sem o adicional), até a última parcela recebida deste contrato, correto? Vou ter as 2 formas de tributação simultaneamente.
Pensei que, como será um adiantamento das parcelas, não tributaria pelo presumido mês a mês, e quando saísse o RET, ofereceria à tributação tudo que já recebi pelo RET, logo no 1º mês da opção.

Quanto aos custos pelo regime de caixa, vou considerá-los então sempre pelas datas dos pagamentos, correto?

AInda, para confirmar, a opção pelo regime de caixa se dá na DCTF de janeiro, correto?

Muito obrigada!
Paula

Olá Paula.

A minha situação é que o cliente fechou apenas um contrato antes da solicitação de juntada ao dossiê digital de atendimento do Termo de Opção pelo RET e do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
E essa venda foi à vista. Portanto, tive que tributar sem o beneficio do RET.

Porém, caso você tenha uma assessoria jurídica e seu cliente concorde em tributar todas receitas no RET, depois de formalizada a opção, acredito ter brecha jurídica para tal. Haja visto que, a solução de consulta nº 274/2014 trata desse assunto, conclui:

A partir do mês de opção, deve submeter-se à tributação nos termos do caput do art. 4º da lei nº 10.931, de 2004, a totalidade da receita mensal efetivamente recebida pela venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, além das receitas financeiras e variações monetárias decorrentes da venda; pouco importando o momento em que auferidas, se antes ou depois de formalizada a opção.

Falo em assessoria jurídica e consentimento do cliente, porque um colega já passou por uma fiscalização. E a receita questionou os recebimentos dos contratos formalizados antes da formalização.




Só vejo respaldo pro diferimento das receitas de adiantamentos para contratos de construção (empreitada), se for livro caixa.

Boa sorte.

Boa tarde,

Ja li varios topicos sobre o assunto do RET., O meu caso e mais simples um cliente me procurou para a constituicao de uma Construtora, para construir casa e depois de pronta vender a terceiros pelo programa da Minha Casa Minha vida financiado pela Caixa, ele construia como pessoa fisica, mais agora a Caixa só aceita Pessoa Juridica, perguntas:
01-A Construtora, como só vai vender a casa depois de pronta, não pode aderir ao RET, ele que comprar o terreno(lote) em nome da construtora PJ.
02-Ele pode ser optante pelo simples anexo IV, ou só no lucro presumido tendo a aliquota 5,93%, pois aplicaria matériais de construção.
03-E como e quando vou fazer os pagamentos desses impostos federais, pois ele so vai ter receita, quando vender e receber da Caixa.
04-E parte trabalhistas, vou criar uma matricula matricula CEI, e recolher FGTS no codigo 150 ou 155, a GPS pela matricula CEI.
05-A obra poderar optar pela desoneracao da folha, e como calcularia o valor CPRB 4,5%

Obrigado.

Bom dia Agnelo Janhaki da Mota !

Vamos lá...
01-A Construtora, como só vai vender a casa depois de pronta, não pode aderir ao RET, ele que comprar o terreno(lote) em nome da construtora PJ.
É só construtora ou incorporadora também?
A aquisição ao RET tem suas limitações. Uma delas é ter o patrimônio afetado e ser condominio. Apenas uma casa não pode ser RET, até onde tenho conhecimento.
02-Ele pode ser optante pelo simples anexo IV, ou só no lucro presumido tendo a aliquota 5,93%, pois aplicaria matériais de construção.
Pode ser optante pelo simples sim, porém há de se verificar qual é mais vantajo e saber separar direito a questão da aplicação de materiais e serviços, visto que conforme as novas normas - sped Reinf vai ter que determinar o valor pago etc... precisa ficar atento, pois mesmo você sendo do simples a empresa contratante pode não ser e irá informar as retenções da mesma forma.
03-E como e quando vou fazer os pagamentos desses impostos federais, pois ele so vai ter receita, quando vender e receber da Caixa.
A área de incorporação e construção imobiliária permite que se recolha os impostos com base no regime de caixa, não esquecendo que a contabilidade é pelo regime de competência.
04-E parte trabalhistas, vou criar uma matricula matricula CEI, e recolher FGTS no codigo 150 ou 155, a GPS pela matricula CEI.
Quanto a parte trabalhista deverá criar uma CEI, ou (se eu não estiver enganado) usar a CEI da obra em construção, caso o canteiro de obra já tenha uma CEI e você está sendo contratado para dar continuidade.
05-A obra poderar optar pela desoneracao da folha, e como calcularia o valor CPRB 4,5%
Sim, quanto à aliquota não sei informar, pois trabalho só no lucro presumido, mas deve seguir a legislação para os optantes pela atividade.

Att

Bom dia!

01-A Construtora, como só vai vender a casa depois de pronta, não pode aderir ao RET, ele que comprar o terreno(lote) em nome da construtora PJ.

De acordo com a Lei 12.024/2009, art. 2.º, § 7.º; Lei 13.137/2015, art. 25, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, independente de opção pelo RET, a empresa estaria autorizada a recolher o imposto com a alíquota de 1% sobre o contrato de alienação, bastando para tanto, a opção prévia ao DTE e a realização do primeiro pagamento dos tributos.

Há muita dúvida envolvendo a questão. Dos estudos que fiz, cheguei à conclusão de que o PMCMV não se confunde com o RET. O qual, também pode ser aplicável às construções vinculadas ao programa, desde que as casas sejam vendidas na planta.

Prezados, boa tarde!

Primeira vez, solicitando o RET para o meu cliente. A Spe já tem o patrimonio de afetação registrado no cartório.
Estou solicitando o CNPJ para o patrimonio e afetação, faço o pedido como outros , certo? Depois que for liberado o CNPJ da P.A o opção pelo RET - Regime Especial de tributação é feita em papel ou digital??
As certidões eu envio no pedido do CNPJ ou na opção da REt.

Deise Manata , boa tarde!

Você pode enviar os arquivos validados via internet.
A última vez que fiz, eu gerei todos os arquivos, validei e fui na sede da RFB e entreguei para o Atendente.
Preferi assim, pois como nunca tinha feito, se houvesse algo errado ele poderia me orientar a forma correta de corrigi-lo.


Att.