RET e Patrimonio de Afetação

Em relação ao diário, não sei te informar, não sou contador.
Tenho essas informações pelas experiências aqui da nossa construtora.

Sobre a opção do RET, segue o que nossa amiga Aparecida Mota postou.
Um texto de fácil leitura explicando como funciona.

Boa Noite

Desde já quero parabenizar os profissionais que responderam esse tópico, esta sendo de grande valia a minha pesquisa.
O meu caso é parecidíssimo com o caso da Karina, trabalho em um escritório de contabilidade e temos uma empresa Construtora e Incorporadora. A mesma adquiriu um terreno no final do ano de 2013 e construiu 9 apartamentos, a obra possui CEI e os devidos recolhimentos, sendo assim a construção será finalizada no próximo mês. A minha duvida é, mesmo a construção estando praticamente finalizada eu posso fazer essa opção pelo o RET?? Em relação a contabilidade, como deverei proceder?? Visto que até o momento contabilizei as despesas no CNPJ da incorporadora.

É o primeiro caso que temos no escritório, por isso sou leiga no assunto e estou meio perdida.

Grata,
Gisele

Gisele, a opção se limita a data da obtenção da CND da obra, se for optar pelo RET, tem que fazer o procedimento antes de sair a CND INSS. Em relação a contabilidade entendo que se ela estiver segregada em centro de custo especifico, você não vai ter problemas, (Me corrija algum colega , se tiver errada). Mas o fato é que a contabilidade tem que estar de modo transparente e claro, em relação à alocação dos custos e impostos.

Gisele,

Isso mesmo que a Magda disse, vou dar entrada no RET ainda, pelo que eu sei o que conta é a data do termo de opção do PA, depois volto para contar.

E sobre a contabilidade, o principal é ser segregada, pelo menos o centro de custo, eu separo tudo ativo, passivo e custo, por enquanto ainda obtive receita, mas está tudo separado se caso precise.

Ola Pessoal teve algumas alterações com relação as Incorporadoras e o RET fiquem atentos, entrou em vigor uma INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 1435, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2013
No Art. 3º A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, de que trata o art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos:
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts.
31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II - inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ),
vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação”;
III - prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
IV - regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e
V - regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
VI - apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço .
§1º O requisito referido no inciso IV do § 2º do art. 6º será comprovado mediante consulta, nos
sistemas da RFB, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos - CND ou de Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa - CPD-EM válida, nos termos do parágrafo único do art. 18 da Lei nº 12.844, de 19 de julho de 2013.
§2º O requisito referido no inciso V do § 2º do art. 6º será comprovado mediante consulta, pela
autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal. e
§3º Para apresentação do formulário de que trata o inciso VI do caput, o interessado, ou seu
procurador legalmente constituído, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB, dossiê digital de atendimento, na forma do art. 4º da Instrução Normativa RFB nº 1.412, de 22 de novembro de 2013.
§4º A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada, na forma do art. 5º da Instrução Normativa RFB Nº 1.412, de 2013, ao dossiê digital de atendimento a que se refere o parágrafo anterior:
I - do formulário constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa; e NOVO
II – do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
E aqui no Paraná tem que fazer através do Processo Eletrônico Digital cadastrando na Receita Federal cadastrando Solicitação de Dossiê Digital de Atendimento (Sodea)

Alerto que, conforme a Solução de Consulta nº 214, emitida pela RFB, em 21 de julho de 2014 (DOU de 13 de agosto de 2104), é admissível a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado.

E que que não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, uma vez que a incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno, vinculada a uma unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime condominial, com a promessa de entrega do imóvel concluído, a certo prazo, preço e determinadas condições (arts. 28 e 29 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964).

Ou seja, pode-se optar pelo RET a qualquer tempo, porém, se a opção for realizada após a construção, o RET somente se aplicará às receitas das unidades vendidas durante a construção.

Pessoal, estou assessorando um cliente na abertura de uma empresa de incorporação de empreendimentos imobiliários.

Acontece que ele vai construir imóveis não só para pessoas físicas adquirirem, mas jurídicas também.

Pergunta 1 = algum impeditivo à adesão ao RET se eu for construir imóveis para pessoas jurídicas adquirirem?

Pergunta 2 = caso eu construa esses imóveis para pessoas físicas... e elas não se enquadrem na renda do PMCMV... posso mesmo assim ter direito ao RET?

Pergunta 3 = se eu construir imóveis para PF e PJ, e depois colocá-los para alugar, isso me descredenciaria do RET?

Vou tentar reponder suas perguntas Valquiria com base no que estudei sobre o Patrimônio de Afetação e o RET, espero que baste.

Respostas rápidas:

Pergunta 1: Não há impedimento.

Pergunta 2: Você se benefícia, mas com a alíquota de 4% e não de 1%.

Pergunta 3: Não descredenciaria do RET, mas não se beneficiária da redução de alíquota por não ser venda.


Respostas completas:


Pergunta 1: O RET é um benefício dado às incorporadoras quando essas separam do patrimônio da empresa determinada incorporação, pois isso traz uma vantagem ao seus compradores, gerando maior segurança (inclusive social). Logo, não, não há impedimento de se optar pelo RET ao construir imóveis para pessoas jurídicas.

Pergunta 2: No caso dos imóveis construídos se enquadrarem no PMCMV você pagará uma alíquota única mensal (referente aos tributos federais) de 1% sobre o valor de venda desses imóveis (Lucro Presumido, lembrando que construtoras não podem optar pelo Simples Nacional) ou sobre o lucro da venda (Lucro Real), respeitando o regime contábil optado pela empresa (caixa ou competência). Caso os imóveis construídos não se enquadrem no PMVMC a alíquota única mensal será de 4%.

Pergunta 3: As alíquotas mensais são aplicadas sobre o faturamente referente a venda das unidades imobiliárias (IN 1435, Art. 5, § 2º: § 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET [...]), logo você não se beneficiaria do RET caso realizasse o aluguel desses imóveis. Porém não se "descredenciaria" do RET pois não houve a transferência do imóvel para o nome dos adquirintes. Como o registro do Patrimônio de Afetação não exige o registro dos contratos de compra e venda acredito que ficaria em aberto o PA enquanto não for transferido o imóvel, mas você também não poderá se beneficiar da redução de alíquota do RET mais tarde (o post do Paulo Figueiredo, logo acima do seu, explica o por quê).


Espero ter ajudado.


E colegas, por favor corrijam-me se eu estiver enganado, assim eu aprendo um pouco mais também.



Obs.: Obrigado Marcelo pela resposta ao meu último post.

Boa tarde a todos do fórum!

Inicialmente, gostaria de parabenizar aos usuários e mediadores pela prontas respostas às dúvidas apresentadas.
Sou advogado e estou iniciando no estudo da contabilidade, por isso perdoem se minhas dúvidas parecerem "infantis"! rs

Vou numerá-las para facilitar o entendimento. Aí vão elas:

1) Falando da parte prática, sobre o patrimônio de afetação, quando este é constituído, deve ser aberta uma conta bancária para cada incorporação afetada, certo? Depreende-se da lei que, pode o incorporador ressarcir-se do valor pago pelo terreno. A dúvida é como este ressarcimento pode ser feito. Poderia ele, por exemplo, ressarcir-se imediatamente com o valor da venda de 2 unidades? Ou este ressarcimento deve ser proporcional a cada unidade vendida?

2) É certo que não integram o patrimônio de afetação, os valores excedentes aos necessários para a conclusão da obra. Até que ponto a incorporadora é livre para estabelecer (orçar) o valor para conclusão da obra?

3) Pode a incorporadora, "embolsar" mensalmente algum percentual de receitas recebidas pelas vendas das unidades, a título de administração, por exemplo? Este percentual poderia constar no contrato de compra e venda ou no estatuto da comissão de representantes? Porque, do contrário, a incorporadora só poderia ver algum retorno do empreendimento depois de superado o valor orçado da obra, o que chega a desestimular a opção pelo RET.

Desde já agradeço a atenção!

Boa tarde Raphael

A lei também dispõe que o valor arrecadado pela incorporação será reembolsado para cobrir as despesas anteriormente realizadas pelo incorporador. Em princípio o incorporador pode se apropriar desde logo das quantias referentes ao valor das frações ideais de terreno e reembolsar as quantias que gastou para iniciar a incorporação, tais como despesas de publicidade, de corretagem, de projetos e licenças, etc., cuidando, sempre, de preservar os recursos necessários à conclusão da obra.

do livro "Construção Civil - Aspectos tributários e Contábeis" de Paulo J. Teixeira, Milton J, Pantaleão e Gelson J.M. Teixeira - 4ª edição - Editora Altenativa.

...

Boa tarde,

Venho precisando estudar sobre este assunto, pois minha empresa realizou a compra de um terreno para a construção de um prédio e posteriormente a venda das unidades.
Porém, como sou novo no ramo de incorporações de terreno e pelo fato de ter encontrado informações divergentes em pesquisas que realizei, acredito que neste fórum possam me ajudar a esclarecer as dúvidas finais.

Desde já agradeço,


1. Sendo o CNPJ do PA fornecido da qualidade de filial, não se deve homologar na junta comercial(a fim de não se caracterizar uma filial)?

2. Pelo fato do PA não ser uma filial, o CNPJ deve ser utilizado exclusivamente para o pagamento do imposto unificado e com isso as aquisições e contratações serão feitas pela matriz?

3. Caso as despesas e receitas sejam no CNPJ da Matriz, podem ser separadas apenas por Centro de Custo?

4. É obrigatório ter conta bancária específica para cada PA, onde serão depositados todos os recursos destinados à construção?

5. Os balanços devem ser fechados trimestralmente ou podem ser fechados mensalmente?

6. As vendas após a conclusão da obra também se beneficiam da RET ou apenas as unidades vendidas na planta e ao longo da construção?

Boa noite Saulo!

Obrigado pela resposta. É mais ou menos o que eu pensava sobe o tema. Gostaria de recomendar aos colegas interessados no tema um livro que adquiri essa semana.

Chama-se Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária, do Aldo Dórea Mattos, editora Pini. Neste livro, muitas das dúvidas apresentadas aqui são respondidas.

Abraços.

bom dia!
pessoal preciso da ajuda de vocês, estou fazendo casa do mcmv, tenho uma empresa que não É optante pelo simples, mais É do lucro presumido
por ser presumido É obrigatório o " ret "? qual procedimento para o imposto ser unificado em 1% e a documentação necessária ?

Boa tarde,

Gostaria de uma informação, termina dia 31/12/2014 o prazo do beneficio da tributação de 1% do PMCMV, a minha duvida é a seguinte:

uma obra iniciada este ano e com o prazo para terminar em maio/2015 , eu continuo com o beneficio ou não?
O beneficio vai ate a conclusão da obra?
Procurei em vários lugares e não encontrei tal resposta .

Obrigada

Sandra

Amigos,

sobre o RET em geral, perguntas:

1- A Alíquota de 4% continua válida ou em junho do ano passado essa redução extinguiu junto com a MP602 que perdeu a Eficácia?

2-Se continua em 4%, continua também o prazo até 31/12/2014 ou foi prorrogado? Se não me engano, passados 31/12/2014 volta a alíquota para os 6%, certo?

3- Para usar da alíquota de 1% a unidade vendida precisa atender ao limite de 100mil no valor de venda e atender aos requisitos do Programa Minha casa Minha Vida. Exatamente sobre o PMCMV, isso significa ter que fazer algum tipo de adesão da unidades que vão ser vendidas? Essas unidades precisam ser submetidas aos Financiamentos desse programa? Posso construir e vender diretamente sem usar dos financiamentos do PMCMV, as vezes até a vista, e mesmo assim usar a alíquota de 1% uma vez que a unidade tem o valor abaixo de 100mil?

Boa tarde. Quentinha!

Dentre as providências, destaco na área da construção civil:

Publicado no DO em 8 out 2014

Medida Provisória Nº 656 DE 07/10/2014

Art. 4º A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 4º .....
.....
§ 6º Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um por cento da receita mensal recebida.
....." (NR)
Art. 5º A Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 30. .....
.....
II - aplicam-se às vendas efetuadas até 31 de dezembro de 2018." (NR)
Art. 6º A Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 2º Até 31 de dezembro de 2018, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a um por cento da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Segue solução de consulta que foi publicada no DOU 14/10/2014, acredito sanar bastante duvida sobre o assunto, me ajudou bastante:
a respeito de tributação de casa com valor superior e inferior a 100.000,00. Muito bom:
www.receita.fazenda.gov.br

Recentemente, fechamos uma parceria com um novo cliente na área de construção.
Ele veio até mim com uma dúvida: Tenho uma obra concluída, são condomínios de até 100 mil, todas feita em regime condominial. Consigo aplicar o RET 1% quando eu for vender essas unidades?

Sim. Fiz o requerimento de averbação e encaminhei para o cartório, que de prontidão, fez o registro do condomínio, e afetou o patrimônio.
Com a afetação em mãos, fiz exatamente o passo a passo:

1 - Aderir ao DTE(Domicio Tributário Eletronico)
2 - Solicitar inscrição RET - Evento 109
3 - Com o CNPJ da afetação, compareci a RFB com o "Requerimento" e o "SODEA", e eles abriram um processo digital para juntada de documentos.
4 - Com o número do processo digital, você envia a documentação eletronicamente e já pode tributar as vendas.

O custo incorridos desse residencial está no ativo da empresa matriz. Na minha opnião, não há razão para escriturar na inscrição da afetação, pois, as unidades estão concluídas, não existe mais nenhum custo, a fase em que a empresa se encontra é a de Vendas.

Confesso que ainda estou refletindo sobre isso. Inclusive se é necessário abrir uma conta no nome da afetação, e rodar os contratos na mesma ou na matriz.

Bruno,

Meu caso é bem parecido com o seu. Só que a minha obra se encaixa nas incorporações, sendo alíquota de 4%. Também tenho duvidas ref. a colocação do CNPJ 0002 já que a obra está praticamente concluída.

Vou recolher pelo RET pela primeira vez agora na competência de 10/2014, mas acho que vamos usufruir bem pouco esse beneficio, pois a partir da averbação da obra acaba A AFETAÇÃO e o RET, certo ?

Bom, qq novidade, vamos nos falando.

Karina,

no meu entendimento, com a averbação, o patrimônio é extinguido, conforme Art. 31-E da 10.931/2004. Porém, as vendas dessa unidades poderão ser aplicadas no RET, haja visto que, a "Obrigação" do incorporador foi celada e cumprida.

Bom dia...Tenho um cliente que é uma construtora, ela compra o terreno, constrói a casa e vende pelo programa Minha Casa Minha Vida, ela pode recolher os impostos originados pela venda pelo RET? Nesse caso ela precisa fazer a afetação do terreno ou é só recolher os impostos pela alíquota de 1%?

Sim, precisa fazer a afetação do terreno e atender também outras exigências. Lei todos esses tópicos desde o início e obterá todas as informações necessárias.

Olá amigos.

Uma empresa construtora optante do Simples Nacional foi contratada para construir unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida.

A Instrução Normativa 1435/2013 da RFB que trata sobre os regimes especiais de pagamento de tributos aplicaveis ao Programa Minha Casa Minha Vida diz que a empresa fica autorizada a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal do contrato de construção.

A IN não veda em nenhum momento optantes do Simples Nacional, pelo contrário no Art.13 §7 diz "As demais receitas auferidas pela construtora serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica."

Porém não sei como proceder quanto ao preenchimento do PGDAS e o recolhimento desses tributos. Alguém na mesma situação ou parecida? Alguém saberia me orientar sobre os procedimentos neste caso?

Boa tarde a todos.
Embora tenha lido todos os posts anteriores, e tenha subentendido que sim, gostaria de tirar a dúvida abaixo.

Caso:
Construção de casas MINHA CASA MINHA VIDA, para serem vendidas a R$115.000,00.
Como o valor da casa é de R$115.000,00, não é possível aplicar o RET 1%(até R$100.000,00 MCMV).

Dúvida:
Posso utilizar do RET 4% para essas casas? Ou é apenas para Incorporação Imobiliária de Prédios?


Obrigado,
Eduardo

Olá pessoal,

Estou com uma dúvida para criar os CNPJ's do patrimônio de afetação.

A primeira parte, que seria fazer a afetação do imóvel, através de instrumento particular já ocorreu.

Minhas dúvidas são:

1) São quatro unidades autônomas no terreno afetado (quatro geminados residenciais) - casa 1, casa 2, casa 3, casa 4. Preciso criar um CNPJ para cada casa?

*Se sim, a data do pedido através do evento 109 do pedido de inscrição é a data do pedido ou outra data (protocolo da afetação)

Este seria o próximo passo correto? Alguém pode me ajudar melhor? ou ter um passo a passo mais completo e prático?

Você abre apenas um CNPJ por empreendimento, no caso para o condomínio, independentemente da quantidade de unidades. A data é a do dia do pedido, seria o mesmo de estar abrindo uma filial.